文 | 選址960 優(yōu)秀

博時蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs首發(fā)基金，3月16日發(fā)布2021年年度報(bào)告，這是我國自去年6月推出基礎(chǔ)設(shè)施公募以來的第一份年報(bào)。

自2021年6月7日起至12月31日止，博時蛇口產(chǎn)園REIT實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8010.60萬元，毛利潤率超80%，凈利潤2685.45萬元，分紅2743.30萬元。

平均出租率88%

成績亮眼，仍有進(jìn)步空間。博時蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目由位于深圳市南山區(qū)的萬融大廈和萬海大廈構(gòu)成，截至2021年末，入駐的企業(yè)租戶有196家，可出租面積9.41萬平方米，實(shí)際出租面積8.27萬平方米，出租率接近88%，報(bào)告期內(nèi)累計(jì)實(shí)現(xiàn)收入7691.43萬元，全年累計(jì)預(yù)算完成率95%。因廣深疫情及國家宏觀政策調(diào)控影響，部分客戶續(xù)租情況不及預(yù)期，也有客戶提前退租。

租戶結(jié)構(gòu)以新一代信息技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)、文化創(chuàng)意四大產(chǎn)業(yè)集群為主，形成一定的產(chǎn)業(yè)集聚，其中萬融大廈四大產(chǎn)業(yè)租戶租賃面積合計(jì)占比61.67%，萬海大廈租賃面積合計(jì)占比 66.37%。

從收入構(gòu)成看，博時蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT以租金收入為主，物業(yè)收入為輔。報(bào)告期內(nèi)租金收入6826.43萬元，占總收入的88.75%；物業(yè)收入865萬元，11.25%，合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入7691.43萬元。

那么問題來了，博時蛇口產(chǎn)園REIT營業(yè)收入怎么前后不一？一會兒是「8010.6萬元」，一會兒又是「7691.43萬元」？

「8010.6萬元」為報(bào)告期內(nèi)營業(yè)總收入，既包括兩大廈產(chǎn)生的7691.43萬元收入，也計(jì)算了利息收入160.11萬元、投資收益39.27萬元，以及營業(yè)外收入119.78萬元。

毛利率高達(dá)84%報(bào)告期內(nèi)，兩大廈租賃、物業(yè)、運(yùn)管成本共花費(fèi)1201.41萬元，毛利潤達(dá)6490.02萬元，毛利潤率84.38%，凈利率（不扣除基金層面提取部分）72.54%，利潤可觀。

至少分紅4755萬

作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，高比例分紅最為值得關(guān)注。

按照我國公募REITs相關(guān)規(guī)則，公募REITs收益分配采取現(xiàn)金分紅方式，每年至少進(jìn)行收益分配1次，每次收益分配的比例應(yīng)不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。因此，高比例分紅是公募REITs長期投資者的重要收益來源。

報(bào)告期內(nèi)，博時蛇口產(chǎn)園REIT可供分配金額為5283.79萬元，是招募說明書預(yù)測可供分配金額的102%（91,345,691.00元*報(bào)告期實(shí)際運(yùn)營天數(shù)207天/全年總天數(shù)365天=51,804,268.59元），說明總體運(yùn)營情況良好。

年度現(xiàn)金分派率守住4%底線（可供分配金額52,837,918.75元/凈資產(chǎn)2,081,195,339.78÷207×365）。

若以2021年報(bào)告期內(nèi)可供分配金額（即5283.79萬元）的90%計(jì)算分紅，博時蛇口產(chǎn)園REIT現(xiàn)金分紅至少4755萬元，基金份額共9億份，每份基金最少分紅0.0528元。

目前為止，該基金分紅一次，從成立之日2021年6月7日至9月30日累計(jì)可供分配金額2743.30萬元，分紅比例為90%，每份基金分紅0.0274元，已于2021年12月初發(fā)放完畢。以持有1500份為例，本次獲得現(xiàn)金分紅41.1元。

博時蛇口產(chǎn)園REIT作為產(chǎn)權(quán)類REITs，分紅比例一般低于特許經(jīng)營權(quán)類REITs產(chǎn)品。這是因?yàn)楦咚俟?、污水處理等REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)實(shí)際上是一種經(jīng)營權(quán)，并不擁有固定資產(chǎn)的所有權(quán)和土地使用權(quán)，一旦到期凈值歸零，分紅是返還投資者本金及利息的重要方式。

產(chǎn)權(quán)類REITs底層資產(chǎn)包含資產(chǎn)的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)和土地使用權(quán)，如果土地使用權(quán)到期后可以續(xù)約，產(chǎn)權(quán)類REITs仍可存續(xù)；如果土地使用權(quán)到期后不可續(xù)約，通過轉(zhuǎn)讓底層資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)獲取一部分收益，并給投資者分紅。