文 | 野馬財(cái)經(jīng) 韓紫竹

編輯丨盧泳志

繼去年底因電力價(jià)格違法被罰8664萬(wàn)元后，SOHO中國(guó)（0410.HK）旗下物業(yè)又迎來了“億元”罰單。

3月21日，據(jù)北京市場(chǎng)監(jiān)督管理局官網(wǎng)信息顯示，SOHO中國(guó)旗下15家物業(yè)管理公司因加收電費(fèi)等違法行為被處罰款1.15億元。

據(jù)行政處罰決定書顯示，SOHO中國(guó)旗下北京搜厚物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)前門SOHO、麗澤SOHO、望京SOHO、光華路SOHO等多個(gè)項(xiàng)目的15家物業(yè)管理公司存在加收電費(fèi)、在電費(fèi)中加收其他費(fèi)用等違法行為。

值得一提的是，此次被罰款的15家物業(yè)中，包含了被潘石屹視為“八大金剛”的核心項(xiàng)目（望京SOHO、光華路SOHO等），以及3月10日潘石屹七折出售的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目（三里屯SOHO、銀河SOHO、朝陽(yáng)門SOHO等）。

多次被罰款，潘石屹還能撐住么？

據(jù)了解，SOHO中國(guó)旗下物業(yè)并不是首次因電力價(jià)格違法而被罰款了。

2021年12月7日，北京搜厚物業(yè)管理有限公司位于上海的7家分公司也因存在向商戶加價(jià)多收電費(fèi)的電力價(jià)格違法行為被處以警告并合計(jì)罰款8664萬(wàn)元。

另外，在去年這筆“千萬(wàn)級(jí)”罰款中，還包含了兩處潘石屹今年3月初處理的“7折優(yōu)質(zhì)物業(yè)”項(xiàng)目，涉及罰款金額超2000萬(wàn)元。

除此之外，去年12月17日，北京建華置地因偷逃稅被北京市稅務(wù)稽查部門依法罰款7.09億元，潘石屹為該公司法人。

值得一提的是，這起稅務(wù)罰單是在去年10月被舉報(bào)的。接到舉報(bào)后，北京市稅務(wù)局稽查局經(jīng)稅收大數(shù)據(jù)分析研判，并對(duì)其依法實(shí)施立案檢查。

此外，SOHO中國(guó)此前多次爭(zhēng)奪的“上海外灘地王”股權(quán)，也在3月21日這天，被郭廣昌的復(fù)星國(guó)際擬63億元拿下。

據(jù)了解，此處“上海外灘地王”項(xiàng)目還曾涉及上海證大、綠城中國(guó)等知名房企共同參與。而此前參與的SOHO中國(guó)，已今非昔比。

有業(yè)內(nèi)人士指出，潘石屹近年來意在通過不停的“變賣”資產(chǎn)，疑似謀劃“退出”地產(chǎn)圈。

股東虧損，潘石屹的成績(jī)單并不理想

在收到1.15億元罰單的三天后，潘石屹又交出了一份不是十分理想的成績(jī)單。

3月24日，SOHO中國(guó)發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)收入17.41億元，同比減少20.53%；年度歸屬股東凈虧損達(dá)1.31億元。

對(duì)此，SOHO中國(guó)表示，虧損的主要原因是本年度確認(rèn)本集團(tuán)附屬公司發(fā)生的一次性稅費(fèi)開支約為人民幣4.39億元。

另外，2021年，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)租金收入同比增長(zhǎng)13%，約17.42億元。并且，公司租賃業(yè)務(wù)的毛利率也由上一年的約76%升至約80%。

雖然公司的盈利情況與出租比率呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)，但SOHO中國(guó)本身的債務(wù)壓力也不容小覷。

報(bào)告期內(nèi)，SOHO中國(guó)的總借貸共計(jì)約179.98億元。其中，1年內(nèi)須償還貸款為16.64億元，一年以上到期部分約為163.34億元。

截至2021年底，SOHO中國(guó)的總負(fù)債為333.5億元，而同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有7.3億元。

 

來源：SOHO中國(guó)財(cái)報(bào)

在投資物業(yè)方面，截至2021年12月31日，SOHO中國(guó)投資物業(yè)平均出租率約為85%。并且，2021年SOHO中國(guó)投資物業(yè)評(píng)估增值約2.89億元，也較2020年的1.1億元有所增長(zhǎng)。

值得一提的是，2021年SOHO中國(guó)沒有物業(yè)銷售收入。而迫于償債壓力，SOHO中國(guó)選擇在今年對(duì)其部分物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行打折出售，以此來實(shí)現(xiàn)快速回款。

“四倍傭金，7折甩賣”抵債，到底誰(shuí)撿漏？

在發(fā)布財(cái)報(bào)前不久，3月10日，潘石屹在SOHO中國(guó)2022年首場(chǎng)租賃表彰會(huì)上坦言：“現(xiàn)在公司遇到了困難，決定銷售一些房子度過難關(guān)”。為此，將按照市場(chǎng)估值的七折出售3.2萬(wàn)平米在京滬兩地的部分核心物業(yè)。

隨后，潘石屹在微博轉(zhuǎn)發(fā)了媒體的報(bào)道并評(píng)論“歡迎購(gòu)買”，給自家“帶貨”的同時(shí)，順便刷了一波存在感。不過，得知這一消息的廣大網(wǎng)友們卻不淡定了，大家紛紛各抒己見，一時(shí)間“誰(shuí)敢接盤？” “潘潘抓緊跑” “建議打一折，否則容易賣不出去”等言論充斥著評(píng)論區(qū)。

來源：潘石屹微博

其實(shí)，早在2012年，潘石屹就曾宣布“告別物業(yè)散售”，持有北京、上海有價(jià)值的物業(yè)。并且公司也從“開發(fā)——銷售”向“開發(fā)——運(yùn)營(yíng)”模式轉(zhuǎn)型，潘石屹搖身一變成為“包租公”。當(dāng)時(shí)，潘石屹給出的解釋是：自持物業(yè)，比持有人民幣好。

2014年之后，SOHO中國(guó)連續(xù)大規(guī)模出售旗下物業(yè)，之后潘石屹對(duì)外解釋稱，低買高賣是正常的商業(yè)邏輯。但在頻繁的出售資產(chǎn)后，潘石屹意識(shí)到這不是長(zhǎng)久之計(jì)。2018年3月，潘石屹立下Flag明確表示，未來不再出售資產(chǎn)。而后，“打臉”如約而至。2019年6月，SOHO中國(guó)宣布將分批出售北京、上海的13個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目，潘石屹又開啟了他的“賣賣賣”。

據(jù)SOHO中國(guó)官微介紹，這次“7折甩賣”的優(yōu)質(zhì)物業(yè)已全部在SOHO中國(guó)公開租售平臺(tái)上架，本次出售的房源共56套，總價(jià)約為13億元，共覆蓋9處項(xiàng)目。其中，北京有7處房源，即三里屯SOHO、銀河SOHO、朝陽(yáng)門SOHO、朝外SOHO、SOHO北京公館、中關(guān)村SOHO以及建外SOHO；上海有2處房源，即SOHO東海廣場(chǎng)和SOHO中山廣場(chǎng)。

甚至SOHO中國(guó)在官微還積極表示此次“7折甩賣”優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，這波利好對(duì)寫字樓市場(chǎng)有意向的投資者來說，不失為一個(gè)撿漏的好機(jī)會(huì)。

對(duì)于此次出售的物業(yè)項(xiàng)目，除了售價(jià)打7折之外，為了能早日“脫手”，潘石屹還為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)們“加碼”了一波福利——將傭金獎(jiǎng)金比例提高到交易額的4%，遠(yuǎn)高出行業(yè)平均水平。

據(jù)了解，商辦行業(yè)傭金比例一般是在1%—1.5%，SOHO中國(guó)此舉相當(dāng)于是用行業(yè)“四倍的傭金”，來吸引更多的渠道方助其消化這些房源，這也直接反映了潘石屹想要及時(shí)還債、回籠資金的迫切需求。

與此同時(shí)，潘石屹也在會(huì)上表示，因公司的債務(wù)近期到期，并且債務(wù)金額和這些房子的銷售額差不多?！扒穫€錢天經(jīng)地義，公司不會(huì)拖欠任何人、任何單位的錢。我們相信市場(chǎng)，沒有賣不出去的貨，只有賣不出去的價(jià)”。

一位SOHO中國(guó)的銷售人員表示，此次打折出售的優(yōu)質(zhì)物業(yè)為SOHO的自持物業(yè)，大部分都帶租約。目前網(wǎng)站展示的價(jià)格就是“折后價(jià)”，部分項(xiàng)目仍有議價(jià)空間，但要求全款支付。

對(duì)于此次潘石屹7折甩賣物業(yè)項(xiàng)目的撿漏“接盤方”們來說，這個(gè)優(yōu)惠力度還是有一定吸引力的。IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，預(yù)計(jì)此次SOHO中國(guó)的接盤企業(yè)，可能會(huì)是一些資金實(shí)力較強(qiáng)的投資型或者自用型企業(yè)。

回歸“散售”模式，潘石屹離“退場(chǎng)”又進(jìn)了一步

自從去年，黑石收購(gòu)SOHO中國(guó)股權(quán)的計(jì)劃以終止落幕后，公司的私有化進(jìn)程也以失敗暫時(shí)告一段落。而隨著SOHO中國(guó)“7折”出售物業(yè)項(xiàng)目的落實(shí)，潘石屹選擇繼續(xù)探索“散售”模式。

據(jù)野馬財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，自2014年以來，SOHO中國(guó)陸續(xù)通過出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過350億元。

從私有化到回歸散售，從出售非核心資產(chǎn)到出售核心資產(chǎn)，潘石屹頻繁的變更“思路”，引發(fā)了業(yè)界普遍質(zhì)疑，行業(yè)內(nèi)紛紛猜測(cè)潘石屹清倉(cāng)的下一步，會(huì)不會(huì)是跑路？通過股權(quán)穿透來看，目前潘石屹夫婦共計(jì)持有SOHO中國(guó)63.94%股權(quán)，而自2015年起，潘石屹持有的SOHO中國(guó)股權(quán)全部轉(zhuǎn)至妻子張欣名下。較為巧合的是，潘石屹一家人都和美國(guó)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，其妻子張欣為美國(guó)國(guó)籍，而潘石屹的三個(gè)孩子如今都在國(guó)外工作或就讀。因此，這些事實(shí)情況被一些業(yè)內(nèi)人士視作潘石屹“跑路”的佐證。

柏文喜表示，從SOHO中國(guó)不愿意增加負(fù)債而是以出售資產(chǎn)來降低負(fù)債以維持企業(yè)流動(dòng)性的選擇來講，也足以說明了企業(yè)也已經(jīng)無(wú)意在未來持續(xù)參與內(nèi)地市場(chǎng)和加大在內(nèi)地市場(chǎng)的投資，而只是勉力維持運(yùn)營(yíng)并等待合適的時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)出清。

另外，潘石屹急于清倉(cāng)的另一個(gè)重要原因，則是他對(duì)房地產(chǎn)大行業(yè)的持續(xù)看衰。

據(jù)最新年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，SOHO中國(guó)的凈資產(chǎn)負(fù)債率約為44%。但潘石屹也直言，目前所處的行業(yè)得不到金融機(jī)構(gòu)的支持，房地產(chǎn)行業(yè)普遍融資困難。

同時(shí)，潘石屹還表示，如果融資環(huán)境依舊不理想，則會(huì)考慮繼續(xù)出售資產(chǎn)。由此看來，潘石屹的清退之路一直沒有停止，至于要售賣到什么時(shí)候，就要看接盤方什么時(shí)候出現(xiàn)了。

因此，為了加快“退出”進(jìn)程，對(duì)于潘石屹之后還會(huì)不會(huì)再次“打折出售”持有項(xiàng)目，你怎么看呢？歡迎評(píng)論區(qū)留言討論。