文|空間秘探 雷布同
近日，貝殼租房與樂灣公寓完成簽約儀式，同時貝殼租房投資共建的首個青年公寓項(xiàng)目在上海徐匯區(qū)正式落地。作為貝殼找房旗下的租賃住房業(yè)務(wù)抓手，貝殼租房的登場是情理之中。但是，放著同樣出身于鏈家且成績斐然的自如，貝殼租房為什么舍近取遠(yuǎn)，選擇與樂灣公寓牽手？
貝殼租房做公寓，不找自如找外人？
2021年底，貝殼找房成立了貝殼惠居事業(yè)群，并全新推出“貝殼租房”，正式切入住房租賃行業(yè)。
與樂灣公寓合作建設(shè)貝殼新青年公寓，是貝殼租房開年以來的首個重磅動作。該項(xiàng)目位于上海徐匯區(qū)，占地近4萬平方米，由老舊廠房改造而來，項(xiàng)目總體量達(dá)2978套，月租金最低至2700元，實(shí)行集中式、服務(wù)式管理，面向客群包括新青年、新市民等。
在這個自持公寓項(xiàng)目中，有四個亮點(diǎn)值得重點(diǎn)關(guān)注，分別是老舊廠房、集中式&服務(wù)式管理、新市民&新青年以及合作伙伴樂灣公寓。前三者是合作雙方對公寓項(xiàng)目經(jīng)營方向的常規(guī)定奪，而合作伙伴的選擇卻有些出乎意料之外。
除了官方微信公眾號之外，鮮少有關(guān)于樂灣公寓的財(cái)經(jīng)報(bào)道或是常規(guī)宣傳推廣稿件，一些行業(yè)榜單中也難見其身影，仿佛一位行業(yè)中的隱士。這家成立于2019年的住房租賃企業(yè)，截至2021年12月共擁有2860套公寓，旗下包含龍華灣服務(wù)式公寓、白居易青年公寓、小河迷倉精致公寓、美桔服務(wù)式公寓等子品牌。
不僅如此，據(jù)企查查顯示，樂灣公寓的法人江光耀關(guān)聯(lián)的25家企業(yè)中，14家處于存續(xù)狀態(tài)的企業(yè)里有5家開展住房租賃業(yè)務(wù)，其中包括樂灣公寓，剩余已注銷的11家企業(yè)均為教培機(jī)構(gòu)樂課力旗下的相關(guān)企業(yè)。由此推測，此前中小課程教培極大可能是該公司此前的主營業(yè)務(wù)，而非長租公寓。
無論是從品牌影響力、體量規(guī)模或是企業(yè)的過往經(jīng)歷來看，樂灣公寓還有很大的發(fā)展空間。因此，貝殼租房選擇了這樣一位尚處于成長期的合作伙伴，是行業(yè)中都不甚理解的。尤其是自如的存在，更讓人難以理解貝殼租房的這個動作。
自如與貝殼找房，向來被視為鏈家互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的雙生子。成立于2011年的自如，原本是鏈家旗下的一個事業(yè)部。隨著業(yè)務(wù)不斷發(fā)展壯大，于2016年正式獨(dú)立，變成鏈家集團(tuán)的子公司。截至2021年10月，“十周歲”的自如已進(jìn)入10座城市運(yùn)營近100萬間房源，累計(jì)服務(wù)50萬業(yè)主、500萬自如客。
獨(dú)立之前的自如，被鏈家創(chuàng)始人左暉視為“資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)線的佼佼者”。而且無論從行業(yè)影響力或是市場體量來看，已有多年發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的自如，不僅能提醒貝殼租房避開一些問題，還能為其提供物業(yè)、資金等多方面的助力。顯然，這些是“外人”樂灣公寓暫時無法全部給到的。
為什么要舍近取遠(yuǎn)？
舍近取遠(yuǎn)，是什么促使貝殼租房做出這樣的決定？
事情要從一封內(nèi)部信說起。2021年11月底，上任半年的貝殼找房CEO彭永東發(fā)布內(nèi)部信，向員工發(fā)文，“我們能為這個社會和國家創(chuàng)造什么價值？能有哪些行動？”此后，貝殼找房內(nèi)部成立了“惠居事業(yè)群”，對外則為貝殼租房。同時，貝殼找房正式提出了“一體兩翼”戰(zhàn)略，“一體”即二手房和新房的交易服務(wù)，“兩翼”則是指家居家裝和租賃業(yè)務(wù)。隨著多名高管的加持參與，貝殼租房迅速選定了北上深杭等7個重點(diǎn)發(fā)展城市，并開始探索不同的業(yè)務(wù)模式。
按下社會價值不表，從提升至企業(yè)戰(zhàn)略的地位來看，貝殼找房對租房業(yè)務(wù)的重視程度無需多言。但是，對于“新生兒”貝殼租房來說，自如過于龐大。一旦與其深度融合，會影響其在行業(yè)中保持獨(dú)立且深刻的品牌印記。因此，一個勢均力敵的搭檔，的確是貝殼租房此時的優(yōu)選。
需要澄清的一個事實(shí)是，貝殼找房在媒體采訪中表示，“自如將繼續(xù)是貝殼租房的重要合作伙伴，未來雙方將開展更多合作?！睋Q言之，貝殼租房并沒有不選“自家人”。之所以沒有將自如和貝殼租房之間的合作擺到臺面上，其中或許也藏著自如的一些小心思。
除了上文提到的“喧賓奪主”的可能之外，自如有著自己的發(fā)展節(jié)奏。自如董事長熊林認(rèn)為，戰(zhàn)略永遠(yuǎn)是兩個事，一個是方向，一個是節(jié)奏。顯然，已經(jīng)開啟第十一年發(fā)展進(jìn)程的自如與入場不到一年的貝殼租房節(jié)奏迥然不同。
2020年并購集中式公寓運(yùn)營商貝客青年精品公寓之后，自如提出了“100城，1000棟”的集中式項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃；2021年并購豪宅公寓服務(wù)商曼舍之后，自如將其作為高端產(chǎn)品的代表……自如在自定的節(jié)奏中穩(wěn)步向前，另外需要厘清的一個事實(shí)是，自獨(dú)立之日起自如的“去鏈家化”發(fā)展。
早在2016年摘掉鏈家帽子獨(dú)立之初，左暉就不斷下放權(quán)限，自如既可以向外找錢，還可以自由圈定發(fā)展方向。從自如民宿到無界生活空間Z Space，自如做的事情早已經(jīng)超出了常規(guī)中介系長租公寓品牌的業(yè)務(wù)范疇。因此，無論是從業(yè)務(wù)版圖或是從發(fā)展節(jié)奏來看，自如回過頭與貝殼租房有過多的合作，可能性不是很大。
而且，從一些布局動作來看，貝殼租房與自如都在盡量避免內(nèi)耗。盡管貝殼租房也在部分城市嘗試分散式公寓托管，與自如存在一定交集。但是對于自如租房目前主要模式增益租（業(yè)主選擇自如以低成本價裝修住宅，雙方根據(jù)市場行情確定出租價格），貝殼租房表示不會選擇。專注各自的賽道，成了自如與貝殼租房共同的默契。
回過頭來看樂灣公寓，從官方微信公眾號來看，貝殼與樂灣公寓的初次線上接觸發(fā)生在2021年4月。當(dāng)時樂灣公寓官方微信公眾號為貝殼搬家做了一則推送，推介搬家服務(wù)。盡管出身教培機(jī)構(gòu)，但是樂灣公寓也有不可忽視的強(qiáng)項(xiàng)。
其一是近3000套房源的規(guī)模，確保樂灣公寓積累了一定的項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)；其二是在本次貝殼新青年公寓的周邊，樂灣公寓擁有多個成熟運(yùn)營的項(xiàng)目；其三是成立于2015年叫停于2022年1月的教培組織累積的消費(fèi)群體資源，日后是有一定概率轉(zhuǎn)化為潛在租客客群。
2022年，中介系優(yōu)勢不再？
專注貝殼租房，脫胎于中國最大的房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺，屬于典型的“中介系”選手。不過，時過境遷，在自如、相寓等中介系選手入場開啟十周年、二十周年之際，中介系的優(yōu)勢依舊強(qiáng)大嗎？
首先來看房源獲取的優(yōu)勢。盡管中介機(jī)構(gòu)鮮少自行購買土地等物業(yè)，但是其能接觸到更多個人房源，所以在分散式房源方面的優(yōu)勢較明顯。以我愛我家旗下的相寓為例，截至2021年第三季度，相寓在管規(guī)模25.2萬套，這離不開我愛我家在全國超過4800家門店的支持。
值得注意的是，近年來部分中介系玩家正在精細(xì)化這方面的優(yōu)勢，削減盈利能力有限的房源，如相寓在管規(guī)模從2018年的30.3萬套縮減至2021年第三季度的25.2萬套。再加上，當(dāng)下的中介平臺物業(yè)交易范圍已經(jīng)從個人房源拓展至寫字樓、廠房、酒店等多重物業(yè)資源，將為長租公寓業(yè)務(wù)提供更多的支持。
其次是客戶獲取的能力。毫不夸張地說，成千上萬的中介門店，讓中介系成為所有長租公寓派系中獲客能力的王者。同時，官網(wǎng)龐大的DAU（日活躍用戶數(shù)量）以及在其他平臺的推介信息，讓中介系在線上線下都保持了同樣強(qiáng)大的獲客能力。
平臺自身的DAU之外，中介系的線下資源還延伸到了線上。據(jù)艾瑞咨詢數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，安居客2020年第4季度平均移動月活躍用戶量為6700萬，付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量超72.6萬人，占據(jù)了67%的線上房地產(chǎn)營銷市場份額。這些線上占比都將轉(zhuǎn)化為實(shí)打?qū)嵉墨@客渠道，讓中介系的獲客邊際成本能夠一低再低。
最后是輕資產(chǎn)規(guī)模的打造。近年來中介系正在逐漸“去中資產(chǎn)化”，放棄了傳統(tǒng)的包租模式，重新專注于輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。放下了資產(chǎn)對其的束縛，中介系將會騰出更多的精力用于提升資產(chǎn)運(yùn)營的效率。
2021年，同為中介系的長租公寓企業(yè)世聯(lián)紅璞轉(zhuǎn)讓了重資產(chǎn)模式的公寓業(yè)務(wù)，回歸輕資產(chǎn)運(yùn)營。從營收數(shù)據(jù)來看，扣除轉(zhuǎn)讓部分的影響后，2021年世聯(lián)紅璞半年度收入同比增長26.52%。同時，自如也在大力推行增益租模式，從“包租”賺差價轉(zhuǎn)為提供專業(yè)的資產(chǎn)管理服務(wù)。從9個月時間簽約超4萬間房源來看，這種創(chuàng)新的輕資產(chǎn)模式已經(jīng)得到了市場的認(rèn)可。
綜上，盡管中介系選手在行業(yè)中的數(shù)量不算多，但是這些品牌的表現(xiàn)都有可圈可點(diǎn)之處?；蛟S，這些先行者的生存現(xiàn)狀，也是讓貝殼租房敢于大膽在此時邁出第一步的緣由之一。
但是需要注意的是，“黃金時代”不再，“黑鐵時代”到來。作為房地產(chǎn)交易產(chǎn)業(yè)鏈上的重要一環(huán)，中介平臺的經(jīng)營壓力見漲。貝殼找房在2021年三季度虧損17.66億元，其中主營收二手房交易服務(wù)凈收入為61億元，同比下降31%，成為虧損主因。長租公寓向來因投資回報(bào)周期漫長而被行業(yè)詬病，因此頂住營收壓力，堅(jiān)持對住房租賃業(yè)務(wù)的付出將是貝殼租房不得不解決的首要難題。
誰將成為貝殼租房的對手？
今年貝殼大三月啟動會上，貝殼租房公布了行動目標(biāo)和計(jì)劃，其中最引人注意的是入場租賃住房供給，通過模式創(chuàng)新和合作共建，打造多元化的租住供給側(cè)解決方案，包括面向新市民、新青年的公寓、藍(lán)領(lǐng)宿舍床位。此外，貝殼租房在拓展基于非改居、城中村、集體土地、老舊小區(qū)更新等多元供給渠道，構(gòu)建包含輕托管、整收分租、普租等多模式聯(lián)動的分散式租賃供給解決方案。
由此推測，貝殼租房志不在規(guī)模，跑通模式最終為行業(yè)提供成熟的租賃供給解決方案。實(shí)際上，這也是當(dāng)下諸多玩家都在努力的方向。
對于剛剛?cè)雸龅呢悮ぷ夥慷?，包括自如和樂灣公寓在?nèi)其實(shí)都是其廣義上的對手。但是從主要著力點(diǎn)和天然優(yōu)勢的角度出發(fā)，未來貝殼租房需要密切關(guān)注以下板塊的種子選手。
一類是以萬科泊寓為首的強(qiáng)勁輸出輕資產(chǎn)模式的玩家。據(jù)相關(guān)報(bào)道，萬科泊寓雖然有集體建設(shè)用地租賃社區(qū)、自持商辦用地建設(shè)租賃住房、城中村聯(lián)營改造運(yùn)營、政府租賃住房代建代管、輕資產(chǎn)“EPC+O”（產(chǎn)品+建造+運(yùn)營）服務(wù)輸出等多種模式，但是目前基本保留的模式是自有資產(chǎn)盤活、輕資產(chǎn)輸出模式兩種。
隨著保障性租賃住房建設(shè)進(jìn)度的加速，地方政府與城投公司將會有大批存量物業(yè)轉(zhuǎn)為租賃住房，因此亟需能夠輸出輕資產(chǎn)模式的運(yùn)營方。而這也正是貝殼租房目前專注的方向，因此萬科泊寓、自如等一眾在輕資產(chǎn)運(yùn)營方面有所成績的品牌，將會成為貝殼租房的頭號對手。
另一類是廣州城投住房公司等具備物業(yè)資源優(yōu)勢的國家隊(duì)玩家。據(jù)克而瑞相關(guān)數(shù)據(jù)，2021年度中國住房租賃企業(yè)排行榜開業(yè)規(guī)模榜中TOP11-30的公寓企業(yè)排名變化較大，華潤置地有巢、合房股份·承寓、寶地友間公寓等“國家隊(duì)”后來居上，2021全年新開業(yè)房間數(shù)超5000間。新增規(guī)模的背后是住房租賃專項(xiàng)用地、集體土地建設(shè)租賃住房以及非居存量物業(yè)的改建等多渠道的國有物業(yè)資源支持。
不僅如此，國家隊(duì)玩家還有不少“非標(biāo)”物業(yè)渠道。如為了賽事建設(shè)的亞運(yùn)村及奧運(yùn)村等居住設(shè)施，國家隊(duì)玩家將在賽事結(jié)束后接管部分房源，以更好地發(fā)揮這些物業(yè)資源的效能。從貝殼租房對未來的規(guī)劃來看，與國家隊(duì)競爭國有物業(yè)等資源的運(yùn)營管理權(quán)屬，將是不可避免的。
最后一類是以旭輝瓴寓和方隅公寓等擅長借力資本市場的玩家。前不久旭輝瓴寓出讓所持“上海浦江華僑城柚米社區(qū)”項(xiàng)目全部30%股權(quán)，實(shí)現(xiàn)從該租賃社區(qū)項(xiàng)目的資產(chǎn)退出。對此，旭輝瓴寓官方表示“這是租賃住宅領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)‘投融建管退’資管全周期跑通的首個項(xiàng)目”。同時，方隅公寓采用的是以基金管理+開發(fā)運(yùn)營+租賃運(yùn)營+資產(chǎn)投資的組合模式發(fā)展。
盡管貝殼租房主要是輸出租賃供給解決方案，但不意味著其會將資本拒之門外。這些多元化創(chuàng)收途徑能讓貝殼租房在長租領(lǐng)域有更多的回轉(zhuǎn)和緩沖空間，也為貝殼找房發(fā)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)贏得更多的發(fā)展時間，減輕企業(yè)的資金壓力。因此，面對前兩類對手時可能會采取“進(jìn)擊”的姿態(tài)，但是面對第三者時更主要是學(xué)習(xí)的態(tài)度。
厘清強(qiáng)勁對手們的實(shí)力并不是為了嚇退貝殼租房等新進(jìn)場的玩家。正如卡夫卡所言，真正的對手會灌輸給你大量的勇氣。而且彭永東將貝殼租房定為其個人今年的工作重點(diǎn)之一，在公司內(nèi)部拔到了相當(dāng)高的位置，重視程度可見一斑，一場硬仗或許在所難免。不過，正是因?yàn)樨悮ぷ夥康刃聦κ值牟粩噙M(jìn)場，住房租賃這個看似早已激不起浪花的市場將會重新變得有趣，人們也將會有更多的機(jī)會享受更優(yōu)質(zhì)的租房生活。