記者 | 黃昱
編輯 | 彭飛
房地產(chǎn)行業(yè)進入新周期，探索新的發(fā)展模式成為行業(yè)健康發(fā)展的重要指導(dǎo)思想，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，打造更專業(yè)的資產(chǎn)管理能力將成為不少房企的發(fā)展路徑。
除了日常收租，作為重資產(chǎn)運營的商業(yè)地產(chǎn)，如何提升運營能力，對接資本市場，最終形成良性的資本循環(huán)，是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都在積極探索的方式。
在目前房地產(chǎn)行業(yè)探索新發(fā)展模式的背景下，商業(yè)地產(chǎn)也面臨模式、經(jīng)營邏輯的調(diào)整和轉(zhuǎn)變，向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）化，這既是實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)“投融管退”閉環(huán)的重要方式，也是對房企資產(chǎn)管理能力的一大考驗。
作為國內(nèi)首只投資于內(nèi)地物業(yè)的REITs，在港交所上市的越秀房托已實現(xiàn)了將商業(yè)項目資產(chǎn)化運作的模式，并在這幾年數(shù)次資產(chǎn)注入中日漸成熟。
界面新聞記者近日在越秀房托旗下最重要的商業(yè)物業(yè)——廣州西塔（廣州國際金融中心）專訪了越秀房托董事會主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良。作為這支REIT的運營者，他闡述了一些外界關(guān)心的商業(yè)地產(chǎn)運營問題。
林德良告訴界面新聞：“雖然房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了變化，但商業(yè)地產(chǎn)我覺得還剛剛起步不長時間，因為商業(yè)跟房地產(chǎn)住宅開發(fā)不一樣，商業(yè)地產(chǎn)隨著消費的升級，對產(chǎn)品內(nèi)容提出新的要求。”
“如果商業(yè)地產(chǎn)無序的擴張，不計財務(wù)杠桿的擴張，或者是超出自己企業(yè)能力的擴張，我覺得是不可行的，顯然現(xiàn)在是需要回到理性的一個年代。”
2005年，越秀地產(chǎn)分拆城建大廈、白馬大廈、維多利廣場和財富廣場四大物業(yè) ，以REITs形式在香港上市。截至目前，越秀地產(chǎn)持有越秀房托（00405.HK）約39.78%的股權(quán)。
作為全球首只投資于中國內(nèi)地物業(yè)的上市REIT，截至2021年末，越秀房托的總資產(chǎn)規(guī)模已達到438.62億元，較上市時增長10.5倍。
雖然可以形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但商業(yè)地產(chǎn)的投入大、回報周期長，大量的資金沉淀會給房企帶來不小的資金壓力。在林德良看來，實現(xiàn)金融化退出是做好商業(yè)地產(chǎn)的重要一環(huán)。
以越秀地產(chǎn)為例，其可以將培育成熟的商業(yè)資產(chǎn)出售給越秀房托，在實現(xiàn)資金快速回籠的同時，繼續(xù)以股東身份享受商業(yè)地產(chǎn)增值的紅利，免去重資產(chǎn)的資金積壓之苦。
去年越秀地產(chǎn)將旗下廣州越秀金融大廈出售給越秀房托，售價約為78億元。而越秀房托旗下物業(yè)組合也從8項增加為9項，包括廣州越秀金融大廈、白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、國金中心，上海的越秀大廈，武漢的武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心以及杭州維多利。
可以看到，憑借越秀房托與越秀地產(chǎn)搭建的“地產(chǎn)+金融”雙平臺，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)了“開發(fā)+運營+金融”獨特商業(yè)模式，即“投入、運營、退出、產(chǎn)出、再投入”的完整鏈條。
如果沒有雙平臺互動，很多開發(fā)商就只能被動的將商業(yè)地產(chǎn)一次性賣給第三方來實現(xiàn)資金回籠，或引入戰(zhàn)略投資者實現(xiàn)部分變現(xiàn)。
開發(fā)商想要將商業(yè)地產(chǎn)REITs化并不容易。自越秀房托上市16年以來，國內(nèi)除了招商局商業(yè)房托基金（01503.HK）于2019年成功登陸港股市場之外，還沒有其他內(nèi)房股實現(xiàn)REITs。
對于如今國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)難以在境外完成REITs上市的原因，政策環(huán)境發(fā)生變化是其中一個，2006年發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(簡稱171號文件)對境外機構(gòu)直接持有內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)作了嚴格限制。
政府于發(fā)布171號文件后，又在2007年發(fā)布了《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，根據(jù)規(guī)定，嚴格規(guī)管國內(nèi)物業(yè)轉(zhuǎn)移到海外公司名下，而設(shè)置境內(nèi)、境外的兩級結(jié)構(gòu)又會承擔(dān)更多的運營、稅費成本，這就意味著，境內(nèi)開發(fā)商要把商業(yè)地產(chǎn)在境外上市的話可能面臨著資產(chǎn)縮水的問題。
所以一些開發(fā)商可能有分拆商業(yè)地產(chǎn)境外上市的想法，但最終還是被高額的土地增值稅、股權(quán)層面帶來的所得稅等問題攔在門外，現(xiàn)在只能寄托在國內(nèi)通過REITs來解決商業(yè)上市的問題。
要實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化注定是長期過程，對于商業(yè)開發(fā)商來說，當(dāng)下更重要的是做好運營。
在林德良看來，做好商業(yè)地產(chǎn)需有四要素，且形成完整的邏輯閉環(huán)，除了資本運作外，還需要匹配政策規(guī)劃、以及結(jié)合開發(fā)商自身的產(chǎn)品規(guī)劃能力以及運營能力，四點要素同樣重要，缺一不可。
政策層面的規(guī)劃包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、交通規(guī)劃和土地規(guī)劃，理想狀態(tài)是達到“三規(guī)合一”。過去一些商業(yè)地產(chǎn)存在無序發(fā)展的現(xiàn)象，要想轉(zhuǎn)變這一情況還是需要有更整體的布局規(guī)劃，也就是“三規(guī)合一”很重要，在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的引領(lǐng)下，匹配交通規(guī)劃以及土地規(guī)劃。
“商業(yè)地產(chǎn)跟住宅不一樣，住宅更偏向是一次性消費的行為，但是商業(yè)地產(chǎn)需要產(chǎn)業(yè)和消費兩個動能的支撐。”
林德良表示，現(xiàn)在到各個城市或者區(qū)域落地商業(yè)地產(chǎn)項目的時候，需要把前期的研究做得更夯實、更精準(zhǔn)。
隨著消費升級，人們對商業(yè)的需求已經(jīng)發(fā)生了變化，需要更精準(zhǔn)的匹配?！艾F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)面臨一個痛點，就是C端開商鋪的內(nèi)容方對門店的需求，跟商業(yè)地產(chǎn)提供的產(chǎn)品出現(xiàn)錯配的問題?！?/span>
林德良形容做住宅開發(fā)是“快跑”，而做商業(yè)地產(chǎn)是“長跑”，讓習(xí)慣“快跑”的開發(fā)商來做商業(yè)地產(chǎn)，運營能力勢必受到不小的挑戰(zhàn)。
從行業(yè)觀察來看，即便過去幾年不少國內(nèi)房企都聲稱要大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，但一方面運營能力需要跟上，另一方面融資成本也需要精準(zhǔn)把控。
林德良指出，2021年末越秀房托的平均融資成本率為2.25%，較2020年同期3.01%下降76個基點。這幾乎是絕大多數(shù)內(nèi)地房企難以達到的。其它公司的融資成本基本在6%-10%左右，難以被租金回報率所覆蓋。
“如果融資成本能夠被租金收益率所覆蓋，那么從成本測算來說，即使不實現(xiàn)金融化退出，持有者也可以繼續(xù)持有該物業(yè)，不需要被動賣出?！?/span>
林德良向界面新聞介紹了越秀房托降低融資成本的邏輯。其中一個重要因素是，越秀房托達到了多個國際投資級評級，這些評級涉及多維度的評分，包括資產(chǎn)質(zhì)量、租金回報率、團隊運營能力、企業(yè)管理的透明度等。
“現(xiàn)在投資者還要看行業(yè)屬性，相對于綜合性大企業(yè)，現(xiàn)在更傾向于關(guān)注在專業(yè)領(lǐng)域做到頭部的企業(yè)?！?/span>
林德良表示，做住宅或許可以標(biāo)準(zhǔn)化，但做商業(yè)地產(chǎn)真的不能千篇一律的標(biāo)準(zhǔn)化，每個項目都要認真去做，且每個項目都必須要尋找多個突破點，提升運營管理水平，這些都有利于融資成本的下降。
“除了達到投資級別，降低融資成本的舉措還有不少，然而很多企業(yè)還沒有很強的意識?！?/span>
林德良以ESG發(fā)展為例，他表示，在碳中和的大背景下，近兩年有越來越多的企業(yè)關(guān)注ESG相關(guān)工作，而越秀房托則是從2016年度（年度報告于2017年內(nèi)發(fā)出）開始就單獨發(fā)布ESG報告。
ESG表現(xiàn)與評級對企業(yè)能否發(fā)出綠色債券頗具影響力。據(jù)悉，2021年，星展銀行為越秀房托提供首筆48億港元綠色俱樂部貸款，用于收購廣州越秀金融大廈，成為越秀房托綠色融資的重要里程。
林德良稱，廣州越秀金融大廈以97分的高分獲得LEED EBOM V4鉑金級認證。依據(jù)部分銀行的標(biāo)準(zhǔn)， 項目獲得LEED認證85分以上就可以申請綠色債券。
回歸到產(chǎn)品力上來說，林德良認為，做好商業(yè)地產(chǎn)需要持續(xù)創(chuàng)新的思維，所以自去年開始，他更關(guān)注發(fā)力找到成長的第二曲線。
“如果第一曲線是以滿足大家普通購物需求的這種思路去做商業(yè)地產(chǎn)，以粗放型、盲目擴張型的或者做完再去填充型的方式做商業(yè)地產(chǎn)，這種邏輯是不行?！?/span>
在林德良看來，第二曲線意味著不是簡單地建一棟寫字樓、一個商場，還要增加服務(wù)內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)更多多元化的收入來源。
如何做好資產(chǎn)管理，這是不少有意在此賽道上站穩(wěn)腳跟的房企都需要認真思考的事。