“十四五”的開局之年，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯和競(jìng)爭(zhēng)格局發(fā)生變化，在此背景下，華潤(rùn)置地交出了一份不錯(cuò)的成績(jī)單。

3月31日，華潤(rùn)置地發(fā)布2021年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額2121.1億元，按年增長(zhǎng)18.1%，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)324億元，按年增長(zhǎng)8.7%，核心凈利潤(rùn)266億元，同比上漲10.2%。

在政府倡導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的大背景下，“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)”并舉成為房地產(chǎn)行業(yè)未來的趨勢(shì)之一。

較早開啟轉(zhuǎn)型之路的華潤(rùn)置地在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上已處于行業(yè)領(lǐng)先地位，其布局的資產(chǎn)管理、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、城市建設(shè)與運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租、康養(yǎng)等都將是新發(fā)展模式的重要方向。

華潤(rùn)置地總裁李欣在3月31日的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，創(chuàng)新這件事我們一直在路上，也一直都在做，去年北京開業(yè)一個(gè)舊存量物業(yè)改造，目前在業(yè)界的影響力比較大。希望能以此為藍(lán)本，就一些特色化、個(gè)性化的小商業(yè)找到發(fā)展之路。

穩(wěn)步增長(zhǎng)

2021年，隨著調(diào)控政策和信貸環(huán)境收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨挑戰(zhàn)，百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，規(guī)模房企整體的目標(biāo)完整率不到90%。

面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化，華潤(rùn)置地去年實(shí)現(xiàn)合約銷售額3158億元，同比增長(zhǎng)10.8%，完成了全年3150億元的銷售目標(biāo)。

對(duì)于今年的銷售目標(biāo)，李欣表示，今年銷售目標(biāo)是希望在去年的銷售額基礎(chǔ)上有所提升，我們還是比較看重排名的，希望排名也能有所提升。

受銷售持續(xù)增長(zhǎng)的推動(dòng)，華潤(rùn)置地去年的總收入中，開發(fā)物業(yè)營(yíng)業(yè)額達(dá)到1838.6億元，按年增長(zhǎng)17%。

從財(cái)務(wù)指標(biāo)來看，華潤(rùn)置地的負(fù)債率和融資成本仍舊處于行業(yè)最低水平。截至2021年底，華潤(rùn)置地的綜合借貸總額約1974億元，只有約28%的有息負(fù)債一年內(nèi)到期，平均債務(wù)期限拉長(zhǎng)至5年，目前現(xiàn)金及銀行結(jié)存約1087億元，同比上漲21.6%，足以覆蓋短期借款，同時(shí)凈有息負(fù)債率僅30.4%，位于行業(yè)低位。

在融資成本方面，華潤(rùn)置地也繼續(xù)維持行業(yè)內(nèi)較低水平。2021年的平均融資成本僅3.71%，同比繼續(xù)下降37個(gè)基點(diǎn)。

良好的財(cái)務(wù)狀況下，標(biāo)普、穆迪和惠譽(yù)繼續(xù)維持華潤(rùn)置地“BBB+/穩(wěn)定展望”、“Baa1/穩(wěn)定展望”及“BBB+/穩(wěn)定展望”的信用評(píng)級(jí)。在去年下半年多數(shù)房企因資金問題被下調(diào)評(píng)級(jí)和展望的背景下，華潤(rùn)置地能繼續(xù)保持投資級(jí)評(píng)級(jí)實(shí)屬不易，也印證了這家公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)定和安全性。

憑借資金和財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，華潤(rùn)置地去年拿地積極。年內(nèi)新獲取項(xiàng)目61個(gè)，新增權(quán)益土地儲(chǔ)備1107萬平方米。截至2021年底，華潤(rùn)置地總土地儲(chǔ)備面積6873萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備4889萬平方米，土地儲(chǔ)備布局與結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，可保障未來三年以上的發(fā)展需求。

自去年12月10日中央層面鼓勵(lì)銀行開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，以重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目后，華潤(rùn)置地成為首個(gè)得到金融機(jī)構(gòu)公開表態(tài)提供資金支持收并購(gòu)的房企。

1月25日，招商銀行分別授予華潤(rùn)置地200億元、華潤(rùn)萬象生活30億元并購(gòu)融資額度，專用于華潤(rùn)置地和華潤(rùn)萬象生活并購(gòu)業(yè)務(wù)。

在融資環(huán)境邊際改善的背景下，華潤(rùn)置地等優(yōu)質(zhì)規(guī)模性房企的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯，迎來逆勢(shì)擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)，同時(shí)也被市場(chǎng)賦予“白衣騎士”的角色。

申萬宏源研報(bào)指出，考慮到目前行業(yè)供地出清的背景下，華潤(rùn)置地在資金方面擁有非常顯著的優(yōu)勢(shì)，后續(xù)并購(gòu)落地可期。

金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可，充足的資金實(shí)力，以往并購(gòu)合作經(jīng)驗(yàn)，這些積累都將促使更多出險(xiǎn)企業(yè)選擇與華潤(rùn)置地合作，也會(huì)讓華潤(rùn)置地在接下來的并購(gòu)市場(chǎng)獲得更多機(jī)會(huì)。

華潤(rùn)置地管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，對(duì)于收并購(gòu)會(huì)采取積極態(tài)度，一方面提升工作的質(zhì)量和工作效率，另一方面是數(shù)百億的并購(gòu)貸額度，為集團(tuán)收并購(gòu)創(chuàng)造了條件。但面對(duì)收并購(gòu)機(jī)會(huì)，也會(huì)防范風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)正迎來重大的轉(zhuǎn)折，去年“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”和今年《政府工作報(bào)告》均強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

對(duì)于新發(fā)展模式，李欣表示，“相對(duì)舊發(fā)展模式，新發(fā)展模式具體是什么樣的定義？目前我也給不出來，但是我覺得從行業(yè)正在發(fā)生的幾個(gè)深刻變化，可能對(duì)未來新發(fā)展模式的定義和總結(jié)會(huì)有參考性?！?/span>

李欣提到，一個(gè)是行業(yè)從高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、大規(guī)模向高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效率轉(zhuǎn)化，這個(gè)轉(zhuǎn)化已經(jīng)很明顯了。第二個(gè)是這個(gè)行業(yè)已經(jīng)從追求外延式規(guī)模增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向了追求內(nèi)涵式質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。第三個(gè)是行業(yè)已經(jīng)從原有的增量主導(dǎo)發(fā)展的模式，轉(zhuǎn)向存量主導(dǎo)的發(fā)展模式。

從華潤(rùn)置地的業(yè)務(wù)模式來看，早年在做的綜合體模式，其實(shí)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，包括華潤(rùn)置地也做了長(zhǎng)租、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，都是通過土地轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)，對(duì)資產(chǎn)有效經(jīng)營(yíng)的方式來做商務(wù)上的循環(huán)和平衡。李欣認(rèn)為這幾個(gè)變化會(huì)影響行業(yè)未來的新發(fā)展模式。

華潤(rùn)置地在2021年明確“城市投資開發(fā)運(yùn)營(yíng)商”的戰(zhàn)略定位和“3+1”一體化業(yè)務(wù)組合模式，即構(gòu)建開發(fā)銷售型物業(yè)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)（即華潤(rùn)萬象生活）三大主營(yíng)業(yè)務(wù)與生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)一體化發(fā)展。

購(gòu)物中心是華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)業(yè)務(wù)板塊。2021年購(gòu)物中心零售額按年增長(zhǎng)45%至1072億元，實(shí)現(xiàn)租金收入139億元，按年增長(zhǎng)38.1%，大幅優(yōu)于市場(chǎng)平均水平。華潤(rùn)置地還加大對(duì)購(gòu)物中心的投入，實(shí)現(xiàn)9座購(gòu)物中心如期開業(yè)，新增獲取購(gòu)物中心項(xiàng)目12個(gè)。

截至2021年底，在營(yíng)萬象系列購(gòu)物中心54個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目約61個(gè)；在營(yíng)寫字樓23個(gè)，租金收入同比增長(zhǎng)20%至19億元。目前的華潤(rùn)置地，已經(jīng)是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面的標(biāo)桿企業(yè)。

李欣提到，儲(chǔ)備的項(xiàng)目按照目前的開發(fā)進(jìn)度和結(jié)構(gòu)鋪排，在未來4年時(shí)間陸續(xù)釋放，目前的儲(chǔ)備即使沒有新增，也可以滿足每年開10到12個(gè)，以兌現(xiàn)集團(tuán)的目標(biāo)。

“十四五期間整體購(gòu)物中心收入的增速維持在20%以上，同時(shí)購(gòu)物中心的毛利率水平維持在70%以上，管理層對(duì)此有充分信心。”

生態(tài)要素型業(yè)務(wù)也是華潤(rùn)置地戰(zhàn)略的重要組成部分，涉及城市建設(shè)與運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租、產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)和影業(yè)等多個(gè)地產(chǎn)衍生領(lǐng)域。2021年，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額167億元，其中城市建設(shè)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入占比95.4%。

在城市片區(qū)統(tǒng)籌、大型體育文化場(chǎng)館建設(shè)及國(guó)家級(jí)賽事運(yùn)營(yíng)保障方面，華潤(rùn)置地具備優(yōu)勢(shì)，建設(shè)完成了西安全運(yùn)會(huì)及殘?zhí)貖W會(huì)主場(chǎng)館，并于2021年成功完成了全運(yùn)會(huì)及殘?zhí)貖W會(huì)等多項(xiàng)賽事保障。

華潤(rùn)置地管理層表示，將堅(jiān)定輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，基于過往成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，全面發(fā)展政府代建、大場(chǎng)館代建、綜合體代建、住宅（保障房）代建和代運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。

在國(guó)家大力發(fā)展的保障性租賃住房領(lǐng)域，作為央企的華潤(rùn)置地也積極參與其中，承擔(dān)著社會(huì)責(zé)任。在長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)上投入和發(fā)展，目前已經(jīng)是華潤(rùn)置地重點(diǎn)規(guī)劃和培育的業(yè)務(wù)。華潤(rùn)置地在“十四五”期間定下的目標(biāo)是，未來計(jì)劃每年以1萬間的速度新開業(yè)，每年保持40%以上的業(yè)績(jī)?cè)鏊?，?shí)現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓行業(yè)排名前十。

李欣曾透露，華潤(rùn)置地在“十三五”期間進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，但發(fā)展過程中沒有唯規(guī)模論。

2021年，華潤(rùn)置地長(zhǎng)租公寓品牌“有巢”實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額3.13億元，同比增長(zhǎng)46%。截至2021年末，在營(yíng)項(xiàng)目30個(gè)，房間數(shù)2萬間，儲(chǔ)備項(xiàng)目16個(gè)，房間數(shù)3.25萬間。

華潤(rùn)置地接下來將積極應(yīng)對(duì)行業(yè)挑戰(zhàn)，加強(qiáng)管理改善，在投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)等方面苦練內(nèi)功，不斷提升運(yùn)營(yíng)效能和組織能力。

李欣表示，目前華潤(rùn)置地內(nèi)部也正圍繞著降本提質(zhì)增效、杜絕浪費(fèi)等方面提升管理，順應(yīng)“管理紅利時(shí)代”的一些要求，在新獲取項(xiàng)目上會(huì)保持審慎。