潘石屹“賣身”黑石計劃告吹后，SOHO中國如期交上了審計后的業(yè)績。
3月24日，SOHO中國（00410.HK）披露2021年全年業(yè)績數(shù)據(jù)。
公告顯示，2021年SOHO實現(xiàn)營業(yè)收入約為17.41億元，較去年同期下滑約20.5%。毛利約為13.99億元，較2020年同期下滑0.9億元。
報告期內，集團實現(xiàn)租金收入約人民幣17.42億元，2020年約為人民幣15.38億元，同比增長約13%。該年度沒有物業(yè)銷售收入。年度租賃業(yè)務毛利率約為80%，2020年約為76%。截至2021年12月31日，集團投資物業(yè)平均出租率約為85%。
在近幾年逐漸出售一些自持項目后，目前SOHO中國所持物業(yè)項目主要分布在北京和上海，包括北京前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO II、麗澤SOHO、朝陽門SOHO，上海SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場和古北SOHO。
其中上海古北SOHO第一次實現(xiàn)滿租，北京麗澤SOHO出租率也達到了80%，為項目入市以來的最高水平。
實際上，定位“北京第二金融街”的麗澤金融商務區(qū)目前處于市場建設初期，未來將擁有更大的增值空間，據(jù)仲量聯(lián)行預計，伴隨基礎設施逐漸完善、商務氛圍和營商環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，2025-2026年是麗澤租金可能躍升至月租金300元/平方米以上。
雖然疫情、“雙減”沒有對租金這一主要收入來源產(chǎn)生過多的影響，但SOHO中國年度凈利潤由盈轉虧，由2020年盈利5.37億元轉為2021年虧損1.23億元。
SOHO中國指出，虧損的主要原因是確認集團附屬公司發(fā)生的一次性稅費開支約為人民幣4.39億元。
公開信息顯示，SOHO中國旗下公司2021年曾因偷稅漏稅被重罰。對此，SOHO中國稱，其誠懇接受，堅決落實，并按期全額繳納上述稅款、滯納金及罰款。
在年報中，該罰款被歸入2021年度其他經(jīng)營費用，疊加捐贈、員工福利等，合計較去年同期增加5.8億，增長率超224%。
除了上述問題外，SOHO中國旗下公司還頻因電力價格違法遭罰。上海市市場監(jiān)督管理局官網(wǎng)顯示，2021年12月2日，SOHO中國旗下的7家物業(yè)公司因存在電力價格違法行為，被上海多地市場監(jiān)管部門罰款合計約8664萬元。
在年報之外，近期，SOHO中國再因電費問題遭罰。
據(jù)北京市市場監(jiān)督管理局網(wǎng)站公示的行政處罰信息顯示，3月21日，由潘石屹妹妹潘志潔擔任法人代表的北京搜厚物業(yè)多家子公司被罰，因存在向終端用戶加價收取電費、以電力改造服務費的名義向終端用戶收取增容費用行為，違反了《中華人民共和國電力法》相關規(guī)定，15家分公司合計被罰1.15億余元。
涉及物業(yè)分別銀河SOHO、SOHO尚都、丹棱SOHO、前門SOHO、中關村SOHO、麗澤SOHO、三里屯SOHO、望京SOHO、SOHO北京公館及SOHO嘉盛中心。
這對正在打折出售自持資產(chǎn)尋求現(xiàn)金流的SOHO中國來說無疑是雪上加霜，就在3月10日，潘石屹宣布將以七折價格銷售3.2萬平米京滬兩地的部分物業(yè)，銷售收入將全部用于還債。
據(jù)粗略統(tǒng)計，若是這些散售能夠全部成功出售，潘石屹能實現(xiàn)回籠資金超10億。
從年報數(shù)據(jù)來看，SOHO中國的凈負債率并不高，截至2021年底，賬面總資產(chǎn)約為704.47億元，總負債約為333.47億元，凈資產(chǎn)負債率44%。
償還債務方面，SOHO中國1年內須償還貸款為16.6億元，1年以上至2年須償還貸款為11.39億元，2年以上至5年須償還貸款為54.85億元，5年后須償還貸款為97.1億元。
如此看來，在當前負債情況下，選擇賣資產(chǎn)償債符合緩解現(xiàn)金壓力、優(yōu)化資產(chǎn)結構的邏輯，潘石屹還曾強調，不會將收入用于股票分紅，以回應外界套現(xiàn)離場的質疑。
除了債務問題，市場也將這一舉動解讀為SOHO中國對寫字樓市場的收縮戰(zhàn)略，據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)預計，雖然2021年北京、上海寫字樓市場有所回穩(wěn)，但新的一年仍將面臨調整。比如互聯(lián)網(wǎng)領域監(jiān)管力度加大和“雙減”政策的滯后效應，或將再使得北京整體市場空置率被推高，市場租金水平再次承壓。
仍有不少投資者在入場北京核心地段的寫字樓市場，從SOHO中國的出售進展來看，確實如“撿漏”一般十分快速，短短10余天，已有大量項目被售出或處于交易中，界面新聞統(tǒng)計，共計售出的61個項目，已有27個處于出售簽約中。
其中，中關村SOHO、朝陽門SOHO、SOHO北京公館已無在售房源，銀河SOHO超2800平米的整層物業(yè)也已成交。
SOHO中國從“賣身”轉向散售戰(zhàn)略的第一步已經(jīng)初見成效，不知潘石屹是否會因此再打折出售更多的項目。