備受關(guān)注的閩系房企正榮地產(chǎn)(06158.HK),迎來利好信號。
才剛剛承諾要在上半年完成30億至40億元規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置,次日,正榮地產(chǎn)便順利完成了一項目成交。
2月11日午后,由于一則無法按時償債的傳聞,正榮地產(chǎn)遭遇了股價閃崩,市值蒸發(fā)余百億。隨后,傳聞被坐實,多重困難浮出水面,正榮地產(chǎn)不得已尋求債券展期,希望爭取一年的緩沖時間。
市場信心脆弱,正榮地產(chǎn)已經(jīng)開啟了一些列自救行動。目前來看,除天津項目股權(quán)完成出售獲得資金外,正榮地產(chǎn)還有其他積極信號,如春節(jié)假期以后實現(xiàn)了超過70個項目的按時復(fù)工,以及多個項目正常銷售和按時交付等。
下周,西安城北大明宮板塊的正榮天寓項目也即將進行交付。
“始料未及”
“這次困難來得很突然,無法提前準(zhǔn)備應(yīng)對,使我們措手不及?!?/span>
對于正榮地產(chǎn)來說,2月11日是不忍回首的一天。僅在一天之內(nèi),這家千億房企就經(jīng)歷了股價大幅下跌、市值蒸發(fā)106億港元。
如正榮地產(chǎn)董事長黃仙枝所言,這場危機來得突然且毫無準(zhǔn)備。因為在一個多月以前,正榮地產(chǎn)還堅信自己能在短期內(nèi)贖回那筆2019年6月發(fā)行的2億美金規(guī)模的永續(xù)債,并且對外發(fā)了相關(guān)公告。
然而,在整個地產(chǎn)行業(yè)仍處于較為低迷的時期,市場這根敏感的神經(jīng)早已不太能經(jīng)得起任何負面?zhèn)髀?。因有傳聞稱正榮地產(chǎn)資金緊張,將不再按此前計劃贖回上述永續(xù)債,一時間,股價應(yīng)聲而跌,最大跌幅逾80%,總市值也從160億港元跌至29.7億港元。
傳聞并非虛構(gòu)。
前兩個月融資貸款的普遍落空致使融資凈流出加劇,疊加今年1月份銷售較同期下降了約30%且現(xiàn)金流流出達到81億元,期間還還款55億元,眼前的正榮地產(chǎn)的確無法兌現(xiàn)承諾。因此才有了2月18日的公告,公司可用于清償債務(wù)的內(nèi)部資金有限,或不足以解決2022年3月即將到期的債務(wù)。
公告前兩日,正榮地產(chǎn)實控人歐宗榮的兩次減持加劇了市場恐慌。根據(jù)港交所股權(quán)披露顯示,歐宗榮在2月16日和17日合計賣出6300萬股公司股份,涉及金額為5709.47萬港元,持股比例由2021年11月8日的54.71%下降至53.27%。減持消息一出,正榮地產(chǎn)股價再度下跌14%。
不過,對于這兩次減持,事實上并不是市場猜測的歐宗榮選擇了“躺平”。2月24日,接近正榮地產(chǎn)的相關(guān)人士向界面新聞表示,減持是不得已而為之,眼下更要緊的是盤活資金?!叭绻媸菫榱速u股份,為何不在2月11日那天賣,當(dāng)天收盤價是在1元。”
查詢發(fā)現(xiàn),歐宗榮在2月16日和17日分別以平均每股0.92港元和每股0.8871港元的價格賣出了6300萬股正榮地產(chǎn)股份。
雪上加霜的是,多家機構(gòu)順勢對正榮地產(chǎn)投下了不信任的一票。
2月14日,穆迪將正榮地產(chǎn)的公司家族評級(CFR)由“B1”下調(diào)至“B3”,同時將公司高級無抵押評級由“B2”下調(diào)至“Caa1”,評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負面”。
2月21日,惠譽將正榮地產(chǎn)的長期發(fā)行人違約評級從“B”下調(diào)至“C”,將公司的高級無抵押評級也從“B”下調(diào)至“C”,回收率評級為“RR4”。
如今,正榮地產(chǎn)除了要及時挽回市場信心,還需尋求途徑應(yīng)對過重的債務(wù)壓力。目前,正榮地產(chǎn)共有境外債券13筆、共計34億美元,境外永續(xù)債1筆、2億美元,以及16億人民幣的點心債。
積極自救
風(fēng)雨交加下,正榮地產(chǎn)沒有選擇“躺平”,而是積極展開自救行動。
與多數(shù)房企一樣,此次正榮地產(chǎn)亦是選擇用債務(wù)展期的“空間”換取樓市銷售復(fù)蘇、預(yù)售監(jiān)管寬松政策落地的“時間”。
2月21日晚,正榮地產(chǎn)發(fā)布公告,擬對5筆2022年內(nèi)到期的海外票據(jù)展期一年,并向持有人進行同意征求,展期的債券未兌付本金合計約為66億元人民幣。
很快,正榮地產(chǎn)開始第二步自救行動,在2月23日緊急召開投資人電話會議,懇切爭取一年的恢復(fù)流動性,并對突如其來的債務(wù)難題作了詳細解釋。
受各地預(yù)售資金監(jiān)管政策收緊影響,公司資金受限比例達賬面資金95%,真正可動用資金僅有5%。同時,融資貸款落空、銷售下降和春節(jié)期間的大體量支出,也加重了公司償還債務(wù)的難度。
此外,正榮地產(chǎn)也給出了增加現(xiàn)金回籠、滿足債券未來兌付的方案。如在途資金的回籠以及受限資金的釋放以補充流動性。加快銷售和資金回籠、持有物業(yè)出售等。目前,公司有近100億元自持物業(yè),按照公允價值計算凈值大概40億-50億元。
正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事劉偉亮提到,目前公司已梳理出一批合作項目和投資性物業(yè),正與現(xiàn)有合作方以及國企、央企進行洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜,預(yù)計今年上半年可完成30億-40億元規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置。
一日之后,正榮迎來了一筆項目成交。
2月24日,工商資料顯示,正榮地產(chǎn)將其持有的榮福(天津)置業(yè)發(fā)展有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓至合作方美的置業(yè)(03900.HK。2020年,正榮地產(chǎn)旗下項目公司榮福天津置業(yè)以11.28億元的成交價拿下這一項目地塊。
榮福天津置業(yè)為項目公司,目前正開發(fā)“和筑梅江”項目。資料顯示,該項目位于天津市西青區(qū)大寺鎮(zhèn)興華九支北路以西、匯門道以南。接盤后,集中于珠三角和長三角區(qū)域的美的置業(yè)在天津地區(qū)業(yè)務(wù)將得以擴大,而獲得資金后的正榮地產(chǎn)也將更有望緩解債務(wù)危機。
在特別時期,對于項目的保交付,正榮地產(chǎn)也在應(yīng)對。
在西安,城北大明宮板塊的正榮天寓項目已具備交付條件,預(yù)計于3月2日-3月4日進行交付,共計交付429戶。該項目位于西安市北二環(huán)東段,周邊有大明宮萬達、百寰國際、大華1935和四海唐人街四大商圈環(huán)繞。
一般而言,市場信心的重建,多依賴于房企的內(nèi)外現(xiàn)金流出現(xiàn)實質(zhì)性改善跡象和房企的積極自救。此外,還需政策暖風(fēng)真正傳導(dǎo)到融資端、銷售端,方能有效改善公司的現(xiàn)金流狀況。
目前,要約交換方案是否會通過還存在不確定性,但正榮地產(chǎn)正在極力自救中。
暗中有光
種種跡象似乎顯明,正榮地產(chǎn)已進入危機時刻,但仔細看,也能瞥見些許光亮。
比如多年來累計下的銷售能力。
在2016年至2018年,正榮實現(xiàn)了從393.9億元到突破千億元銷售額的增長轉(zhuǎn)變。單就2021年來說,正榮地產(chǎn)在完成銷售目標(biāo)方面,其實也是好于不少同行。去年全年,正榮地產(chǎn)累計實現(xiàn)合約銷售金額為1456.43億元,同比增長2.64%,完成了全年目標(biāo)1500億元的97.1%。
進入今年2月份,正榮地產(chǎn)也迎來多個熱銷項目。例如,福州的棠悅江南和棠悅濱江項目,成交穩(wěn)居閩侯區(qū)銷售排行榜前列。另一項目正榮悅璟臺,得益于新春不打烊等系列活動,春節(jié)期間實現(xiàn)到訪292組。
同樣在福州,濱江正榮府項目,在春節(jié)期間實現(xiàn)來訪超300組,7天內(nèi)成交額破5000萬元,成為區(qū)域市場第一。
在南京,僅2月19日至2月20日兩天,潤棲府現(xiàn)場也出現(xiàn)新客數(shù)量攀升、成交不斷的紅盤現(xiàn)象。而剛于2月19日入市的平潭正榮府·悅璽項目,在兩天內(nèi)實現(xiàn)新客戶來訪262組,成交量突破50套。
除此之外,正榮地產(chǎn)正加速復(fù)工。
正榮地產(chǎn)南京區(qū)域、福州區(qū)域、蘇滬區(qū)域、武漢區(qū)域、西安區(qū)域、廣州區(qū)域、天津公司、成都公司等項目,在春節(jié)結(jié)束后便組織召開了返崗復(fù)產(chǎn)會議。
據(jù)正榮地產(chǎn)統(tǒng)計,截至目前,包括宜春正榮悅玲瓏、宿遷鐘吾正榮府、翔安正榮府、正榮·悅璟臺、桂湖正榮府、都江堰悅瓏府、成都潤錦府、天津紫闕、西安紫闕峯著、鄭州正榮府及鄭州瀾庭南苑等超70個項目,均已進入到返崗復(fù)產(chǎn)的工作狀態(tài)中。
積極復(fù)工背后,不可否認正榮地產(chǎn)在管控體系和工程前置性方面亦有可圈可點之處。
以廣州為例,項目現(xiàn)場需按照“材料封樣-材料跟蹤-樣板引路”的三級材料品質(zhì)管控之路,全周期執(zhí)行98個標(biāo)準(zhǔn)化要求,通過進場交底、策劃編制、體系培訓(xùn)、現(xiàn)場執(zhí)行、反饋修正、結(jié)果考核等把控現(xiàn)場質(zhì)量,預(yù)控現(xiàn)場風(fēng)險,以保障最終的交付品質(zhì)。
熱盤頻現(xiàn)以及積極復(fù)工,或能為正榮地產(chǎn)增添更多的自救底氣,而近期房地產(chǎn)政策在銷售端出現(xiàn)的一些積極信號,則是正榮地產(chǎn)選擇努力自救的動力。
近日,廣州、佛山等地銀行相繼下調(diào)房貸利率,其中廣州下降了20BP。菏澤、重慶、贛州等地的部分銀行還下調(diào)首套房房貸首付比例,從30%降低至20%。
氣溫正逐漸轉(zhuǎn)暖,樓市交易開始復(fù)蘇,正榮地產(chǎn)也渴望等來春天。