文|市值榜 何玥陽(yáng)
編輯|趙元
貝殼終究逃不過(guò)房地產(chǎn)的寒冬。
2021年上半年，貝殼收入和凈利潤(rùn)分別上漲64.6%和35%，表現(xiàn)出了超強(qiáng)的韌性。第三季度，盡管利潤(rùn)有些狼狽，但貝殼的新房和存量房成交額下滑幅度均低于全國(guó)，尤其是新房在平臺(tái)的總交易額（GTV），只下降了2.5%。
可以說(shuō)，第三季度，貝殼仍在頑強(qiáng)對(duì)抗趨勢(shì)。
到了2021年第四季度，貝殼終于扛不住了：存量房GTV為3546億元，同比下降39.4%，接近于全國(guó)同期的降速43%；新房GTV為3568億元，同比下降24%，同期全國(guó)口徑的降速為20.2%。
與此同時(shí)，移動(dòng)用戶端的活躍度，門(mén)店及經(jīng)紀(jì)人數(shù)量都有不同程度的下滑。
業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，貝殼的董事長(zhǎng)、CEO彭永東稱2021年為貝殼“空前艱難”的一年。貝殼Beike的官方用“凜冬散盡，星河長(zhǎng)明”形容這份年報(bào)。
在財(cái)務(wù)水平和經(jīng)營(yíng)水平上，貝殼2021年具體處境如何，哪些在變好，又有哪些在變壞？我們深入研究了這份財(cái)報(bào)，試圖厘清這些疑問(wèn)。
01、貝殼的冰河世紀(jì)
我們此前介紹過(guò)，貝殼的業(yè)務(wù)可以總結(jié)為“中介的中介”，在貝殼這個(gè)平臺(tái)上，鏈家是嫡系中介，同時(shí)也接入了其他的中介。
貝殼的收入來(lái)自三個(gè)方面：
和存量房相關(guān)的有銷售的傭金、其他經(jīng)紀(jì)公司的平臺(tái)使用費(fèi)、一些特許使用費(fèi)和增值服務(wù)費(fèi)；
銷售新房向開(kāi)發(fā)商收取的傭金；
包括家裝和金融在內(nèi)的其他業(yè)務(wù)。
2021年下半年，貝殼幾乎沒(méi)有好消息。5月，創(chuàng)始人左暉離世，7月網(wǎng)傳中介費(fèi)下調(diào)，8月杭州成立官方背書(shū)的“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”，10月裁員，三季報(bào)三個(gè)月虧了17億元，12月被做空，疊加一系列的調(diào)控政策，貝殼跌入冰點(diǎn)，具體到這份財(cái)報(bào)而言，有以下幾個(gè)方面。
第一，GTV增速跌入冰點(diǎn)。
2021年貝殼平臺(tái)總GTV為3.85萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.1%，但從第四季度數(shù)據(jù)來(lái)看，GTV同比減少超過(guò)30%，其中存量房業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)的GTV同比降幅分別為39.4%和24%，前者接近全國(guó)趨勢(shì)，后者已經(jīng)超過(guò)全國(guó)的跌幅。
也就是說(shuō)，2021年第四季度，貝殼新房銷售的市場(chǎng)份額開(kāi)始流失。這一點(diǎn)，從其內(nèi)部的變動(dòng)也可窺見(jiàn)一二，年報(bào)稱關(guān)聯(lián)代理商和其他銷售渠道完成的新房比例增加，也是毛利率下滑的原因之一。
第二，收入增速跌入三年冰點(diǎn)。
2018年，貝殼剛剛誕生，當(dāng)年收入增速為12.31%，隨后步入高速車道，2019年和2020年分別為60.6%和53.2%。2020年貝殼上市，這個(gè)把房產(chǎn)中介和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來(lái)的平臺(tái)，市值一度超過(guò)萬(wàn)科和保利的總和。
2021年，貝殼全年收入807.5億元，同比增長(zhǎng)14.6%，同樣，江山基本是上半年打下來(lái)的。
GTV增速10.1%，收入增速14.6%，兩個(gè)數(shù)據(jù)的對(duì)比，我們可以看出，貝殼在2021年提傭率上升，而這一次提傭很可能是貝殼最后能用出來(lái)的招數(shù)，具體情況下文再述。
貝殼預(yù)計(jì)2022年第一季度收入在115—125億元之間，和去年同期相比，有29.6%到44.4%的降幅。
第三，全年毛利率跌破20%。
2021年，貝殼的毛利率為19.6%，和2020年相比，下降了4.3個(gè)百分點(diǎn)。其中第三季度和第四季度的毛利率分別15.2%和16.4%。
對(duì)此毛利率下降，貝殼找房CFO徐濤稱，原因有二：
一是貢獻(xiàn)利潤(rùn)率較低的新房交易服務(wù)在收入結(jié)構(gòu)中的占比持續(xù)提高；
二是鏈家經(jīng)紀(jì)人的固定人工成本及交易支持人員的人工成本占比上升，導(dǎo)致二手房交易的貢獻(xiàn)利潤(rùn)率下降。
如果簡(jiǎn)單概括的話，就是成本上升。行業(yè)不景氣時(shí)，人均產(chǎn)出，包括人均收入和人均利潤(rùn)都會(huì)降低，經(jīng)紀(jì)人的工資和門(mén)店的租金維護(hù)費(fèi)用將體現(xiàn)其剛性。
在毛利率下降的影響下，貝殼第四季度虧損9.3億元，調(diào)整后（剔除權(quán)激勵(lì)費(fèi)用、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、長(zhǎng)期的公允價(jià)值變動(dòng)等等方面）為盈利4200萬(wàn)元，即使將這些不利的條項(xiàng)都剔除出去，凈利潤(rùn)也下降超過(guò)90%。
全年來(lái)看，貝殼虧損5.25億元，同比降低119%。
寒冬之下，貝殼找房的門(mén)店數(shù)量和經(jīng)紀(jì)人也開(kāi)始減少：
截至2021年12月31日，門(mén)店數(shù)量為51038家，同比增長(zhǎng)8.7%，但環(huán)比下降5.4%；
活躍門(mén)店數(shù)量超過(guò)4.5萬(wàn)家，同比增長(zhǎng)4.4%，環(huán)比下降8.3%；
聯(lián)網(wǎng)經(jīng)紀(jì)人45.5萬(wàn)人，同比下降7.8%，活躍經(jīng)紀(jì)人人數(shù)超過(guò)40.6萬(wàn)人，同比下降8.7%。
02、二手房賣(mài)不動(dòng)了
2021年，貝殼存量房的GTV為2.06萬(wàn)億，相比2020年的1.94萬(wàn)億，增幅只有6.09%。從年內(nèi)看，前兩個(gè)季度收入在100億元左右，下半年則在60億元左右。
與收入趨勢(shì)不同的是，存量房的貨幣化率（包括傭金率和收取的平臺(tái)交易費(fèi)用率）是前降后升。換句話說(shuō)，二手房越不好賣(mài)，中介收取的費(fèi)用越高，有點(diǎn)“趁火打劫”的意思。
為什么說(shuō)提傭是最后的招數(shù)？
因?yàn)樨悮つ芨缮娴荒軕{空制造個(gè)人的買(mǎi)賣(mài)意愿，所以在盤(pán)子大小上無(wú)能為，所以，貝殼能做的，一是在交易量上搶別人的市場(chǎng)份額，二是賺錢(qián)為上。
前者一般是降傭，后者是提傭。如上文所說(shuō)，中介制造不了個(gè)人買(mǎi)賣(mài)的意愿，降傭帶來(lái)的需求彈性很低，鏈家又要顧及利潤(rùn)率，提傭會(huì)是比降傭搶客源更經(jīng)濟(jì)的方式。
2021年，第三季度，在存量房成交額維度上，貝殼平臺(tái)和全國(guó)的降速相差7.3個(gè)百分點(diǎn)，到第四季度只差不到4個(gè)百分點(diǎn)。
從貝殼存量房成交額的降速越來(lái)越靠近全國(guó)降速來(lái)看，以提傭提振收入這一策略發(fā)揮的空間不大了。
那么，存量房的盤(pán)子有多大？還有沒(méi)有增長(zhǎng)的空間？
這需要解決兩個(gè)問(wèn)題：
第一是，2021年的二手房行情是如何形成的？會(huì)持續(xù)多久？
2021年以來(lái)，多個(gè)城市推出了二手房成交指導(dǎo)價(jià)，更為關(guān)鍵的是信貸收緊，二手房出現(xiàn)了審核周期長(zhǎng)、放款慢的現(xiàn)象，二手房剛需只能延時(shí)滿足，與新房之間呈現(xiàn)出蹺蹺板效應(yīng)。
同時(shí)，房產(chǎn)稅進(jìn)程的加快，弱化了房子的金融屬性，希望通過(guò)房子升值實(shí)現(xiàn)資本利得的投機(jī)需求減弱。
以上因素共同造成了二手房成交量疲軟。
第二是未來(lái)的空間有多大？
一個(gè)共識(shí)是，和房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的政策大體上仍會(huì)遵循“房住不炒”的基調(diào)。等房企的降杠桿、轉(zhuǎn)型完成之后，人們的改善性需求將占據(jù)二手房的主導(dǎo)地位。
天風(fēng)證券顯示，截至2020年房地產(chǎn)存量總資產(chǎn)為375萬(wàn)億元，二手房交易額為7.4萬(wàn)億元，二手房的流通率為1.97%。根據(jù)預(yù)測(cè)，到2024年，房地產(chǎn)存量總資產(chǎn)為511萬(wàn)億元，二手房交易額為12萬(wàn)億元。
貝殼二手房在當(dāng)前傭金率為1.6%左右，行業(yè)內(nèi)其他中介要低一些，假設(shè)整體傭金率為1.2%，市場(chǎng)規(guī)模為1440億元，按照2020年貝殼的市占率26%，能分得的收入額約為374億元。
由于第三季度和第四季度，二手房業(yè)績(jī)拉胯，貝殼全年二手房收入只有319.5億元，還有一定的增長(zhǎng)空間。
03、新房：逆勢(shì)提傭金
新房的一部分需求來(lái)自二手房賣(mài)掉后的貨幣支撐，二手房的流動(dòng)不足，在一定程度上也影響到了新房的交易情況。
第四季度，貝殼新房交易受重創(chuàng)與大環(huán)境不無(wú)關(guān)系。另外的原因在于，和二手房一樣，貝殼的新房交易貨幣化率在提升，尤其是第四季度，已經(jīng)達(dá)到3.17%。
新房銷售，貝殼賺的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的錢(qián)。
從2018年以來(lái)，房企就告別了以往瘋狂加杠桿的日子。2018年的“活下去”，2019年的加速去化，2020年的三道紅線，讓房企將加緊銷售和回款擺到了戰(zhàn)略高位。
房企必須依靠門(mén)店多、銷售人員多的中介。一邊是對(duì)貝殼這些平臺(tái)的依賴，另一方面，房企也對(duì)貝殼的傭金收取不滿，指責(zé)后者店大欺客。
“渠道綁架”這個(gè)詞在地產(chǎn)營(yíng)銷圈大火，房企為了降低成本，試圖以自建銷售渠道包括線上直播賣(mài)房等方式繞開(kāi)貝殼，部分開(kāi)發(fā)商還采用了全民經(jīng)紀(jì)人的模式。全民經(jīng)紀(jì)人模式下，不管是親朋還是路人，只要能拉來(lái)客戶就可以拿到傭金。
這一模式被鏈家、中原地產(chǎn)、Q房網(wǎng)、樂(lè)有家地產(chǎn)等中介聯(lián)合抵制，開(kāi)發(fā)商和渠道商之間的博弈被推到了高潮。
憑借強(qiáng)大的銷售能力，貝殼在與房企的博弈中占了上風(fēng)，新房貨幣化率一直上升，從2017年的2.54%一路上揚(yáng)，到了2021年前三個(gè)季度，綜合的新房貨幣化率已經(jīng)上升至2.81%，第四季度直接突破3%。
結(jié)合以往各地對(duì)于新房抽傭率的報(bào)道和左暉本人曾提到的“新房市場(chǎng)的渠道傭金率在2%～3%，未來(lái)不會(huì)太高也不會(huì)太低?！?nbsp;3.17%的貨幣化率已經(jīng)沒(méi)有提升空間，也不具備長(zhǎng)期的持續(xù)性，第四季度新房基本盤(pán)沒(méi)守住已是一個(gè)信號(hào)。
從二手房和新房的逆勢(shì)提傭可以看出，在房地產(chǎn)縮量的環(huán)境之下，貝殼重視利潤(rùn)勝過(guò)規(guī)模。
同樣體現(xiàn)出貝殼重視質(zhì)量勝過(guò)規(guī)模的是，貝殼加緊了回款收入。
業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上，貝殼表示2021年新房傭金收入465億元，收款為517億元。由此，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率得到了改善，從2020年的103天，降至2021年的97天。97天和2019年在同一水平上。
這也很容易理解，跟信用不好的人或者夕陽(yáng)行業(yè)的公司做生意，都會(huì)要求對(duì)方付更多的保證金、給對(duì)方更短的賬期。
畢竟房企水深火熱，貝殼也是吃過(guò)苦的。
比如，貝殼2021年第三季度因?yàn)榘ê愦笤趦?nèi)的幾家房企存在不付款的風(fēng)險(xiǎn)，而計(jì)提了2.5億元的優(yōu)化準(zhǔn)備金。
再比如，盡管截至2021年年末，貝殼的應(yīng)收賬款規(guī)模下降，但信貸損失準(zhǔn)備金由2020年底的11.22億元增加到2021年末的21.51億元，由此帶來(lái)了管理費(fèi)用的增加，進(jìn)而吞噬了凈利潤(rùn)。
在風(fēng)高浪急的2021年，貝殼選擇用利潤(rùn)保全自我。近期，從各地的降低首付比例、限購(gòu)限貸放松等政策來(lái)看，房企和房地產(chǎn)業(yè)的困境將得到一定程度的緩解。
但可以確定的是，在房地產(chǎn)行業(yè)疾風(fēng)驟雨之后，水大魚(yú)大的時(shí)代過(guò)去了，在這根鏈條上的企業(yè)，需要面對(duì)如何重塑信心，如何保證現(xiàn)金流穩(wěn)定，以及如何讓自己活下去。