文|每日財報 何嬙
2021年，在房地產(chǎn)行業(yè)動蕩之下，大家都意識到了經(jīng)營思路必須做出改變。
郁亮在萬科2022年會上的總結(jié)發(fā)言就再為行業(yè)引出了改變方向，其表示，外部環(huán)境當(dāng)前的第一個特征是行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段，對房地產(chǎn)業(yè)來說，縮表出清就是去金融化，不允許房地產(chǎn)占用過多金融資源，也不能允許居民因買房背負(fù)高額的債務(wù)負(fù)擔(dān)，因為這些金融資源沒能有效地支持實體經(jīng)濟(jì)。
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了“黑鐵時代”，正縮表出清，這會是破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年?！叭绾卫斫獗乘粦?zhàn)？就是要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)?！彼f，日本的案例經(jīng)驗表明，這個階段不能再心存幻想，必須要快速、堅決出清。這個過程中，行業(yè)規(guī)模會開始萎縮、市場分化也會越來越明顯。
事實上，除了頭部房企，“黑鐵時代”的觀點作用在中后部房企身上真實情況更為嚴(yán)峻。因此，一些房企的變革也已提上了日程。
1月31日，祥生控股（集團(tuán)）有限公司（02599.HK，簡稱“祥生控股”）官宣重要高管離職信息：公司財務(wù)總監(jiān)、副總裁及聯(lián)席公司秘書談銘恒因個人發(fā)展已辭職，自1月31日起生效，將由祥生活服務(wù)集團(tuán)執(zhí)行董事及財務(wù)總監(jiān)陳國農(nóng)接替公司財務(wù)總一職。
2月16日又有消息稱，祥生控股近期針對集團(tuán)總部層面，進(jìn)行了新一輪的組織架構(gòu)升級和人事調(diào)整。
縱觀祥生控股這場變革升級，核心就是圍繞“讓總部更具生產(chǎn)力”這個最終目標(biāo)，也預(yù)示著此前的“裁判員”，也要管理下層，親自下場踢球了。但細(xì)品其如此操作的背后，或也有著和大多數(shù)房企一樣的“難言之隱”。
“去中心化”的架構(gòu)調(diào)整
對于祥生控股此次組織架構(gòu)調(diào)整，最明顯的變化是“去中心化”。具體而言，從原有的7大中心、3大直管部門及多個二級部門調(diào)整為：董事辦、營銷管理、金融管理等9大部門，形成全新的7+2集團(tuán)職能條線管理模式。
簡而言之，調(diào)整的思路就是三個詞：精簡、下沉、協(xié)同。表面上看，祥生此輪架構(gòu)升級聚焦在總部職能精簡高效，這很容易讓外界聯(lián)想到近兩年各大房企不約而同地選擇“做輕總部”、“精兵簡政”。
需要重點看到的是，在這輪架構(gòu)改革中，祥生選擇將管理人員全部下沉，讓從前的指揮員身先士卒?？偛抗芾砣藛T“既要上得了廳堂，又要下得了廚房”。此舉或是因為，祥生總部去中心化改革后，管理結(jié)構(gòu)進(jìn)一步扁平化，過往那些把控方向，坐鎮(zhèn)指揮的人，同樣也需要上陣前線了。
另一方面，在總部層面精兵簡政后，更需要部門員工能當(dāng)全能高手。再像過往一樣聚焦一些務(wù)虛的工作，估計會掉隊。
具體而言，這場組織改革最終服務(wù)的目標(biāo)，就是讓總部職能更具生產(chǎn)力，讓企業(yè)對市場更加敏感。而改革的背后，或還是在所謂“黑鐵時代”面前，滿滿的求生欲。
或受于債務(wù)壓力
2月15日，穆迪發(fā)布報告稱，出于自身商業(yè)原因，撤銷對祥生控股的“Caa2”企業(yè)家族評級和“Caa3”高級無抵押債券評級。在評級撤銷前，其展望為“負(fù)面”。
現(xiàn)如今的祥生控股，在經(jīng)歷了之前的債務(wù)逾期傳聞、下調(diào)評級等一系列風(fēng)波后，市值也受到嚴(yán)重影響。截至2月18日收盤，其股價為0.98港元/股，市值僅29.83億港元。
和其他房企一樣，祥生控股規(guī)模飆升的背后是急劇攀升的債務(wù)。截至2021年6月底，祥生控股總資產(chǎn)達(dá)到1726.56億元，其中負(fù)債總額達(dá)1530.93億元，賬面資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到88.67%。
仔細(xì)來看，在其負(fù)債總額之中，流動負(fù)債高達(dá)1287.64億元（含合約負(fù)債778.60億元），有息負(fù)債462.11億元。短期有息負(fù)債（以流動負(fù)債中的計息銀行及其他借款、優(yōu)先票據(jù)、債券相加計算）達(dá)221.61億，僅從賬面來看，祥生控股短期償債壓力已不小，尚未包括可能的表外負(fù)債。
2021年全年，祥生控股實現(xiàn)權(quán)益銷售額約為803.4億元，同比上升2.78%。據(jù)去年三季報披露，當(dāng)時祥生控股的權(quán)益銷售額環(huán)比下降60%至146億元，9月份銷售額更是降至34億元。
毛利率方面，2019年至2021年上半年，祥生控股分別錄得毛利率為23.9%、18.1%及18%，凈利率分別為9.0%、6.6%及6.1%，下滑趨勢明顯。
在業(yè)績表現(xiàn)“疲倦”的背后，祥生控股的管理層調(diào)動比較頻繁。2020年4月，祥生控股地產(chǎn)副總裁周琦嘉離職，地產(chǎn)營銷工作暫時由營銷中心總經(jīng)理龍鑫源負(fù)責(zé)。此后，2021年龍鑫源也宣布離職，資深地產(chǎn)人甘玫接任，成為祥生控股新任副總裁，分管集團(tuán)營銷與品牌工作。
沒過多久，2021年9月，甘玫這位業(yè)內(nèi)明星營銷經(jīng)理人也從祥生控股離職。兩年時間不到，祥生控股集團(tuán)副總裁位置易主三次，而且截止到目前，祥生控股副總裁這一重要職位仍舊空缺。
綜上顯而易見，先拋開前兩年高管變動對企業(yè)經(jīng)營的影響不談，單看祥生控股的業(yè)績壓力就基本能品出其此次“花哨”去中心化的核心目的。但不論高層下不下基層，改革的最終目的其實還是抵抗負(fù)債風(fēng)險，防止暴雷罷了。至于其能否完成這個目標(biāo)，成功穿越“黑鐵時代”，還需現(xiàn)實驗證。