潘石屹“賣身”黑石計(jì)劃告吹后，SOHO中國(guó)如期交上了審計(jì)后的業(yè)績(jī)。

3月24日，SOHO中國(guó)（00410.HK）披露2021年全年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)。

公告顯示，2021年SOHO實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約為17.41億元，較去年同期下滑約20.5%。毛利約為13.99億元，較2020年同期下滑0.9億元。

報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)租金收入約人民幣17.42億元，2020年約為人民幣15.38億元，同比增長(zhǎng)約13%。該年度沒有物業(yè)銷售收入。年度租賃業(yè)務(wù)毛利率約為80%，2020年約為76%。截至2021年12月31日，集團(tuán)投資物業(yè)平均出租率約為85%。

在近幾年逐漸出售一些自持項(xiàng)目后，目前SOHO中國(guó)所持物業(yè)項(xiàng)目主要分布在北京和上海，包括北京前門大街項(xiàng)目、望京SOHO、光華路SOHO II、麗澤SOHO、朝陽門SOHO，上海SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、外灘SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)和古北SOHO。

其中上海古北SOHO第一次實(shí)現(xiàn)滿租，北京麗澤SOHO出租率也達(dá)到了80%，為項(xiàng)目入市以來的最高水平。

實(shí)際上，定位“北京第二金融街”的麗澤金融商務(wù)區(qū)目前處于市場(chǎng)建設(shè)初期，未來將擁有更大的增值空間，據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，伴隨基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善、商務(wù)氛圍和營(yíng)商環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，2025-2026年是麗澤租金可能躍升至月租金300元/平方米以上。

雖然疫情、“雙減”沒有對(duì)租金這一主要收入來源產(chǎn)生過多的影響，但SOHO中國(guó)年度凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，由2020年盈利5.37億元轉(zhuǎn)為2021年虧損1.23億元。

SOHO中國(guó)指出，虧損的主要原因是確認(rèn)集團(tuán)附屬公司發(fā)生的一次性稅費(fèi)開支約為人民幣4.39億元。

公開信息顯示，SOHO中國(guó)旗下公司2021年曾因偷稅漏稅被重罰。對(duì)此，SOHO中國(guó)稱，其誠(chéng)懇接受，堅(jiān)決落實(shí)，并按期全額繳納上述稅款、滯納金及罰款。

在年報(bào)中，該罰款被歸入2021年度其他經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，疊加捐贈(zèng)、員工福利等，合計(jì)較去年同期增加5.8億，增長(zhǎng)率超224%。

除了上述問題外，SOHO中國(guó)旗下公司還頻因電力價(jià)格違法遭罰。上海市市場(chǎng)監(jiān)督管理局官網(wǎng)顯示，2021年12月2日，SOHO中國(guó)旗下的7家物業(yè)公司因存在電力價(jià)格違法行為，被上海多地市場(chǎng)監(jiān)管部門罰款合計(jì)約8664萬元。

在年報(bào)之外，近期，SOHO中國(guó)再因電費(fèi)問題遭罰。

據(jù)北京市市場(chǎng)監(jiān)督管理局網(wǎng)站公示的行政處罰信息顯示，3月21日，由潘石屹妹妹潘志潔擔(dān)任法人代表的北京搜厚物業(yè)多家子公司被罰，因存在向終端用戶加價(jià)收取電費(fèi)、以電力改造服務(wù)費(fèi)的名義向終端用戶收取增容費(fèi)用行為，違反了《中華人民共和國(guó)電力法》相關(guān)規(guī)定，15家分公司合計(jì)被罰1.15億余元。

涉及物業(yè)分別銀河SOHO、SOHO尚都、丹棱SOHO、前門SOHO、中關(guān)村SOHO、麗澤SOHO、三里屯SOHO、望京SOHO、SOHO北京公館及SOHO嘉盛中心。

這對(duì)正在打折出售自持資產(chǎn)尋求現(xiàn)金流的SOHO中國(guó)來說無疑是雪上加霜，就在3月10日，潘石屹宣布將以七折價(jià)格銷售3.2萬平米京滬兩地的部分物業(yè)，銷售收入將全部用于還債。

據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，若是這些散售能夠全部成功出售，潘石屹能實(shí)現(xiàn)回籠資金超10億。

從年報(bào)數(shù)據(jù)來看，SOHO中國(guó)的凈負(fù)債率并不高，截至2021年底，賬面總資產(chǎn)約為704.47億元，總負(fù)債約為333.47億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率44%。

償還債務(wù)方面，SOHO中國(guó)1年內(nèi)須償還貸款為16.6億元，1年以上至2年須償還貸款為11.39億元，2年以上至5年須償還貸款為54.85億元，5年后須償還貸款為97.1億元。

如此看來，在當(dāng)前負(fù)債情況下，選擇賣資產(chǎn)償債符合緩解現(xiàn)金壓力、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的邏輯，潘石屹還曾強(qiáng)調(diào)，不會(huì)將收入用于股票分紅，以回應(yīng)外界套現(xiàn)離場(chǎng)的質(zhì)疑。

除了債務(wù)問題，市場(chǎng)也將這一舉動(dòng)解讀為SOHO中國(guó)對(duì)寫字樓市場(chǎng)的收縮戰(zhàn)略，據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，雖然2021年北京、上海寫字樓市場(chǎng)有所回穩(wěn)，但新的一年仍將面臨調(diào)整。比如互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域監(jiān)管力度加大和“雙減”政策的滯后效應(yīng)，或?qū)⒃偈沟帽本┱w市場(chǎng)空置率被推高，市場(chǎng)租金水平再次承壓。

仍有不少投資者在入場(chǎng)北京核心地段的寫字樓市場(chǎng)，從SOHO中國(guó)的出售進(jìn)展來看，確實(shí)如“撿漏”一般十分快速，短短10余天，已有大量項(xiàng)目被售出或處于交易中，界面新聞統(tǒng)計(jì)，共計(jì)售出的61個(gè)項(xiàng)目，已有27個(gè)處于出售簽約中。

其中，中關(guān)村SOHO、朝陽門SOHO、SOHO北京公館已無在售房源，銀河SOHO超2800平米的整層物業(yè)也已成交。

SOHO中國(guó)從“賣身”轉(zhuǎn)向散售戰(zhàn)略的第一步已經(jīng)初見成效，不知潘石屹是否會(huì)因此再打折出售更多的項(xiàng)目。