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SOHO七折賣房,潘石屹拋售中國資產圖什么

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SOHO七折賣房,潘石屹拋售中國資產圖什么

積極赴美力求“無資產”...

文|全球財說  丁一

潘石屹出售資產似乎已經進入了終極階段,或者說“無所不用其極”。

7折出售物業(yè)引爭議 10年后突然“零售”為哪般?

3月10日消息顯示,SOHO中國董事長潘石屹宣布,將以7折價格銷售3.2萬平方米京滬兩地的優(yōu)質物業(yè)。

這是繼黑石集團終止收購要約后,潘石屹“破釜沉舟”的又一搏。

消息顯示,所有待售房源已全部在“SOHO中國公開租售平臺”小程序上架。

《全球財說》查閱小程序發(fā)現,在出售房源中包括位于北京的銀河SOHO、中關村SOHO、朝外SOHO、SOHO北京公館、朝陽門SOHO、三里屯SOHO、建外SOHO,及上海的SOHO中山廣場、SOHO東海廣場等9個項目。

這些項目全部坐落核心地段,涵蓋辦公、商業(yè)及公寓各類業(yè)態(tài)。按SOHO中國的說法,都是“租金回報穩(wěn)定,投資性價比極高”的優(yōu)質房源。

數據顯示,2021年上半年,此次7折出售的9個物業(yè)中,有4個物業(yè)出租率達90%以上。

圖片來源:SOHO中國2021年半年報

據粗略統(tǒng)計,本次SOHO中國出售的房源共56套,按照顯示價格計算合計超18億元,折后總價近13億元。

SOHO中國在文章中積極自薦稱,“7折出售不失為一個撿漏的好機會”。但經過查詢發(fā)現,多個項目7折后價格仍高于周邊項目售價,或僅是持平。

對于7折出售優(yōu)質房源的原因,SOHO中國表示,是為了優(yōu)化資產結構、緩解資金壓力。潘石屹也明確表示,此次銷售房源的收入將全部用于降負債,不會用做股票分紅。

雖然,SOHO中國一再強調是緩解資金壓力、降負債,但卻在文章中不斷提及雖然挑戰(zhàn)巨大,但仍表現出色,在2021年底達到了83.4%的平均出租率。

截至2021年6月30日,SOHO中國的有息債務規(guī)模為185.23億元,其中將于一年內到期的有息借貸為11.82億元。不過SOHO中國強調,目前公司凈資產負債率約為44%,保持在行業(yè)內的較低水平。

畢竟,SOHO年中國已很長一段時間未在境內再購入新項目。截至2021年6月末,SOHO中國的現金及現金等價物為14.92億元。

不得不提的是,2007年-2018年SOHO中國每年進行分紅,累計分紅金額接近250億元。若按潘石屹、張欣夫婦持股比例計算,二人累計取得分紅現金早已超過百億。

圖片來源:Wind

尤其是在2015年、2016年SOHO中國業(yè)績顯著下滑,凈利潤僅為6.42億元、10.18億元的情況下,分紅卻高達43.60億元、56.54億元。

此次突然以7折的較低折扣進行拋售,不免讓人產生懷疑?!安环旨t”的強調,也有一種此地無銀三百兩的意味。

從“重資產”到“輕資產” ,積極赴美力求“無資產”

網友質疑潘石屹“想跑路”也不是一天兩天的事情。畢竟從變賣資產,到與高瓴資本溝通私有化,再到計劃打包出售給黑石集團,潘石屹早前的言論都隨風飄散。

值得注意的是,此次進行打折出售,也可以說是SOHO中國的再一次轉型。

2012年8月的中報業(yè)績會,SOHO中國對外正式宣布轉型,即不再零散出售商業(yè)項目,轉而持有物業(yè)。

彼時,潘石屹的說法是,“戰(zhàn)略性的布局,內外部壓力都有,銷售稅高,每年利潤一半以上都交了稅”,而張欣則表示,“最大的動力是受租務市場的‘召喚’”。

轉型消息一經發(fā)布,二級市場便呈現出極度不看好的態(tài)勢,3日內港股股價下跌12%,2個月內則蒸發(fā)20%。

不能否認,雖然SOHO中國的自有資金支撐了向自持物業(yè)轉型,但其營收規(guī)模也在不斷下滑。

數據顯示,2012年至2020年,SOHO中國營業(yè)收入由161.43億元縮水至8.01億元,且一年更比一年低。

更可惜的是,從地產開發(fā)轉向自持物業(yè)后的短短兩年中,這對精明夫婦對于中美未來經濟發(fā)展的看法,也逐步發(fā)生變化。

2011年-2013年,張欣通過家族信托多次出手紐約曼哈頓且均有過斬獲,其中就包括五十層的高通用汽車大廈股權,以及位于紐約曼哈頓公園大道和麥迪遜大道之間的上東區(qū)豪宅。

2014年,潘石屹、張欣夫婦便開始逐步出售中國資產、加速赴美。公開資料顯示,自2014年以來,SOHO中國陸續(xù)通過出售資產套現超過350億元。

數據來源:公開信息 制圖:全球財說

雖然,彼時潘石屹稱僅是想從“重資產”轉向“輕資產”,開始涉足共享辦公,并全力打造SOHO 3Q且給予厚望。

2018年,潘石屹公開表示,未來將不再銷售旗下物業(yè),留下來的資產都是核心資產,并揚言要在2019年實現上市。

然而3Q項目無疾而終,北京光華路SOHO 3Q項目由深圳筑夢之星接盤,且原有運營團隊的員工轉崗或拿賠償離職。

從燒錢擴張到悄無聲息的被出售,3Q共享辦公仿佛只存在在新聞報道和記憶中,在SOHO中國的財報中甚至找不到一點痕跡,也從未披露過具體財務數據。

潘石屹、張欣意興闌珊,也計劃從“輕資產”進一步過渡到“無資產”。

若說上述潘石屹此前變賣的只是非核心資產,那么兩年前,當潘石屹動起他曾經最引以為傲的“八大金剛”的主意時,一切就似乎變味了。

對于自稱為“建造北京城的女人”張欣,開始對“八大金剛”動手出售,也足以彰顯“退出中國,奔向美國”的決心。

所謂“八大金剛”,就是SOHO中國最核心的八個寫字樓項目——北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO,以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場項目。

2019年,SOHO中國董事長潘石屹考慮以80億美元出售以上8個核心資產,被認為是SOHO中國要徹底退出中國市場的信號,但是沒賣出去。

2020年,有消息盛傳黑石集團準備斥資40億美元將SOHO中國私有化,但或受及債券市場的動蕩,雙方并無進一步動作。

2021年6月,擱置一年半后黑石集團擬30億美元價格收購SOHO中國。交易完成后,SOHO中國現有控股股東將僅保留9%的股權。

出售SOHO中國,便意味著出售包括外灘SOHO、望京SOHO在內的“八大金剛”。潘石屹曾說,“我心目中永遠不能銷售的項目是外灘SOHO、望京SOHO”,如今來看也不盡然。

然而,這場遲到且嚴重縮水的資產“大撤退”也以失敗告終。

三個月后,9月10日SOHO中國發(fā)布公告稱,經各方一致同意,黑石集團終止對公司收購要約。

SOHO公告中稱,鑒于目前滿足收購要約的先決條件進展不足,各方一致認為無法在要約最后截止日當天或之前滿足先決條件。

交易終止的具體原因,或是未能通過反壟斷審查,潘石屹夫婦也最終未能清盤式“逃離”。

目前,潘石屹夫婦共計持有SOHO中國63.93%股權,自2015年起,潘石屹持有的SOHO中國股權全部轉至張欣名下,而張欣為美國國籍。

本文為轉載內容,授權事宜請聯(lián)系原著作權人。

潘石屹

  • 1.73億,傳張欣潘石屹把曼哈頓豪宅賣了,虧損200多萬美元
  • SOHO中國去年公司出租率僅77.6%,徐晉宣布全員減薪

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積極赴美力求“無資產”...

文|全球財說  丁一

潘石屹出售資產似乎已經進入了終極階段,或者說“無所不用其極”。

7折出售物業(yè)引爭議 10年后突然“零售”為哪般?

3月10日消息顯示,SOHO中國董事長潘石屹宣布,將以7折價格銷售3.2萬平方米京滬兩地的優(yōu)質物業(yè)。

這是繼黑石集團終止收購要約后,潘石屹“破釜沉舟”的又一搏。

消息顯示,所有待售房源已全部在“SOHO中國公開租售平臺”小程序上架。

《全球財說》查閱小程序發(fā)現,在出售房源中包括位于北京的銀河SOHO、中關村SOHO、朝外SOHO、SOHO北京公館、朝陽門SOHO、三里屯SOHO、建外SOHO,及上海的SOHO中山廣場、SOHO東海廣場等9個項目。

這些項目全部坐落核心地段,涵蓋辦公、商業(yè)及公寓各類業(yè)態(tài)。按SOHO中國的說法,都是“租金回報穩(wěn)定,投資性價比極高”的優(yōu)質房源。

數據顯示,2021年上半年,此次7折出售的9個物業(yè)中,有4個物業(yè)出租率達90%以上。

圖片來源:SOHO中國2021年半年報

據粗略統(tǒng)計,本次SOHO中國出售的房源共56套,按照顯示價格計算合計超18億元,折后總價近13億元。

SOHO中國在文章中積極自薦稱,“7折出售不失為一個撿漏的好機會”。但經過查詢發(fā)現,多個項目7折后價格仍高于周邊項目售價,或僅是持平。

對于7折出售優(yōu)質房源的原因,SOHO中國表示,是為了優(yōu)化資產結構、緩解資金壓力。潘石屹也明確表示,此次銷售房源的收入將全部用于降負債,不會用做股票分紅。

雖然,SOHO中國一再強調是緩解資金壓力、降負債,但卻在文章中不斷提及雖然挑戰(zhàn)巨大,但仍表現出色,在2021年底達到了83.4%的平均出租率。

截至2021年6月30日,SOHO中國的有息債務規(guī)模為185.23億元,其中將于一年內到期的有息借貸為11.82億元。不過SOHO中國強調,目前公司凈資產負債率約為44%,保持在行業(yè)內的較低水平。

畢竟,SOHO年中國已很長一段時間未在境內再購入新項目。截至2021年6月末,SOHO中國的現金及現金等價物為14.92億元。

不得不提的是,2007年-2018年SOHO中國每年進行分紅,累計分紅金額接近250億元。若按潘石屹、張欣夫婦持股比例計算,二人累計取得分紅現金早已超過百億。

圖片來源:Wind

尤其是在2015年、2016年SOHO中國業(yè)績顯著下滑,凈利潤僅為6.42億元、10.18億元的情況下,分紅卻高達43.60億元、56.54億元。

此次突然以7折的較低折扣進行拋售,不免讓人產生懷疑。“不分紅”的強調,也有一種此地無銀三百兩的意味。

從“重資產”到“輕資產” ,積極赴美力求“無資產”

網友質疑潘石屹“想跑路”也不是一天兩天的事情。畢竟從變賣資產,到與高瓴資本溝通私有化,再到計劃打包出售給黑石集團,潘石屹早前的言論都隨風飄散。

值得注意的是,此次進行打折出售,也可以說是SOHO中國的再一次轉型。

2012年8月的中報業(yè)績會,SOHO中國對外正式宣布轉型,即不再零散出售商業(yè)項目,轉而持有物業(yè)。

彼時,潘石屹的說法是,“戰(zhàn)略性的布局,內外部壓力都有,銷售稅高,每年利潤一半以上都交了稅”,而張欣則表示,“最大的動力是受租務市場的‘召喚’”。

轉型消息一經發(fā)布,二級市場便呈現出極度不看好的態(tài)勢,3日內港股股價下跌12%,2個月內則蒸發(fā)20%。

不能否認,雖然SOHO中國的自有資金支撐了向自持物業(yè)轉型,但其營收規(guī)模也在不斷下滑。

數據顯示,2012年至2020年,SOHO中國營業(yè)收入由161.43億元縮水至8.01億元,且一年更比一年低。

更可惜的是,從地產開發(fā)轉向自持物業(yè)后的短短兩年中,這對精明夫婦對于中美未來經濟發(fā)展的看法,也逐步發(fā)生變化。

2011年-2013年,張欣通過家族信托多次出手紐約曼哈頓且均有過斬獲,其中就包括五十層的高通用汽車大廈股權,以及位于紐約曼哈頓公園大道和麥迪遜大道之間的上東區(qū)豪宅。

2014年,潘石屹、張欣夫婦便開始逐步出售中國資產、加速赴美。公開資料顯示,自2014年以來,SOHO中國陸續(xù)通過出售資產套現超過350億元。

數據來源:公開信息 制圖:全球財說

雖然,彼時潘石屹稱僅是想從“重資產”轉向“輕資產”,開始涉足共享辦公,并全力打造SOHO 3Q且給予厚望。

2018年,潘石屹公開表示,未來將不再銷售旗下物業(yè),留下來的資產都是核心資產,并揚言要在2019年實現上市。

然而3Q項目無疾而終,北京光華路SOHO 3Q項目由深圳筑夢之星接盤,且原有運營團隊的員工轉崗或拿賠償離職。

從燒錢擴張到悄無聲息的被出售,3Q共享辦公仿佛只存在在新聞報道和記憶中,在SOHO中國的財報中甚至找不到一點痕跡,也從未披露過具體財務數據。

潘石屹、張欣意興闌珊,也計劃從“輕資產”進一步過渡到“無資產”。

若說上述潘石屹此前變賣的只是非核心資產,那么兩年前,當潘石屹動起他曾經最引以為傲的“八大金剛”的主意時,一切就似乎變味了。

對于自稱為“建造北京城的女人”張欣,開始對“八大金剛”動手出售,也足以彰顯“退出中國,奔向美國”的決心。

所謂“八大金剛”,就是SOHO中國最核心的八個寫字樓項目——北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO,以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場項目。

2019年,SOHO中國董事長潘石屹考慮以80億美元出售以上8個核心資產,被認為是SOHO中國要徹底退出中國市場的信號,但是沒賣出去。

2020年,有消息盛傳黑石集團準備斥資40億美元將SOHO中國私有化,但或受及債券市場的動蕩,雙方并無進一步動作。

2021年6月,擱置一年半后黑石集團擬30億美元價格收購SOHO中國。交易完成后,SOHO中國現有控股股東將僅保留9%的股權。

出售SOHO中國,便意味著出售包括外灘SOHO、望京SOHO在內的“八大金剛”。潘石屹曾說,“我心目中永遠不能銷售的項目是外灘SOHO、望京SOHO”,如今來看也不盡然。

然而,這場遲到且嚴重縮水的資產“大撤退”也以失敗告終。

三個月后,9月10日SOHO中國發(fā)布公告稱,經各方一致同意,黑石集團終止對公司收購要約。

SOHO公告中稱,鑒于目前滿足收購要約的先決條件進展不足,各方一致認為無法在要約最后截止日當天或之前滿足先決條件。

交易終止的具體原因,或是未能通過反壟斷審查,潘石屹夫婦也最終未能清盤式“逃離”。

目前,潘石屹夫婦共計持有SOHO中國63.93%股權,自2015年起,潘石屹持有的SOHO中國股權全部轉至張欣名下,而張欣為美國國籍。

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