文|雷達(dá)財(cái)經(jīng) 長帆
編輯|深海
在賣股權(quán)失敗后,潘石屹又選擇了賣資產(chǎn)。
3月10日,SOHO中國舉辦了2022年首場租賃表彰會暨優(yōu)質(zhì)房源推介會。在活動上,SOHO中國董事長潘石屹宣布,以7折價(jià)格銷售3.2萬平米京滬兩地的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。
對于打折出售大量房源的原因,潘石屹表示,公司遇到困難,近期需要還債,償債金額與房源銷售金額差不多。
雷達(dá)財(cái)經(jīng)注意到,SOHO中國曾是地產(chǎn)王者,2003年時(shí)納稅規(guī)模位居行業(yè)第二。2007年10月,SOHO中國登陸港交所時(shí),以19億美元創(chuàng)下亞洲最大商業(yè)地產(chǎn)IPO。
風(fēng)光一時(shí)的SOHO中國,何以至此?
押注自持,SOHO中國近年利潤持續(xù)走低
SOHO中國,曾是地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者。
1987年,潘石屹從石油部管道局辭職下海,跑深圳,上海南,在1990年的時(shí)候,跟馮侖、王功權(quán)、劉軍、王啟富、易小迪幾個(gè)朋友成立了"萬通"的前身——海南農(nóng)業(yè)高科技聯(lián)合開發(fā)總公司。隨后,幾人靠著低進(jìn)高出來炒房,開始賺到第一筆錢。之后在1993年,幾人成立北京萬通實(shí)業(yè),推出的"新世界廣場"項(xiàng)目大獲成功,"萬通六君子"嶄露頭角。
1995年,六君子分手,各分"行李"。潘石屹拿走了北京一塊地。同年,潘石屹與妻子張欣成立紅石實(shí)業(yè)有限公司,用該地塊開發(fā)了現(xiàn)代城,并采用“散賣模式”,銷售迅速增長。
2003年,房地產(chǎn)被正式確立為國民經(jīng)濟(jì)支柱。此時(shí)SOHO中國已經(jīng)以1.78億元的納稅規(guī)模位居行業(yè)第二,而融創(chuàng)、融信、海亮、榮盛發(fā)展、上實(shí)發(fā)展、鑫江置業(yè)等另一波房地產(chǎn)強(qiáng)勢企業(yè),此時(shí)才剛剛成立。
2007年10月,SOHO中國登陸港交所時(shí),以19億美元創(chuàng)下亞洲最大商業(yè)地產(chǎn)IPO。
2012年,SOHO中國從"開發(fā)-銷售"變?yōu)?開發(fā)-自持",潘石屹甚至高調(diào)喊出"自持物業(yè)比持有人民幣更好。"
彼時(shí),潘石屹還向媒體表示,SOHO中國轉(zhuǎn)型,包括了多項(xiàng)因素,其中寫字樓和商業(yè)物業(yè)租金的快速上漲是重要原因之一。潘石屹預(yù)計(jì),3年后,公司的盈利將主要來源于租金收入,五年后,年租金收入將超過40億元,而銷售收入則逐漸成為輔助收入。
2015年,SOHO中國推出共享辦公品牌SOHO 3Q。當(dāng)時(shí),潘石屹認(rèn)為,商鋪的利用率遠(yuǎn)比不上寫字樓,將本來計(jì)劃建成SOHO商場的部分,也改為了寫字樓。
然而,"開發(fā)-自持"這條路并不好走,潘石屹預(yù)料的“五年后租金年收入將超過40億元”并未到來。2019年,公司租金收入為18.33億元,不足預(yù)測的一半。
2019年11月28日,潘石屹對外表示,從全中國來看辦公樓租金回報(bào)率不高,美國辦公樓租金回報(bào)率接近4%,紐約都是5%、6%,中國租金回報(bào)率低的我都不好意思說?!拔覀儾呗允窍扔帽容^低的租金把大家吸引過來,以后再慢慢漲?!?/p>
這最終拖累了SOHO中國的業(yè)績。2017年,公司實(shí)現(xiàn)凈利潤47.33億元,這是SOHO中國利潤的頂點(diǎn)。2018年降至19.25億元,2019年進(jìn)一步降至13.31億元,2020年凈利潤只剩下5.36億元。
多次“賣身”未果,被罰近八億拖累現(xiàn)金流
面對業(yè)績困局,潘石屹萌生退意。
2019年10月,市場上就有消息稱,SOHO中國擬出售位于京滬兩地、總價(jià)值在人民幣500億-600億、被視為公司“八大金剛”的核心項(xiàng)目——北京的光華路SOHO、望京SOHO、前門大街項(xiàng)目、麗澤SOHO,以及位于上海的SOHO復(fù)興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場、外灘SOHO。彼時(shí)有消息稱,接盤方或?yàn)楹谑瘓F(tuán)聯(lián)合新加坡國有控股的GIC公司成立的買方團(tuán)。
一時(shí)間,潘石屹跑路傳言四起。隨后,潘石屹放話:“我現(xiàn)在拿的是中國護(hù)照,第二個(gè)房地產(chǎn)建在這里,我是帶不動的,所以我跑了都是謠言?!?/p>
2020年3月傳言再起。消息稱黑石正在和SOHO中國針對私有化的相關(guān)事宜進(jìn)行談判,收購的價(jià)格是6港元/股,較彼時(shí)SOHO中國的股價(jià)高出一倍,交易的整體價(jià)值約40億美元。
隨后,SOHO中國發(fā)布公告表示,正在與海外投資者進(jìn)行洽談以探討進(jìn)行戰(zhàn)略合作的可能性。不過,此次潘石屹卻選擇了關(guān)閉評論區(qū),選擇沉默。這次“洽談”最后以失敗而告終。
經(jīng)歷了長達(dá)近一年的沉寂,2021年6月16日,SOHO中國與黑石集團(tuán)的交易宣告重啟,但收購價(jià)格僅相當(dāng)于2020年公司凈資產(chǎn)的58.9%,較一年前打了“骨折”。據(jù)悉,如果交易達(dá)成,潘石屹夫婦在SOHO中國的持股比例將下降至約9%,兩人也將一次性套現(xiàn)118.16億元。
2021年9月10日,SOHO中國在港交所發(fā)布公告稱,就此前高盛代表黑石集團(tuán)收購本公司全部已發(fā)行股份的要約,鑒于目前滿足先決條件的進(jìn)展不足,各方在咨詢執(zhí)行人員后決定并一致同意不作出要約。
“黑石和SOHO中國放棄本次收購,很大可能是因?yàn)榉磯艛嗾{(diào)查所致?!?北京威諾律師事務(wù)所合伙人,清華大學(xué)研究生導(dǎo)師楊兆全指出,“從此前的跡象可以看出,雙方可能對能否通過反壟斷調(diào)查,持悲觀態(tài)度,并可能基于這個(gè)判斷,終止了此前的收購意向?!?/p>
賣身失敗后,SOHO中國“遭遇連陰雨”。
2021年12月7日,上海市市場監(jiān)督管理局網(wǎng)站稱,北京搜厚物業(yè)管理有限公司(下稱“搜厚物業(yè)”)在上海的多家分公司因存在電力價(jià)格違法行為,被上海多地市場監(jiān)管部門合計(jì)罰款約8664萬元。
其中,搜厚物業(yè)的疑似實(shí)際控制人為SOHO中國。搜厚物業(yè)在上海的7家分公司均涉嫌在已收取包含公共設(shè)施能源費(fèi)的物業(yè)管理費(fèi)基礎(chǔ)之上,再向終端用戶加價(jià)收取電費(fèi)。多收取的電費(fèi)價(jià)格在158萬元至725萬元不等。
同年12月17日,北京市稅務(wù)局官網(wǎng)通報(bào)了北京建華置地有限公司(下稱“建華置地”)偷逃稅案件。
經(jīng)查,建華置地在SOHO尚都項(xiàng)目(二、三期)土地增值稅清算和企業(yè)所得稅匯算清繳中,違規(guī)多扣成本,進(jìn)行虛假申報(bào),少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅1.98億元。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,稅務(wù)部門依法追繳稅款、加收滯納金并處2.5倍罰款共計(jì)7.09億元。
據(jù)此計(jì)算,公司合計(jì)被罰7.96億元。
而截至2021年年中,公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為14.92億元。據(jù)此計(jì)算,交罰款后公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物將降至6.96億元。
而截至2021年年中,公司流動負(fù)債達(dá)59.14億元,現(xiàn)金并不能夠覆蓋流動負(fù)債。
此外,公司2021年年中,流動比率為0.88,速度比率為0.58,均顯示公司存在償債壓力。
有行業(yè)人士認(rèn)為,在當(dāng)前情況下,SOHO中國選擇賣資產(chǎn)償債,是一個(gè)符合邏輯的選擇。
對于此次七折出售,SOHO中國方面表示,此次出售房源是為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、來緩解資金壓力,收入將全部用于降負(fù)債、不分紅。
SOHO中國此次甩賣后,能否順利償債、潘石屹是否會繼續(xù)甩賣資產(chǎn)?雷達(dá)財(cái)經(jīng)將繼續(xù)關(guān)注。