文|侃見財經(jīng)
節(jié)衣縮食,但不悲觀。
這是郁亮對于地產(chǎn)行業(yè)未來的判斷。
1月9日,在萬科年會上,董事長郁亮總結(jié)稱,靠一招鮮吃天下的時代已經(jīng)結(jié)束,現(xiàn)在要開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重,這是萬科新的鐵人三項(xiàng)。
郁亮的焦慮并未因萬科的“安全”而減少。2月12日,一則萬科董事長郁亮的內(nèi)部發(fā)言在市場引起了軒然大波。他稱,地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了“黑鐵時代”,縮表出清即是發(fā)展的必然趨勢。
他還強(qiáng)調(diào),2022年是萬科破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年,也是一個新時代的開始。實(shí)際上焦慮的并非只有萬科一家,過去的2021年,對于大部分地產(chǎn)企業(yè)來說,都是難忘的一年。“降負(fù)債”、“現(xiàn)金流”是地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)頻率最多的兩個詞匯。
在“房住不炒”的大背景下,以往“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高收益”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式已經(jīng)一去不復(fù)返。如何“過冬”成了房企的新命題。
孫宏斌曾經(jīng)說過:“房企出現(xiàn)問題一定是綜合性的,要么是布局出現(xiàn)了問題,要么是地買貴了,要么戰(zhàn)略有問題,要么產(chǎn)品有問題,要么把錢挪走了”。
進(jìn)入2020年之后,孫宏斌一改往日的激進(jìn),開始全面收縮。市場再也沒有聽到過孫宏斌巨資接盤其他地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的消息。
為了增厚公司的現(xiàn)金流,孫宏斌處置資產(chǎn)異常堅(jiān)定。除了將一些項(xiàng)目出售,孫宏斌賣掉了部分貝殼的股權(quán),配售了部分股票,甚至無償借給了公司4.5億美元。
一系列操作的背后,是地產(chǎn)行業(yè)的最真實(shí)的寫照。主動求變,“降本增效”,增厚現(xiàn)金流,這是未來房企的常態(tài)。
如果說“房住不炒”剛提出時,有些地產(chǎn)企業(yè)還抱有僥幸心理,那么當(dāng)政策實(shí)施第五個年頭,企業(yè)也應(yīng)該看到了國家層面的決心。
所以,從“野蠻生長”的時代轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的時代,是未來房企的大方向。
郁亮曾經(jīng)說過:“房企已經(jīng)過了靠囤積土地升值的時代,也過了加杠桿賺金融杠桿的時代,未來的出路就只有一條,就是踏踏?實(shí)實(shí)??的?向制造業(yè)學(xué)習(xí),通過勞動掙加工制造和服務(wù)的錢?!?/p>
長期堅(jiān)持、長期堅(jiān)守做正確的事,不違反紀(jì)律,這是郁亮的人生信條,也是他管理企業(yè)的訣竅。
2018年,當(dāng)部分房企還在三四線樓市蒙眼狂奔的時候,郁亮率先喊出了“冬天”的口號并且開始主動防御。
為了讓企業(yè)變得更加“安全”,郁亮主動放棄了規(guī)模上的排名,讓萬科“慢”下來,這是郁亮這幾年做過的最正確的決定。他曾告訴媒體,很慶幸萬科這幾年規(guī)模不是老大,所以萬科才有了轉(zhuǎn)型的機(jī)會。
2020年11月,萬科發(fā)布了一則公告稱,擬分拆旗下子公司萬物云到港交所上市。相比于融創(chuàng)、碧桂園以及恒大,萬科始終慢了“半拍”,也是因?yàn)槁?的?這半拍,才讓萬科在資本市場比其他企業(yè)更加?的?從容。
當(dāng)下,地產(chǎn)行業(yè)變得愈發(fā)艱難,企業(yè)黑天鵝事件幾乎每年都有。2月11日,港股地產(chǎn)公司正榮地產(chǎn)、正榮服務(wù)股價急跌,盤中均跌超80%,創(chuàng)上市以來最大跌幅。其中正榮地產(chǎn)市值一日蒸發(fā)105億港元。
正榮系暴跌的背后,公司現(xiàn)金流動性不佳是關(guān)鍵的因素。根據(jù)正榮地產(chǎn)最新財報顯示,截至2020年6月30日,公司擁有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為人民幣349.8億元,而受限制現(xiàn)金為87.95億元,也就是說公司實(shí)際可支配的現(xiàn)金為262億元。但截至2021年6月30日,公司需一年內(nèi)償還的債務(wù)為203.4億元,壓力可見一斑。
值得注意的是,房企債務(wù)集中到期,并不是正榮系一家的問題。
根據(jù)克而瑞監(jiān)測的98家樣本房企數(shù)據(jù)顯示。2021年與2022年這98家房企到期的債務(wù)規(guī)模分別約13.8萬億元和12.6萬億元。其中今年1月房企到期債務(wù)就達(dá)到了1793億元。
此外,險資出逃也成了地產(chǎn)圈里的風(fēng)潮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2021年,君康人壽、和諧健康、華夏人壽、陽光人壽等在內(nèi)的多家知名險資都開始拋售地產(chǎn)股份,被拋售的對象就有萬科、招商蛇口等知名房企。
對于險資的出逃,一位業(yè)內(nèi)人士稱,看不到未來。
面對行業(yè)的變化,“謹(jǐn)慎”的郁亮去年甚至一改常態(tài)稱,地產(chǎn)行業(yè)仍有機(jī)會,萬科并不悲觀。
他認(rèn)為,全國市場發(fā)展并不均衡,城市還在發(fā)展,存量更新的市場規(guī)模還有8萬億,且萬物云還有幾個業(yè)務(wù)陸續(xù)地上市能為萬科帶來新的動力,因此萬科不悲觀。
綜合而言,商品房的銷售和投資規(guī)模也仍在正向增長。克而瑞預(yù)計(jì),2021年全年商品房銷售規(guī)模將再創(chuàng)新高,面積和金額分別突破至18億平方米和18萬億元以上。所以,在還能轉(zhuǎn)身的時候,果斷處置項(xiàng)目,縮小規(guī)模,降負(fù)債,增厚現(xiàn)金流才是地產(chǎn)公司未來的第一要務(wù)。