文|空間秘探  李荇 

浙江寧波老牌房企恒威地產(chǎn)于近日發(fā)布了一份長期放假的通知，放假時(shí)間從2022年2月23日至2022年6月30日。放四個月長假的房企并不是個例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，開年以來已有至少7家區(qū)域房企發(fā)布長假通知，且多家房企沒有給出明確的復(fù)工時(shí)間。牽一發(fā)而動全身，那些與區(qū)域房企有著千絲萬縷聯(lián)系的地方酒店們，過得還好嗎？

區(qū)域房企過冬，酒店業(yè)務(wù)還好嗎？

放長假，為員工發(fā)放最低保障工資，只是區(qū)域房企“過冬”的縮影之一。在一些業(yè)內(nèi)人士看來，這些區(qū)域房企之所以要這么做，主要是為了節(jié)省辭退成本，省下一筆賠償款。事實(shí)上，不止是河南當(dāng)?shù)胤科?，不少區(qū)域房企都在這輪行業(yè)下行周期中，走向了窮途末路。放長假之外，還有一些區(qū)域房企被收購，暴雷，甚至直接宣告破產(chǎn)。

據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2月28日，2022年開年以來共有72家房企破產(chǎn)，廣東、四川、浙江、新疆、貴州、江蘇、湖北、遼寧、安徽等省市均有涉及。其中不乏一些知名區(qū)域房企，如曾開發(fā)了蘇州園區(qū)恒宇廣場，并引進(jìn)了萬豪旗下的國際四星級酒店萬怡酒店的蘇州工業(yè)園區(qū)恒宇置業(yè)。

危機(jī)四伏的另一面，是區(qū)域房企的積極求生。那些財(cái)務(wù)情況尚存回旋余地的房企選擇兜售旗下資產(chǎn)，股權(quán)、業(yè)務(wù)、物業(yè)等資產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)被擺上貨架。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年下半年至今房企資產(chǎn)處置事件超120起，已售待售資產(chǎn)已超3200億元量級。

當(dāng)然，積極發(fā)展多元化業(yè)務(wù)的區(qū)域房企在區(qū)域內(nèi)的影響力顯然并不止于地產(chǎn)板塊，物業(yè)、酒店、園區(qū)、非地產(chǎn)業(yè)務(wù)子公司等，都是其扎根區(qū)域的重要觸手之一。牽一發(fā)而動全身，以酒店業(yè)務(wù)為切面，我們試圖一窺區(qū)域房企的“觸手”生存現(xiàn)狀。

開年以來多家區(qū)域房企先后拋售酒店資產(chǎn)，在上述被出售的3200億元資產(chǎn)中，除了地產(chǎn)項(xiàng)目之外，主要涉及的包括文旅、酒店等難盤活、周期長且燒錢的資產(chǎn)項(xiàng)目。

聚焦具體酒店項(xiàng)目，除了閩系地產(chǎn)“帶頭大哥”世茂集團(tuán)的待售酒店資產(chǎn)清單之外，中小型房企同樣急于將酒店資產(chǎn)脫手。湖州一四星酒店項(xiàng)目，盡管還在施工中卻在出售總價(jià)中標(biāo)注“低于成本價(jià)”；停止?fàn)I業(yè)多年的杭州外海月亮灣大酒店，其中88間客房屬于債權(quán)人，202間客房分別屬于162戶業(yè)主，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)負(fù)責(zé)。還有一些區(qū)域房企破產(chǎn)后，旗下的酒店債權(quán)被擺上貨架，如被業(yè)主用于抵押擔(dān)保的杭州龍禧福朋喜來登酒店，在業(yè)主破產(chǎn)的當(dāng)下遭遇債權(quán)出售。

當(dāng)然并非所有與區(qū)域房企相關(guān)的酒店都是如此。有人破產(chǎn)清倉酒店資產(chǎn)，也有人積極拓展簽約開業(yè)不斷。以酒店作為主業(yè)，房地產(chǎn)和金融為輔的明宇實(shí)業(yè)集團(tuán)展現(xiàn)出了另一種生存狀態(tài)。前不久，明宇實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下的明宇商旅與中航建設(shè)集團(tuán)簽署酒店開發(fā)技術(shù)與管理服務(wù)合同，在成都新都區(qū)共同打造成都中航明宇尚雅酒店，完成了明宇尚雅品牌在成都的二次落子。大連萬達(dá)集團(tuán)旗下的萬達(dá)錦華酒店，也近日完成了北京平谷萬達(dá)錦華酒店項(xiàng)目的簽約。

區(qū)域房企與地方酒店的江湖往事

在地方酒店的隊(duì)列中，除了區(qū)域房企旗下的房企系地方酒店之外，還有以酒店為立身之本的民營系，以及擁有國資背景的國企系等（因?yàn)閲笙堤焐哂幸欢ǖ谋茈U(xiǎn)優(yōu)勢，因此本文所討論的地方酒店暫不包含國企系酒店）。多年以來，區(qū)域房企與地方酒店之間早已相互成就了一段段江湖往事。

無論是自有物業(yè)掛牌國際高奢酒店，或是推出自主品牌，一直以來酒店板塊都是區(qū)域房企一張發(fā)光的名片。被譽(yù)為“河南王”的建業(yè)集團(tuán)，就是如此。不同的是，其不僅延續(xù)了原有的兩條路徑，還走出了第三條路。

2011-2015年間，建業(yè)集團(tuán)與萬豪、雅高、洲際達(dá)成戰(zhàn)略合作，承接了鄭州建業(yè)艾美酒店、開封建業(yè)鉑爾曼酒店、南陽建業(yè)森林半島假日酒店、漯河建業(yè)福朋喜來登酒店、上街建業(yè)雅樂軒酒店5家高端酒店的運(yùn)營管理。這樣的做法，頗有些“描紅”的意味，在正確的示范基礎(chǔ)上延續(xù)范例，也為建業(yè)酒店提供了打造高端酒店學(xué)習(xí)與運(yùn)營的機(jī)會。

正是有這樣的經(jīng)驗(yàn)鋪墊在前，建業(yè)集團(tuán)此后開始大膽前行，推出了自主酒店品牌。據(jù)官網(wǎng)顯示，目前建業(yè)旗下共擁有定位奢華精選的MIST花滿地、WOODS林棲和GROTTO雲(yún)岫，主打生活方式的凱旋酒店，以及主題特色品牌建業(yè)星舍和只有·劇場酒店等多個酒店品牌。其中河南鄢陵建業(yè)花滿地溫泉酒店已加入SLH全球奢華精品酒店聯(lián)盟，成為河南首家SLH成員。

當(dāng)酒店業(yè)務(wù)的板塊勢能足夠強(qiáng)大時(shí)，房企是可以憑借酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型并走出本土，今典集團(tuán)就是其中之一。成立于北京的今典集團(tuán)，2009年開啟了全面向度假地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路，在海南成功打響了紅樹林度假世界，帶火了紅樹林系列酒店品牌，更成功突圍當(dāng)時(shí)勁敵重重的北京市場，在海南等熱門度假目的地闖出了一片新天下。

除了國際酒店品牌業(yè)主和自有品牌持有者的身份之外，區(qū)域房企還有第三重角色，即地方酒店的業(yè)主。雖然這些單體酒店可能并沒有獨(dú)立品牌的概念，但往往能在區(qū)域市場內(nèi)形成可觀的市場影響力。

曾幾何時(shí)，區(qū)域房企與地方酒店共同成就了彼此的高光時(shí)刻，鄭州裕達(dá)置業(yè)與鄭州裕達(dá)國貿(mào)酒店就是這樣一對組合。1998年，由鄭州裕達(dá)置業(yè)斥資3億美元投資建設(shè)的裕達(dá)國貿(mào)酒店正式開業(yè)。在很長一段時(shí)間內(nèi)這家酒店都盛載了當(dāng)?shù)厝私k麗的幻想，在里面吃頓飯都能當(dāng)談資聊上好幾天。當(dāng)時(shí)，裕達(dá)國貿(mào)酒店被冠以多重美譽(yù)，“河南新世紀(jì)的象征”以及“河南最早一批五星級酒店之一”等。令人唏噓的是，由于天價(jià)負(fù)債和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)糾紛和訴訟案件的“纏身”，裕達(dá)國貿(mào)酒店所屬的鄭州裕達(dá)國貿(mào)在經(jīng)歷了兩次流拍后，現(xiàn)由方正證券接手。有消息傳，裕達(dá)國貿(mào)酒店或?qū)⒂扇f達(dá)酒管集團(tuán)運(yùn)營管理。

當(dāng)然，也有一些地方酒店將主動權(quán)掌握在手中，成立以酒店業(yè)為主導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的綜合企業(yè)。由蕭山賓館改制而成的開元旅業(yè)集團(tuán)，就是其中之一。從原本的專注酒店業(yè)，之后發(fā)展至“酒店+住宅”，此后再度演化至“酒店+住宅+商業(yè)”的新發(fā)展局面，當(dāng)下已成長為一家以酒店業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)擁有房地產(chǎn)、樂園、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)的綜合型企業(yè)，并推出了芳草地度假酒店、開元觀堂以及方外等本土高端度假酒店品牌。

不難看出，經(jīng)過了多年的發(fā)展，橫亙在區(qū)域房企與地方酒店之間的分界線雖然依舊存在，但是卻不再是一條直線，而是在一次又一次的合作之后，形成了一張錯綜復(fù)雜的網(wǎng)絡(luò)。

90%區(qū)域房企被干掉時(shí)，房企系地方酒店會怎樣？

地產(chǎn)行業(yè)震蕩持續(xù)之際，區(qū)域房企風(fēng)聲鶴唳，一位地產(chǎn)老板甚至預(yù)言，“未來90%的區(qū)域房企會被干掉?！痹噯?，一旦當(dāng)90%的區(qū)域房企消失時(shí)，那些與房企緊密相連的房企系地方酒店們該會走向何方？

不妨先來看看頭部房企在遇到難處時(shí)的做法。時(shí)間線拉回到2017年，遭遇銀行集體抽貸陷入債務(wù)螺旋的萬達(dá)，果斷將77家酒店資產(chǎn)6折出售給富力，完成了去地產(chǎn)化，將重心轉(zhuǎn)移至文旅酒店的品牌與運(yùn)營管理能力。同年，上海虹橋綠地鉑瑞酒店、鉑驪酒店及鉑瑞高端公寓這三家酒店組成的集群正式開幕。2021年五一假期前后，這個被譽(yù)為“最大旗艦型綜合體酒店群”的上海虹橋綠地酒店群（內(nèi)含上海虹橋綠地鉑瑞酒店、鉑驪酒店及鉑瑞高端公寓、徐涇會展中心項(xiàng)目酒店）卻在一些酒店產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)站上標(biāo)價(jià)50億元打包出售。

同樣將旗下酒店資產(chǎn)打包擺上貨架的還有千億房企新華聯(lián)集團(tuán)。2021年5月，新華聯(lián)就北京新華聯(lián)麗景溫泉酒店、北京麗景灣國際酒店、上海新華聯(lián)索菲特大酒店、西寧新華聯(lián)索菲特大酒店、唐山新華聯(lián)鉑爾曼酒店等10宗酒店資產(chǎn)，制定了酒店和商業(yè)大宗資產(chǎn)的出售計(jì)劃，并與戴德梁行、仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯、高力國際等多家知名經(jīng)紀(jì)公司簽訂協(xié)議。

實(shí)際上，酒店資產(chǎn)變現(xiàn)的路徑并不只有出售，資產(chǎn)證券化也是其中之一。中鐵置業(yè)就在近期完成發(fā)行首單11.26億CMBS，其底層資產(chǎn)為青島威斯汀酒店，評估價(jià)值16.1億元。但是，成功對酒店資產(chǎn)完成證券化的案例并不算多，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前我國已發(fā)行的酒店類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計(jì)30單。

回頭來看酒店之所以會率先登上“甩賣清單”，實(shí)則有三重原因。一是當(dāng)貨幣緊縮之際，大部分房企中已出售的商住房產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，能夠救急兌現(xiàn)的只有自持物業(yè)的酒店了；二是不少房企旗下的酒店多是掛牌，每年要向品牌管理方支付數(shù)千萬元的費(fèi)用，出售物業(yè)的同時(shí)也是節(jié)流的一大力舉；三是房企借機(jī)對酒店資產(chǎn)包進(jìn)行重新梳理和定位，實(shí)現(xiàn)“越做越精”。

同樣的，一旦區(qū)域房企走投無路時(shí)，也會先兜售酒店資產(chǎn)。不過，對于那些經(jīng)營狀況良好且可以產(chǎn)生獨(dú)立、可預(yù)測的現(xiàn)金流的酒店而言，也可以大膽嘗試資產(chǎn)證券化。因?yàn)樵谀壳耙寻l(fā)行的30單酒店資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中，除了一線城市，宜賓、惠州、揚(yáng)州、云南等地的地方酒店也有成功案例。

不過，一旦區(qū)域房企正式進(jìn)入破產(chǎn)流程之后，等待旗下酒店資產(chǎn)的一般情況下只剩拍賣了。2021年合肥一地方房企安徽博澳企業(yè)投資發(fā)展有限公司開始破產(chǎn)清算之后，附屬的合肥皇冠假日酒店與貝斯特韋斯特酒店被整體拍賣。無論是掛牌或是自有品牌，顯然都難以逃脫拍賣清算的命運(yùn)。

民營系地方酒店，如何應(yīng)對“房企之殤”？

需要厘清的是，上文提及會隨著區(qū)域房企進(jìn)入破產(chǎn)清算的酒店資產(chǎn)，僅僅是地方酒店的其中一種，民營系不包含在其中。但是當(dāng)體量龐大的區(qū)域房企搖搖欲墜之際，民營系地方酒店該如何應(yīng)對這場“房企之殤”？

對于維持品牌方與業(yè)主關(guān)系的民營系地方酒店與區(qū)域房企而言，一旦后者出現(xiàn)暴雷等狀況，民營系酒店要做的就是重新?lián)衲径鴹?。品牌，成了另找出路的底氣。坐擁“生于斯長于斯”的先天優(yōu)勢，民營系地方酒店在區(qū)域市場內(nèi)擁有不凡的品牌忠誠度。手持這一優(yōu)勢，民營系地方酒店有三個不同的選擇。

其一是另擇良木，加入處于逆勢擴(kuò)張的頭部酒店集團(tuán)。從2020年到2021年，頭部酒店集團(tuán)擴(kuò)張步履不停，且涉及區(qū)域既有一二線熱門城市也有三四五線下沉市場。在積極落子既有品牌新門店的同時(shí)，也在不斷吸納表現(xiàn)優(yōu)異的地方酒店。

無論是高端酒店，或是主打性價(jià)比的經(jīng)濟(jì)型酒店，這些地方酒店早已在漫長的歲月里成為了所在城市和市民記憶的一部分。對于想要加速拓展不同區(qū)域市場的大型酒店集團(tuán)而言，收并購這部分民營系地方酒店是一條捷徑。與此同時(shí)，首旅如家云品牌等兼容性更強(qiáng)的酒店品牌的出現(xiàn)，保證了獨(dú)立與自由，地方酒店不妨大膽一試。

其二是孑然一身，成為以“個性”引領(lǐng)酒店行業(yè)新風(fēng)尚的獨(dú)立酒店。偏安一隅，在酒店行業(yè)從來不是一個貶義詞，松贊酒店的成功就是一個范例。再加上，這些地方酒店對于屬地文化的解讀能力，為其提供足夠強(qiáng)大的能量去成為當(dāng)?shù)爻鞘懈碌闹匾M成部分。例如，通過改造標(biāo)志性舊建筑，將當(dāng)?shù)氐奈幕囆g(shù)融會貫通，并為原有街區(qū)注入新的文化能量等。

不僅如此，獨(dú)立酒店的身份也為地方酒店拓寬了商業(yè)價(jià)值想象空間。在《獨(dú)立酒店的魅力史和未來夢！》一文中，曾探討過獨(dú)立酒店未來可能的新發(fā)展路徑，如不再局限于“住宿”功能，而是成為“全可能”空間，一如自定位為“一個關(guān)于品質(zhì)生活各種可能性的發(fā)生地”的北京CHAO酒店等。同樣的，這類獨(dú)立酒店也是不少酒店軟品牌/獨(dú)立酒店聯(lián)盟在全國各地尋覓的遺珠。

其三是大膽出走，找尋區(qū)域之外的生存可能。一方面，靈活機(jī)動的民營系地方酒店可以借助餐飲、文化打造獨(dú)有標(biāo)簽，敲開區(qū)域之外市場的大門。另一方面，還能通過聯(lián)動不同區(qū)域酒店抱團(tuán)聯(lián)盟，共同打破地理區(qū)域?qū)ζ涞陌l(fā)展限制。在《區(qū)域酒店，如何從一方諸侯變成真正王者？》一文中對此已有詳細(xì)論述，在此不再贅述。

酒店行業(yè)在歷史上經(jīng)歷過多次衰退，1998、2003、2008等年份皆登記在錄。但是，衰退是繁榮的起點(diǎn)。即便深陷泥濘，以人們對美好生活向往與追求為前行之光的酒店，往往能夠突出重圍煥然新生。以往如此，相信這一次地方酒店也將延續(xù)既往的榮光，短暫的沉寂過后以更佳姿態(tài)重新登場。