文|雷達財經(jīng) 張凱旌
編輯|深海
萬科董事長郁亮在集團年會上的一番話，再度成為了地產(chǎn)圈的焦點。
這一次，郁亮不僅將當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)所處的時代定義為“黑鐵時代”，還在演講中提到2022年是萬科“破釜沉舟、背水一戰(zhàn)”的一年，“如何理解背水一戰(zhàn)？就是要么死，要么活，沒有中間狀態(tài)?！?/p>
值得一提的是，郁亮表示，為了減少浪費，營造節(jié)表縮食的戰(zhàn)時氛圍，助理給自己定機票時不會買頭等艙?！澳苁《嗌馘X不是最重要的，傳達的信號很重要。”
作為地產(chǎn)業(yè)的龍頭，萬科有關(guān)房地產(chǎn)時代的表述一直被業(yè)界當(dāng)做行業(yè)風(fēng)向的重要參考。此前，王石就曾在2012年稱，“中國房地產(chǎn)業(yè)的黃金時代已經(jīng)結(jié)束，白銀時代到來”，而郁亮在2018年9月那句著名的“活下去”廣為流傳后，也曾稱“白銀時代會持續(xù)很長時間，等到青銅時代再去轉(zhuǎn)型就來不及了”。
如今，郁亮甚至跳過了青銅，直指黑鐵。“估計要徹底洗牌了”，盤古智庫高級研究員江瀚對雷達財經(jīng)表示。
雷達財經(jīng)注意到，郁亮拋出黑鐵時代論斷背后，萬科近幾個月銷售額出現(xiàn)大幅下滑。
郁亮年會演講引發(fā)爭議
這份本于1月9日郁亮在萬科內(nèi)部召開的年會上發(fā)表的演講稿，近日一經(jīng)傳出就迅速在地產(chǎn)圈刷屏。
雷達財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，郁亮演講內(nèi)容的信息量很大，其從戰(zhàn)略、組織、人、機制和文化五個方面切入，在詮釋了年會主題“愛拼才會贏”的基礎(chǔ)上，也給萬科今年的發(fā)展定下了基調(diào)。
在郁亮看來，外部環(huán)境上的第一個特質(zhì)是行業(yè)進入縮表出清階段，簡單概括即為去金融化?！翱s表出清對于我們來說，就是一場生死之戰(zhàn)”、“能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去”。
第二個特質(zhì)則是今年經(jīng)濟工作會議提到的一個中心、三個基本點的行業(yè)新發(fā)展模式。一個中心，就是解決老百姓居住問題。三個基本點，分別是房住不炒、租購并舉和人—地—房的匹配。在此基礎(chǔ)上，郁亮認為，市場分化會越來越明顯，行業(yè)規(guī)模也會開始萎縮。
為了應(yīng)對這種變化，萬科要從組織、機制、人等多方面進行調(diào)整。
具體而言，首先是“一切從簡”。如聊到“組織方面”時，郁亮就將重點放在了“精簡”團隊上?！案鲄^(qū)域真的需要建設(shè)那么多的產(chǎn)品線，那么多產(chǎn)品負責(zé)人嗎？”郁亮發(fā)問，其舉例稱，剛開始每個單位設(shè)一位首席客戶官，集團共65位首席客戶官。現(xiàn)在精簡到14個人，但專題報告質(zhì)量卻更好了。
此外，郁亮稱，當(dāng)黑鐵時代來臨時，集團無論是個人薪酬，還是福利、補貼都要與其相適應(yīng)。“我們無法給出超過別人的金錢激勵，而且只為了金錢激勵的人也不適合在黑鐵時代的行業(yè)中工作”、“萬科能提供的機制是事業(yè)的舞臺、發(fā)展的機會，而不是單純的給錢”。
除了在團隊方面“省”，業(yè)務(wù)流程方面也要“省”?！胺康禺a(chǎn)過去每個環(huán)節(jié)都可以外包，外包以后我們還能再賺錢”、“今天黑鐵時代了，我們自己不干誰干？”
最后，郁亮還強調(diào)了“節(jié)衣縮食、戰(zhàn)時氛圍”八個字。一切工作圍繞跌回穩(wěn)提升、縮表出清和“長肌肉”三項主要任務(wù)展開；只能從打贏仗的隊伍里面選拔干部；管理人員都要全部下沉，身先士卒；投資紀(jì)律、各項底線紀(jì)律都要牢牢堅守。
“如果我們敢打、會打、愿意合伙打，我們就會贏，而且會贏得特別好。”
雷達財經(jīng)注意到，針對郁亮的這番講話，網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)了多種不同的聲音。
部分行業(yè)人士認為，這預(yù)示了房地產(chǎn)行業(yè)即將到來的持續(xù)痛苦的轉(zhuǎn)型，郁亮演講最后提出的做“專業(yè)高手、全能冠軍、長跑勝將”的要求，實則是意圖拔高公司經(jīng)營和服務(wù)的權(quán)重。
江瀚指出，這個時代可能紛爭更多，市場競爭更加激烈，發(fā)展速度也沒有那么快了。“郁亮說連頭等艙都不訂了，更多是代表一個態(tài)度，代表萬科上下要學(xué)會量入為出。上市公司學(xué)會過苦日子并不一定是件壞事，黑鐵時代也不意味著沒有機會，在不斷的發(fā)展過程中積累力量，從而向更長遠的目標(biāo)進發(fā)，這是萬科給所有房企的啟示?！?/p>
但也有觀點認為，郁亮是在加劇地產(chǎn)圈的內(nèi)卷，告訴企業(yè)要延長勞動時間，加大勞動強度，降低勞動報酬，設(shè)法讓供應(yīng)商吐出更多利潤，該優(yōu)化的優(yōu)化，該裁員的裁員，能干就干，不能干走人。
發(fā)言背后，萬科近幾個月合同銷售額大幅下滑
郁亮發(fā)言背后，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)震蕩。
2021年，多家房企暴雷、資不抵債、業(yè)績驟降，曾經(jīng)盤踞富豪榜前列的房企“老大”們，財富也都經(jīng)歷了巨幅縮水。
1月31日，國際評級機構(gòu)穆迪發(fā)布的報告稱，2021年全國合約銷售額同比僅增長5.3%，低于2020年的10.8%與2019年的10.3%，原因是2021年下半年因信貸環(huán)境偏緊銷售量下降且平均售價增速下降。由于房地產(chǎn)融資渠道受限以及購房者信心趨弱，預(yù)計2022年全國合約銷售額將同比下降5%-10%。
克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)也顯示，2021年規(guī)模房企年度目標(biāo)平均完成率不到90%，明顯低于過去三年超過105%的平均水平。
置身于行業(yè)大潮中，萬科也不例外。雖然郁亮早在2018年就曾高喊“活下去”，公司也采取了降杠桿、去庫存、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型等針對性的調(diào)整，但仍難逃業(yè)績下滑的局面。
2021年半年報中，萬科在營收同比增長14.19%的情況下，歸母凈利潤同比下降11.68%。同花順iFind數(shù)據(jù)顯示，公司上一次中報出現(xiàn)歸母凈利潤下滑的情況，還是在2002年。
彼時，為安撫投資者，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝一度再次在接受采訪時談及“活下去”的字眼，其表示，整個行業(yè)的游戲規(guī)則在發(fā)生變化，萬科沒把規(guī)模和速度作為唯一目標(biāo)來看，活下去比什么都重要。
但穩(wěn)字當(dāng)頭的萬科，并沒能穩(wěn)住業(yè)績。2021年5月至年底，萬科的銷售一直呈現(xiàn)同比下滑的態(tài)勢中，5月同比下降幅度尚為6.07%，12月已擴至37.40%。
整體來看，萬科2021年累計實現(xiàn)合同銷售額6277.8億元，同比下降10.85%。這是近六年來，萬科年度銷售增速首次由正轉(zhuǎn)負。
此外，萬科還出現(xiàn)增收不增利的情況。2021年前三季度，萬科營收同比增12.42%，歸母凈利卻同比下滑16.0%。同期，公司毛利率為22.10%，同比下降7.8%，凈利率為9.06%，同比降3.4%。年報數(shù)據(jù)顯示，自2004年以來，萬科的凈利率從未低于10%。
值得注意的是，跨入2022年后，上述頹勢仍在延續(xù)。
1月，萬科合同銷售額356.0億元，同比下降50.19%。這是近年來，除2020年3月外，萬科錄得最低單月銷售額，同比降50.2%也是多年來最大的單月降幅，甚至超過了疫情影響最大的2020年3月。
行業(yè)人士指出，通常情況下，在春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)潮的影響下，1、2月的銷售成績在全年中都是較為出色的。但如今市場呈現(xiàn)出的狀況是，包括萬科在內(nèi)，碧桂園、融創(chuàng)、金地等多家百強房企銷售額均出現(xiàn)同比下滑，這或預(yù)示著今年房企的回款仍不樂觀。
曾多次為行業(yè)拉響“警報”
萬科已經(jīng)是穩(wěn)定在房地產(chǎn)行業(yè)龍頭位置時間最久的企業(yè)之一。據(jù)報道，當(dāng)萬科成為一家千億公司時，中國只有6家民營企業(yè)達到這個規(guī)模，其他5家都跟地產(chǎn)無關(guān)。2010年，萬科還成為了內(nèi)地第一家年銷售額千億元級別的房產(chǎn)企業(yè)。
雷達財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，萬科“常青”，與其一直秉持“居安思?！钡膽B(tài)度不無關(guān)聯(lián)，公司曾在過去十幾年中多次站出提示市場風(fēng)險，也正是這種警覺性，讓公司的營收從2008年的409億，一路飆升至2020年的4191億。
2007年末，在一個活動上，王石對記者提出的“樓市是否出現(xiàn)拐點？”的問題給出了肯定的答案，一時間“拐點論”甚囂塵上，不久后萬科旗下的樓盤也開始紛紛降價。時任集團執(zhí)行副總裁的劉愛明還表示，房地產(chǎn)的冬天已經(jīng)來了。
2014年，郁亮撰寫的《樓市進入白銀時代》引爆輿論。文章中提到，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號。只不過，人人彎腰就可以撿到黃金的時代結(jié)束了。
如果說前兩次還只是萬科略帶悲觀的預(yù)測的話，那么2018年萬科在深圳舉辦深秋例會時，會場主屏幕、側(cè)方屏幕上鮮明的“活下去”三個字，則真正有了嚴(yán)肅的預(yù)警意義。
例會上，郁亮表示，這是真正意義上第一次檢討萬科的整個戰(zhàn)略，因為行業(yè)的轉(zhuǎn)折點實實在在到來了。
不過，彼時這一消息還是遭到了不少網(wǎng)友的質(zhì)疑。有人認為郁亮在“演戲”，也有人稱其為“陰謀論”。
畢竟根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2018年上半年，合計超過50家房地產(chǎn)企業(yè)，除了部分轉(zhuǎn)型的中小企業(yè)外，8成房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了利潤上漲。其中有部分企業(yè)的凈利潤甚至上漲過倍。而萬科自身，上半年也實現(xiàn)了1060億元的營收，和91.2億元的歸母凈利潤，分別同比增長51.8%、24.9%。
但后來行業(yè)內(nèi)發(fā)生的一系列事件，卻再次讓業(yè)界見識到了萬科的前瞻性。
值得一提的是，此前每次提出相關(guān)預(yù)警后，萬科都會做出相應(yīng)改變。
2010年前后行業(yè)面臨政策嚴(yán)調(diào)控，萬科在運營模式上提出高周轉(zhuǎn)、小股操盤，帶動ROE水平持續(xù)提升；2014年行業(yè)邁入白銀時代，萬科又搶先布局多元化；郁亮2018年喊出“活下去”后，公司還從戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)、組織、人事幾個方面進行了變革。
從近兩年的成果來看，人事方面，萬科截至2021年6月30日在冊員工數(shù)量為10.58萬人，同比減少了20.7%；組織方面，2020年底，萬科內(nèi)部推行新的管理體系OKR（目標(biāo)與成果管理法），這被外界稱作郁亮2021年最重要的一場組織試驗。
除此之外，萬科還在探索房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營外的其他業(yè)務(wù)。截至2021年三季末，萬科總資產(chǎn)上升至1.97萬億元，開發(fā)業(yè)務(wù)增長放緩的同時，投資性房地產(chǎn)及長期待攤銷費用兩項增長明顯，主要由于公司對公寓、物流等持有型物業(yè)投資增加所致。
其中，2021年11月，萬科旗下物業(yè)版塊萬物云已啟動分拆上市計劃；同時，萬科商業(yè)、租賃住房等業(yè)務(wù)也已形成資產(chǎn)和業(yè)務(wù)規(guī)模。
在外界看來，房地產(chǎn)業(yè)目前距離跨過出清階段還有很長一段距離，而現(xiàn)階段的調(diào)整也還遠遠不夠。否則，郁亮也不會如此決絕地宣布“黑鐵時代”的戰(zhàn)略。
祝九勝甚至表示，公司對2022年的市場情形還有一些看不太明白，最低經(jīng)營目標(biāo)比2021年還要下調(diào)。
有觀點認為，從萬科團隊過往應(yīng)對變局的成果來看，其發(fā)布警示后，在寒冬中生存下來的可能性相對較高。不過，在行業(yè)背景甚至邏輯發(fā)生變化的情況下，萬科的改革能否奏效，還需要等待市場來驗證。
*雷達財經(jīng)（ID：leidacj）