文|空間秘探 雷布同
據(jù)官方表示，2022年將是保障性租賃住房的增長元年。2021年全國保障性租賃住房開工建設(shè)和籌集94萬套，今年這個數(shù)據(jù)將增長至240萬套，同比增長155%。為了如期完成計劃指標(biāo)，一方面現(xiàn)有市場機(jī)構(gòu)的房源被納入保障性住房租賃體系，另一方面國企組成的國家隊持續(xù)發(fā)力，同時內(nèi)部“新生”也悄然登場——軌道/交投集團(tuán)，如剛宣布將于年內(nèi)封頂TOD首個保障性租賃住房項目的成都軌道集團(tuán)。
入場第5年，國家隊“新生”登場
作為成都軌道集團(tuán)首個開工建設(shè)的保障性租賃住房項目，雙鳳橋TOD項目是成都首批啟動實施的保障性租賃住房，占地約20余畝，總建筑面積約5萬平方米，預(yù)計建成1431套房源。除此之外，2021年成都軌道集團(tuán)還全面啟動實施馬廠壩TOD、幸福橋TOD、三岔TOD、梓潼宮TOD、雙流西TOD、中環(huán)TOD等8個保障性租賃住房項目，包括雙鳳橋TOD項目在內(nèi)累計籌集房源10000套。
不僅如此，成都軌道集團(tuán)今年計劃啟動實施9000套保障性租賃住房。在目前已啟動實施的23個TOD項目上，找到最合適的保障性租賃住房落地方案。至此，成都軌道集團(tuán)花了2年時間，以19000套的規(guī)模位列成都全市“總盤”首位。
保障性租賃住房并不新奇，但是在TOD項目中規(guī)劃建設(shè)保障性租賃住房項目并不算多。以往，TOD大多是肩負(fù)著通過城市公共交通和土地協(xié)同發(fā)展模式，構(gòu)建集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等功能為一體的城市中心的重要使命，商業(yè)價值常常居于首位。當(dāng)下，保障性租賃住房項目的進(jìn)場，意味著TOD在商業(yè)之外也開始承擔(dān)起部分社會責(zé)任。
將TOD項目納入保障性租賃住房項目選址范圍的不只是成都，還有北京、蘇州、西安等地。近日北京住建委印發(fā)的《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》要求，依據(jù)規(guī)劃在集中建設(shè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點周邊、配套比較完善地區(qū)等區(qū)域建設(shè)保障性租賃住房。在蘇州住建局發(fā)布的《蘇州市保障性租賃住房建設(shè)實施辦法》中指出，項目選址應(yīng)統(tǒng)籌考慮企業(yè)集中、交通便利、配套完善等因素，鼓勵利用軌道交通TOD、公交場站等地塊建設(shè)保障性租賃住房?！段靼彩小笆奈濉北Ｕ闲宰赓U住房發(fā)展規(guī)劃》也公布項目四大選址標(biāo)準(zhǔn)，其中就包含強(qiáng)化公共交通導(dǎo)向的TOD模式。
需要注意的是，不同于工業(yè)用地等非居住物業(yè)改建租賃住房，TOD項目建設(shè)保障性租賃住房項目是有著一定門檻的。項目的開發(fā)建設(shè)之外，對持有的大量物業(yè)的經(jīng)營管理才是更大的考驗。如果沒有一定的現(xiàn)金流積淀，同時缺乏持有物業(yè)的長期運(yùn)營能力，很難做好TOD項目。
以成都為例，在目前已啟動建設(shè)的9個TOD保障性租賃住房項目中，均由成都軌道集團(tuán)負(fù)責(zé)。因此即便多個城市先后出臺相關(guān)文件鼓勵企業(yè)選址TOD項目，但是真正參與其中的企業(yè)目前為數(shù)不多。除了少數(shù)幾家民營頭部房企企業(yè)，如萬科、龍湖、越秀等之外，具備主導(dǎo)權(quán)的國有企業(yè)，包含了成都軌道集團(tuán)、重慶交通開投集團(tuán)、廈門軌道集團(tuán)等企業(yè)。
有意思的是，無論是已有多個項目在建設(shè)管理中的成都軌道集團(tuán)，或是陸續(xù)邁出第一步的重慶交通開投集團(tuán)和廈門軌道集團(tuán)均為國資背景。也就是說，在國家隊正式登場住房租賃市場第五年之際，以軌道/交投集團(tuán)為主且專攻TOD項目的“新生”悄然登場。
悄然布局，“新生”到底有多強(qiáng)？
其實，軌道/交投及地鐵集團(tuán)在之前或多或少有過一些住房租賃建設(shè)的經(jīng)驗。不同的是，當(dāng)時這些集團(tuán)大多是因為招投標(biāo)土地而配建的住房租賃住宅，并非純住房租賃項目。不過，隨著國企改革的不斷推進(jìn)，專注主業(yè)的軌道/交投及地鐵集團(tuán)逐漸減少了參與土地招投標(biāo)，將部分精力用于純住房租賃項目建設(shè)。
資金、物業(yè)及運(yùn)營都非空白的軌道/交投集團(tuán)，到底實力有多強(qiáng)？不妨先來一同看一下當(dāng)前這些集團(tuán)手中的住房租賃項目情況。
今年1月，濟(jì)南軌道交通集團(tuán)更新了3處租賃住房項目建設(shè)進(jìn)度。其中濟(jì)南東總部基地項目計劃今年年底項目竣工驗收完成，范村車輛基地租賃住房項目正在進(jìn)行裝飾裝修，預(yù)計今年10月份建設(shè)完成；上蓋區(qū)正在進(jìn)行主體施工，預(yù)計今年年底基本建設(shè)完成。
今年3月，由成都交投集團(tuán)所屬善成實業(yè)公司負(fù)責(zé)的成都東站汽車客運(yùn)站配套商業(yè)街項目開工。該項目建筑面積近1.2萬平米，計劃2022年11月底完工，共計建成保障性租賃住房247套。據(jù)了解，該項目未來有望打造為具“TOD”特征的、多業(yè)態(tài)復(fù)合的未來公園社區(qū)。
同月，鄭州地鐵集團(tuán)與龍湖冠寓簽約首個合作項目鄭州西三環(huán)租賃住房。該項目位于地鐵1號線西三環(huán)旁，屬于目前城市TOD項目。未來，鄭州地鐵集團(tuán)結(jié)合自身TOD站點資源與龍湖冠寓強(qiáng)大的運(yùn)營能力，嘗試推行“站城融合”。
同月，福州地鐵集團(tuán)表示，地鐵1號線新店租賃住房項目預(yù)計今年上半年投用。作為全省軌交系統(tǒng)打造的首個租賃住房項目，該項目位于福州地鐵1號線新店車輛基地內(nèi)，共計推出長租公寓近300套，是福州首個由國企采用委托運(yùn)營模式管理的租賃住房項目。
2021年，重慶交通開投軌道集團(tuán)完成四公里站TOD項目（含海峽路、四公里停車場地塊）土地出讓。其中，海峽路項目用地面積1.61公頃，總建筑面積為4.83萬平方米，由交通開投軌道集團(tuán)打造TOD租賃住房示范項目，保障兩新市民住房需求。
2021年12月，廈門集美軟件園站TOD綜合體項目開工。該項目是廈門軌道集團(tuán)首個自主開發(fā)的產(chǎn)業(yè)社區(qū)類TOD綜合體項目，其中包含9.5萬平方米的多酒店業(yè)態(tài)、3.38萬平方米的24小時站城一體化特色商業(yè)空間以及配套建設(shè)了近1900套保障性租賃公寓。
不難看出，雖然進(jìn)度有些許差異，但基本上這些軌道交投及地鐵集團(tuán)目前的住房租賃及保障性租賃住房項目尚處于起步階段。暫時按下之前與商品住宅配套的租賃住房項目不言，這些項目尚未正式進(jìn)入市場。這就不難理解，為什么部分集團(tuán)會選擇已有豐富經(jīng)驗的其他市場化機(jī)構(gòu)牽手，如龍湖冠寓等。由此看來，具備先天性優(yōu)勢的上述集團(tuán)，目前在住房租賃板塊仍處于起步階段，實力尚有較大進(jìn)步空間。
為什么被選中？
軌道/交投和地鐵集團(tuán)之外，在過去的5年中，國家隊一直在陸續(xù)擴(kuò)充成員名單。以浙江杭州為例，不僅有杭州市城市建設(shè)投資集團(tuán)、杭州市錢江新城投資集團(tuán)等城投公司，還有推出自營自持項目“浙能尚悅”的浙能集團(tuán)等省屬國企。不過，除了城投之外，其他國企一般情況下對住房租賃是“淺嘗輒止”，然而新增保障性住房租賃項目規(guī)模動輒成千上萬的軌道/交投集團(tuán)顯然不是如此。在地方國資委旗下的諸多企業(yè)中，為什么軌道/交投集團(tuán)會被選中？
首先就是充分發(fā)揮先天性優(yōu)勢的需要。有觀點認(rèn)為，保障性租賃住房與TOD理念天然契合，并給出了兩個理由，一是基于保障性租賃住房主要受眾人群是城市新市民和青年人，其出行方式以公共交通為主，對物業(yè)交通便捷要求高；二是因為相關(guān)政策的利好影響，保障性租賃住房的租金相比同一交通站點周邊的房源更具價格優(yōu)勢，對新市民群體的吸引力更強(qiáng)。
上述兩點構(gòu)成了軌道交投及地鐵集團(tuán)獨一無二的市場競爭優(yōu)勢。加之受到“三道紅線”監(jiān)管的房企難以繼續(xù)靠高杠桿的模式分食TOD項目，但是越來越多的城市在逐漸加快此類項目的建設(shè)速度。在這種情況下，主負(fù)責(zé)TOD項目的軌道/交投及地鐵集團(tuán)，自然是被寄予了厚望。
其次是租賃住房品質(zhì)化提升的需要。成都軌道集團(tuán)將“為城市青年提供穩(wěn)定、方便而有顏值的租住生活”視為TOD實施保障性租賃住房的追求。誠然，保障性租賃住房不僅需要完成155%的規(guī)模增長，同時還需要根據(jù)其針對的新市民新青年等租客群體的租房消費(fèi)趨向，打造更具品質(zhì)的租賃住房產(chǎn)品。
實際上，品質(zhì)化提升是近年來保障性租賃住房建設(shè)的一致追求，從集休閑娛樂于一體的藍(lán)領(lǐng)公寓，到愈發(fā)靠近內(nèi)環(huán)生活工作更便捷的TOD保障性租賃住房等無一例外。而且軌道/交通集團(tuán)的住房租賃項目一般情況下會跟隨新交通站點建設(shè)，更有助于帶動城市新區(qū)的建設(shè)與發(fā)展，實現(xiàn)高效發(fā)展的同時兼顧公平。
其三是城市新一輪發(fā)展格局構(gòu)建的需要。目前，國內(nèi)一些城市已經(jīng)開始嘗試軌道交通綜合開發(fā)與城市更新的融合，完成了整體規(guī)劃設(shè)計、綜合開發(fā)及項目后期運(yùn)營方面的多重合作。以被譽(yù)為國內(nèi)“TOD先鋒城市”的成都為例，碳達(dá)峰、碳中和都被納入TOD項目建設(shè)整體布局中，共同建設(shè)具有完備城市功能的“mini”城市。
對于城市發(fā)展格局的不滿聲從未停歇，尤其是那些蝸居在城市中心或是遠(yuǎn)宿在城郊的年輕人。但是，軌道/交投及地鐵集團(tuán)能更好地根據(jù)其現(xiàn)有的物業(yè)并綜合考量周邊配套設(shè)施等情況，然后打造租賃住房產(chǎn)品。之后，隨著年輕租客的入住率提升，這類住房產(chǎn)品周邊配套還會實現(xiàn)反推式發(fā)展，以更好地服務(wù)居住在其中的新市民們。久而久之，一個又一個的城市區(qū)域發(fā)展格局會優(yōu)化，最終實現(xiàn)全域格局重構(gòu)。顯然，這是素有城市動脈之稱的軌道交投以及地鐵集團(tuán)所具備的強(qiáng)大勢能。
新人熱鬧，舊人哭笑？
雖然軌道交投及地鐵集團(tuán)在住房租賃板塊的實力尚處起步階段，但是其他方面“殷實”的家底，也足以讓市場上現(xiàn)有的住房租賃相關(guān)企業(yè)對其倍加關(guān)注。這位“新生”熱熱鬧鬧登場之際，會不會有舊人為此在角落中暗自神傷？
事實上，基于軌道交投及地鐵集團(tuán)目前的實力，暫時不能“震懾”到目前已在行業(yè)中發(fā)展多年的老玩家們。因此，新人熱鬧依舊，但舊人也不曾哭笑。不過，必須承認(rèn)的是，新人的到來，給保障性租賃住房帶來了一些新發(fā)展機(jī)遇，并成為助力現(xiàn)有租賃住房企業(yè)向上攀登的一個個階梯。
一是研發(fā)自主品牌，加速保障性租賃住房的規(guī)?；l(fā)展。多家軌道交投及地鐵集團(tuán)先后表示，已聘請專業(yè)團(tuán)隊啟動TOD保障性租賃住房品牌的自主研發(fā)工作。除了已公開宣布正在進(jìn)行品牌研發(fā)工作的成都軌道集團(tuán)之外，有業(yè)內(nèi)人士稱廈門軌道集團(tuán)及浙江交投也在著手打造自主品牌。
于這些國企而言，確定品牌等一系列標(biāo)準(zhǔn)有助于實現(xiàn)產(chǎn)品快速復(fù)制，助力完成保障性租賃住房的年度建設(shè)指標(biāo)。于新市民、新青年等客戶群體而言，這些擁有統(tǒng)一品牌標(biāo)識，且有國資背景的保障性租賃住房產(chǎn)品，或?qū)⒊蔀槠湮磥磉x擇的首要對象之一。
二是提供物業(yè)新選項，讓住房租賃運(yùn)營商變得更輕。自持經(jīng)營之外，引入行業(yè)頭部運(yùn)營商共同參與管理運(yùn)營保障性租賃住房也是軌道交投及地鐵集團(tuán)的選擇之一。而且當(dāng)前各省市積極將現(xiàn)有市場化租賃房源納入保障性租賃住房體系，如萬科表示部分項目已被納入保障性租賃住房。
也就是說，未來軌道交投及地鐵集團(tuán)仍有可能扮演“業(yè)主”的角色，將運(yùn)營管理交由市場化機(jī)構(gòu)，助力后者變得更輕。再加上根據(jù)交通站點分布的這些保障性租賃住房項目，兼具了交通便捷與配套相對完善的優(yōu)點，租金等營收可觀的同時，也為其他運(yùn)營商提供了進(jìn)一步挖掘空間商業(yè)價值的客觀條件。明確未來獲取項目方式主要是通過越秀地產(chǎn)TOD、城市更新和國企合作的越秀星寓，就是其中的受益者之一。
當(dāng)然，新人的登場并非對所有已在場的玩家都是友好的，甚至堪稱降維式打擊。
例如部分仰仗著緊鄰交通站點而肆意叫價的低質(zhì)住房租賃產(chǎn)品。在面對既有品質(zhì)保證，且也具備價格優(yōu)勢的TOD保障性租賃住房等項目時，這類產(chǎn)品顯然市場競爭力會有所下降。不過，這樣的局面需要耐心等待，等到軌道交投及地鐵集團(tuán)在住房租賃市場中擁有更大的份額占比之后。
此前城市數(shù)據(jù)團(tuán)曾以上海為樣本進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，得出了一個結(jié)論即目前保障性租賃住房供需矛盾最大的區(qū)域仍然是以內(nèi)環(huán)內(nèi)為代表的城市中心區(qū)域。為此，其給出的解決方案是在公共服務(wù)與配套設(shè)施并不完善的當(dāng)前，引導(dǎo)保障性租賃房住戶進(jìn)入遠(yuǎn)郊并不合理，城市更新是潛在可行的選擇。所以，以交通站點進(jìn)一步煥活城市不同區(qū)域發(fā)展的軌道交投及地鐵集團(tuán)，有責(zé)任也有義務(wù)幫助新市民和新青年建設(shè)經(jīng)營更多“內(nèi)環(huán)內(nèi)的保障性租賃住房”。
軌道交投及地鐵集團(tuán)的介入，實際是為保障性租賃住房發(fā)展提供了一種新的策略，即縱向的內(nèi)在更新也是一種發(fā)展方式。無論是站城一體化的TOD項目，或是以站點為圓心繼而發(fā)散的微型生活社區(qū)，作為國家隊“新生”的軌道交投及地鐵集團(tuán)都是一股不容小覷的力量。雖然當(dāng)下這股力量尚處于“蹣跚學(xué)步”，但是千里之行積于跬步，兼具商業(yè)、辦公、休閑及娛樂等多產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力于一體的“新生”，勢必能給行業(yè)帶來意想不到的明日精彩！