文|野馬財經(jīng) 韓菱
編輯|盧泳志
潘石屹“又雙叒叕 ”賣樓了。
3月10日，潘石屹在SOHO中國2022年首場租賃表彰會上坦言：“現(xiàn)在公司遇到了困難，決定銷售一些房子度過難關(guān)”。為此，將按照市場估值的七折出售3.2萬平米在京滬兩地的部分核心物業(yè)。
隨后，潘石屹在微博轉(zhuǎn)發(fā)了媒體的報道并評論“歡迎購買”，給自家“帶貨”的同時，順便刷了一波存在感。不過，得知這一消息的廣大網(wǎng)友們卻不淡定了，大家紛紛各抒己見，一時間“誰敢接盤？”、“潘潘抓緊跑”、“建議打一折，否則容易賣不出去”等言論充斥著評論區(qū)。
來源：潘石屹微博
據(jù)SOHO中國官微介紹，這次“7折甩賣”的物業(yè)已全部在SOHO中國公開租售平臺上架，本次出售的房源共56套，總價約為13億元，共覆蓋9處項目。其中，北京有7處房源，即三里屯SOHO、銀河SOHO、朝陽門SOHO、朝外SOHO、SOHO北京公館、中關(guān)村SOHO以及建外SOHO；上海有2處房源，即SOHO東海廣場和SOHO中山廣場。
野馬財經(jīng)注意到，在此次打折甩賣的9處“優(yōu)質(zhì)物業(yè)”項目中，有2處項目此前因存在電力價格違法行為，被上海多地市場監(jiān)管部門罰款，其累計罰款金額約8664萬元。
2021年12月2日，據(jù)上海市市場監(jiān)督管理局網(wǎng)站的行政處罰決定書顯示，北京搜厚物業(yè)管理有限公司上海分公司等7家物業(yè)公司，均涉嫌在負(fù)責(zé)終端用戶的電費代收代繳過程中存在加價多收電費的違法行為。而這批處理的物業(yè)公司所負(fù)責(zé)的管理區(qū)域就包括了本次打折出售“優(yōu)質(zhì)物業(yè)”項目的2處房源，分別為SOHO東海廣場和中山廣場SOHO。
由此看來，在本次SOHO中國打折“甩賣”9處“優(yōu)質(zhì)物業(yè)”項目之前，SOHO東海廣場和中山廣場SOHO就因此前物業(yè)公司“加價電費”的違法行為被有關(guān)部門進(jìn)行“巨額”罰款，從而提早進(jìn)入了大眾的輿論視野。
但這并沒有過多的影響到此次SOHO中國虧本甩賣“優(yōu)質(zhì)”物業(yè)項目的初心。截至目前，也已有10套房源處于簽約狀態(tài)，其總價超過9500萬元。其中，北京三里屯SOHO商業(yè)、公寓各1套處于出售簽約狀態(tài)；SOHO北京公館1套公寓處于出售簽約狀態(tài)；朝陽門SOHO6套商業(yè)處于出售簽約狀態(tài)；上海SOHO中山廣場1套辦公處于出售簽約狀態(tài)。
“四倍傭金，7折甩賣”抵債，到底誰撿漏？
其實，早在2012年，潘石屹就曾宣布“告別物業(yè)散售”，持有北京、上海有價值的物業(yè)。并且公司也從“開發(fā)——銷售”向“開發(fā)——運(yùn)營”模式轉(zhuǎn)型，潘石屹搖身一變成為“包租公”。當(dāng)時，潘石屹給出的解釋是：自持物業(yè)，比持有人民幣好。
2014年之后，SOHO中國連續(xù)大規(guī)模出售旗下物業(yè)，之后潘石屹對外解釋稱，低買高賣是正常的商業(yè)邏輯。但在頻繁的出售資產(chǎn)后，潘石屹意識到這不是長久之計。2018年3月，潘石屹立下Flag明確表示，未來不再出售資產(chǎn)。而后，“打臉”如約而至。2019年6月，SOHO中國宣布將分批出售北京、上海的13個辦公物業(yè)項目，潘石屹又開啟了他的“賣賣賣”。
值得注意的是，此次被擺上貨架的9個項目，并不涉及SOHO中國公司的核心資產(chǎn)——“八大金剛”。即以北京的望京SOHO、光華路SOHO2期等為代表SOHO中國最核心的八個寫字樓項目。
潘石屹還在曾公開場合表達(dá)過自己對“八大金剛”的重視，他表示SOHO中國有兩個項目永遠(yuǎn)不能出售，一個是外灘SOHO，另一個是望京SOHO。盡管如此，潘石屹嘴中的“非賣品”隨著時間的推移也都赫然出現(xiàn)在了后來的“出售名單”中。甚至SOHO中國在官微還積極表示此次“7折甩賣”優(yōu)質(zhì)項目，這波利好對寫字樓市場有意向的投資者來說，不失為一個撿漏的好機(jī)會。
對于此次出售的物業(yè)項目，除了售價打7折之外，為了能早日“脫手”，潘石屹還為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)們“加碼”了一波福利——將傭金獎金比例提高到交易額的4%，遠(yuǎn)高出行業(yè)平均水平。
據(jù)了解，商辦行業(yè)傭金比例一般是在1%—1.5%，SOHO中國此舉相當(dāng)于是用行業(yè)“四倍的傭金”，來吸引更多的渠道方助其消化這些房源，這也直接反映了潘石屹想要及時還債、回籠資金的迫切需求。
而對于此次7折出售優(yōu)質(zhì)物業(yè)的原因，SOHO中國則表示，公司此舉是為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力。
與此同時，潘石屹也在會上表示，因公司的債務(wù)近期到期，并且債務(wù)金額和這些房子的銷售額差不多。“欠債還錢天經(jīng)地義，公司不會拖欠任何人、任何單位的錢。我們相信市場，沒有賣不出去的貨，只有賣不出去的價”。
一位SOHO中國的銷售人員表示，此次打折出售的優(yōu)質(zhì)物業(yè)為SOHO的自持物業(yè)，大部分都帶租約。目前網(wǎng)站展示的價格就是“折后價”，部分項目仍有議價空間，但要求全款支付。
對于此次潘石屹7折甩賣物業(yè)項目的撿漏“接盤方”們來說，這個優(yōu)惠力度還是有一定吸引力的。IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，預(yù)計此次SOHO中國的接盤企業(yè)，可能會是一些資金實力較強(qiáng)的投資型或者自用型企業(yè)。
回歸“散售”模式，潘石屹離“退場”又進(jìn)了一步
不過，即使是在“優(yōu)質(zhì)物業(yè)”項目與“虧本甩賣”的雙加持下，也依然抵擋不了SOHO中國近期償債的巨大壓力。
據(jù)財報顯示，截至2021年6月末，SOHO中國的總負(fù)債為332.46億元，總借款為185.23億元，而同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為14.92億元。其中，一年內(nèi)到期的借款為11.82億元；一年以上兩年以內(nèi)到期的借款為16.02億元。
來源：SOHO中國財報
基于地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境以及公司債務(wù)壓力的影響，自從去年，黑石收購SOHO中國股權(quán)的計劃以終止落幕后，公司的私有化進(jìn)程也以失敗暫時告一段落。
因此，“賣身不成”的潘石屹決定再次改變策略，重新突擊散售。據(jù)野馬財經(jīng)不完全統(tǒng)計，自2014年以來，SOHO中國陸續(xù)通過出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過350億元。
從私有化到回歸散售，從出售非核心資產(chǎn)到出售核心資產(chǎn)，潘石屹頻繁的變更“思路”，引發(fā)了業(yè)界普遍質(zhì)疑，行業(yè)內(nèi)紛紛猜測潘石屹清倉的下一步，會不會是跑路？通過股權(quán)穿透來看，目前潘石屹夫婦共計持有SOHO中國63.94%股權(quán)，而自2015年起，潘石屹持有的SOHO中國股權(quán)全部轉(zhuǎn)至妻子張欣名下。較為巧合的是，潘石屹一家人都和美國有著千絲萬縷的聯(lián)系，其妻子張欣為美國國籍，而潘石屹的三個孩子如今都在國外工作或就讀。因此，這些事實情況被一些業(yè)內(nèi)人士視作潘石屹“跑路”的佐證。
柏文喜表示，從SOHO中國不愿意增加負(fù)債而是以出售資產(chǎn)來降低負(fù)債以維持企業(yè)流動性的選擇來講，也足以說明了企業(yè)也已經(jīng)無意在未來持續(xù)參與內(nèi)地市場和加大在內(nèi)地市場的投資，而只是勉力維持運(yùn)營并等待合適的時機(jī)實現(xiàn)出清。
另外，潘石屹急于清倉的另一個重要原因，則是他對房地產(chǎn)大行業(yè)的持續(xù)看衰。
據(jù)財報顯示，截至2021年上半年，SOHO中國的凈資產(chǎn)負(fù)債率僅為43%。但潘石屹也直言，目前所處的行業(yè)得不到金融機(jī)構(gòu)的支持，房地產(chǎn)行業(yè)普遍融資困難。
同時，潘石屹還表示，如果融資環(huán)境依舊不理想，則會考慮繼續(xù)出售資產(chǎn)。由此看來，潘石屹的清退之路一直沒有停止，至于要售賣到什么時候，就要看接盤方什么時候出現(xiàn)了。
那么，對于SOHO中國此次7折項目的接盤企業(yè)以及SOHO中國的未來，你怎么看呢？