文|全球財(cái)說(shuō) 丁一
潘石屹出售資產(chǎn)似乎已經(jīng)進(jìn)入了終極階段，或者說(shuō)“無(wú)所不用其極”。
7折出售物業(yè)引爭(zhēng)議 10年后突然“零售”為哪般？
3月10日消息顯示，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹宣布，將以7折價(jià)格銷售3.2萬(wàn)平方米京滬兩地的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。
這是繼黑石集團(tuán)終止收購(gòu)要約后，潘石屹“破釜沉舟”的又一搏。
消息顯示，所有待售房源已全部在“SOHO中國(guó)公開(kāi)租售平臺(tái)”小程序上架。
《全球財(cái)說(shuō)》查閱小程序發(fā)現(xiàn)，在出售房源中包括位于北京的銀河SOHO、中關(guān)村SOHO、朝外SOHO、SOHO北京公館、朝陽(yáng)門SOHO、三里屯SOHO、建外SOHO，及上海的SOHO中山廣場(chǎng)、SOHO東海廣場(chǎng)等9個(gè)項(xiàng)目。
這些項(xiàng)目全部坐落核心地段，涵蓋辦公、商業(yè)及公寓各類業(yè)態(tài)。按SOHO中國(guó)的說(shuō)法，都是“租金回報(bào)穩(wěn)定，投資性價(jià)比極高”的優(yōu)質(zhì)房源。
數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，此次7折出售的9個(gè)物業(yè)中，有4個(gè)物業(yè)出租率達(dá)90%以上。
圖片來(lái)源：SOHO中國(guó)2021年半年報(bào)
據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，本次SOHO中國(guó)出售的房源共56套，按照顯示價(jià)格計(jì)算合計(jì)超18億元，折后總價(jià)近13億元。
SOHO中國(guó)在文章中積極自薦稱，“7折出售不失為一個(gè)撿漏的好機(jī)會(huì)”。但經(jīng)過(guò)查詢發(fā)現(xiàn)，多個(gè)項(xiàng)目7折后價(jià)格仍高于周邊項(xiàng)目售價(jià)，或僅是持平。
對(duì)于7折出售優(yōu)質(zhì)房源的原因，SOHO中國(guó)表示，是為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力。潘石屹也明確表示，此次銷售房源的收入將全部用于降負(fù)債，不會(huì)用做股票分紅。
雖然，SOHO中國(guó)一再?gòu)?qiáng)調(diào)是緩解資金壓力、降負(fù)債，但卻在文章中不斷提及雖然挑戰(zhàn)巨大，但仍表現(xiàn)出色，在2021年底達(dá)到了83.4%的平均出租率。
截至2021年6月30日，SOHO中國(guó)的有息債務(wù)規(guī)模為185.23億元，其中將于一年內(nèi)到期的有息借貸為11.82億元。不過(guò)SOHO中國(guó)強(qiáng)調(diào)，目前公司凈資產(chǎn)負(fù)債率約為44%，保持在行業(yè)內(nèi)的較低水平。
畢竟，SOHO年中國(guó)已很長(zhǎng)一段時(shí)間未在境內(nèi)再購(gòu)入新項(xiàng)目。截至2021年6月末，SOHO中國(guó)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為14.92億元。
不得不提的是，2007年-2018年SOHO中國(guó)每年進(jìn)行分紅，累計(jì)分紅金額接近250億元。若按潘石屹、張欣夫婦持股比例計(jì)算，二人累計(jì)取得分紅現(xiàn)金早已超過(guò)百億。
圖片來(lái)源：Wind
尤其是在2015年、2016年SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)顯著下滑，凈利潤(rùn)僅為6.42億元、10.18億元的情況下，分紅卻高達(dá)43.60億元、56.54億元。
此次突然以7折的較低折扣進(jìn)行拋售，不免讓人產(chǎn)生懷疑。“不分紅”的強(qiáng)調(diào)，也有一種此地?zé)o銀三百兩的意味。
從“重資產(chǎn)”到“輕資產(chǎn)” ，積極赴美力求“無(wú)資產(chǎn)”
網(wǎng)友質(zhì)疑潘石屹“想跑路”也不是一天兩天的事情。畢竟從變賣資產(chǎn)，到與高瓴資本溝通私有化，再到計(jì)劃打包出售給黑石集團(tuán)，潘石屹早前的言論都隨風(fēng)飄散。
值得注意的是，此次進(jìn)行打折出售，也可以說(shuō)是SOHO中國(guó)的再一次轉(zhuǎn)型。
2012年8月的中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)，SOHO中國(guó)對(duì)外正式宣布轉(zhuǎn)型，即不再零散出售商業(yè)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)而持有物業(yè)。
彼時(shí)，潘石屹的說(shuō)法是，“戰(zhàn)略性的布局，內(nèi)外部壓力都有，銷售稅高，每年利潤(rùn)一半以上都交了稅”，而張欣則表示，“最大的動(dòng)力是受租務(wù)市場(chǎng)的‘召喚’”。
轉(zhuǎn)型消息一經(jīng)發(fā)布，二級(jí)市場(chǎng)便呈現(xiàn)出極度不看好的態(tài)勢(shì)，3日內(nèi)港股股價(jià)下跌12%，2個(gè)月內(nèi)則蒸發(fā)20%。
不能否認(rèn)，雖然SOHO中國(guó)的自有資金支撐了向自持物業(yè)轉(zhuǎn)型，但其營(yíng)收規(guī)模也在不斷下滑。
數(shù)據(jù)顯示，2012年至2020年，SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)收入由161.43億元縮水至8.01億元，且一年更比一年低。
更可惜的是，從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向自持物業(yè)后的短短兩年中，這對(duì)精明夫婦對(duì)于中美未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的看法，也逐步發(fā)生變化。
2011年-2013年，張欣通過(guò)家族信托多次出手紐約曼哈頓且均有過(guò)斬獲，其中就包括五十層的高通用汽車大廈股權(quán)，以及位于紐約曼哈頓公園大道和麥迪遜大道之間的上東區(qū)豪宅。
2014年，潘石屹、張欣夫婦便開(kāi)始逐步出售中國(guó)資產(chǎn)、加速赴美。公開(kāi)資料顯示，自2014年以來(lái)，SOHO中國(guó)陸續(xù)通過(guò)出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過(guò)350億元。
數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)信息 制圖：全球財(cái)說(shuō)
雖然，彼時(shí)潘石屹稱僅是想從“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)”，開(kāi)始涉足共享辦公，并全力打造SOHO 3Q且給予厚望。
2018年，潘石屹公開(kāi)表示，未來(lái)將不再銷售旗下物業(yè)，留下來(lái)的資產(chǎn)都是核心資產(chǎn)，并揚(yáng)言要在2019年實(shí)現(xiàn)上市。
然而3Q項(xiàng)目無(wú)疾而終，北京光華路SOHO 3Q項(xiàng)目由深圳筑夢(mèng)之星接盤，且原有運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的員工轉(zhuǎn)崗或拿賠償離職。
從燒錢擴(kuò)張到悄無(wú)聲息的被出售，3Q共享辦公仿佛只存在在新聞報(bào)道和記憶中，在SOHO中國(guó)的財(cái)報(bào)中甚至找不到一點(diǎn)痕跡，也從未披露過(guò)具體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。
潘石屹、張欣意興闌珊，也計(jì)劃從“輕資產(chǎn)”進(jìn)一步過(guò)渡到“無(wú)資產(chǎn)”。
若說(shuō)上述潘石屹此前變賣的只是非核心資產(chǎn)，那么兩年前，當(dāng)潘石屹動(dòng)起他曾經(jīng)最引以為傲的“八大金剛”的主意時(shí)，一切就似乎變味了。
對(duì)于自稱為“建造北京城的女人”張欣，開(kāi)始對(duì)“八大金剛”動(dòng)手出售，也足以彰顯“退出中國(guó)，奔向美國(guó)”的決心。
所謂“八大金剛”，就是SOHO中國(guó)最核心的八個(gè)寫字樓項(xiàng)目——北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、古北SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)項(xiàng)目。
2019年，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹考慮以80億美元出售以上8個(gè)核心資產(chǎn)，被認(rèn)為是SOHO中國(guó)要徹底退出中國(guó)市場(chǎng)的信號(hào)，但是沒(méi)賣出去。
2020年，有消息盛傳黑石集團(tuán)準(zhǔn)備斥資40億美元將SOHO中國(guó)私有化，但或受及債券市場(chǎng)的動(dòng)蕩，雙方并無(wú)進(jìn)一步動(dòng)作。
2021年6月，擱置一年半后黑石集團(tuán)擬30億美元價(jià)格收購(gòu)SOHO中國(guó)。交易完成后，SOHO中國(guó)現(xiàn)有控股股東將僅保留9%的股權(quán)。
出售SOHO中國(guó)，便意味著出售包括外灘SOHO、望京SOHO在內(nèi)的“八大金剛”。潘石屹曾說(shuō)，“我心目中永遠(yuǎn)不能銷售的項(xiàng)目是外灘SOHO、望京SOHO”，如今來(lái)看也不盡然。
然而，這場(chǎng)遲到且嚴(yán)重縮水的資產(chǎn)“大撤退”也以失敗告終。
三個(gè)月后，9月10日SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱，經(jīng)各方一致同意，黑石集團(tuán)終止對(duì)公司收購(gòu)要約。
SOHO公告中稱，鑒于目前滿足收購(gòu)要約的先決條件進(jìn)展不足，各方一致認(rèn)為無(wú)法在要約最后截止日當(dāng)天或之前滿足先決條件。
交易終止的具體原因，或是未能通過(guò)反壟斷審查，潘石屹夫婦也最終未能清盤式“逃離”。
目前，潘石屹夫婦共計(jì)持有SOHO中國(guó)63.93%股權(quán)，自2015年起，潘石屹持有的SOHO中國(guó)股權(quán)全部轉(zhuǎn)至張欣名下，而張欣為美國(guó)國(guó)籍。