文|西部城事
為期三天的成都虎年首次集中土拍正式落寞。
本次集中土拍，共成交地塊44宗，流拍土地6宗，成交率接近90%，總出讓面積約2565.1畝，總成交金額393.1億。
從房企端來看，共有33家企業(yè)成功拿地，其中保利、成都城投、成華舊改、龍湖、陸港興辰置業(yè)、盛城投資各競得2宗；中海、人居各競得3宗。
除了本地房企，最大贏家就是中海地產了。在土拍前兩日，中海斥資56.51元接連拿下3宗地，總面積約229畝，并且有兩塊地的溢價率都超過了10%，重倉成都的意圖很明顯。
而在成都土拍市場上豪放出手的同時，中海發(fā)布了2021年業(yè)績公告。財報顯示，中海歸母凈利潤出現(xiàn)19年來的首次負增長，上一次還要追溯到2002年。
01
根據(jù)財報，2021年，中海地產系列公司實現(xiàn)銷售合約額3695億元，同比增長2.4%；實現(xiàn)收入2422.4億元，同比上升30.4%。
不過，這已經是中海地產連續(xù)第二年未完成銷售目標。2020年，中海地產把銷售目標定為4000億元，實際只完成3607.2億元；2021年，目標仍為4000億，但實際只完成3695億元（如果按照港元計算，則算完成）。
而與未完成預期銷售目標相比，中海面臨的更大挑戰(zhàn)是，盈利能力持續(xù)下滑。
2021年，中海地產歸屬股東凈利潤401.6億元，同比減少8.54%；毛利率為23.5%，凈利潤率為16.6%。
在營收增長超30%的情況下，歸屬股東的凈利潤卻減少了接近10%，增收不增利的特征很明顯。
在地產界，中海有著“利潤王”的稱號，但從近年來的表現(xiàn)看，中海地產的凈利率卻呈現(xiàn)出持續(xù)下滑的趨勢。2018到2020年，這一數(shù)據(jù)分別為27.2%、26.1%、25.7%，而2021年進一步下滑至16.6%。
從財報中可見，去年中海利潤縮減的原因與直接經營成本大幅增加、聯(lián)營項目、投資收益公允價值損益縮水相關。如扣除稅后投資物業(yè)公允價值變動收益37.8億元后，股東應占溢利為368.8億元，同比降低4.3%。
02
其中，拿地成本的上升，應該是最主要的原因之一。2019、2020及2021年，中海新增土儲每平方米均價分別為1.03萬元、0.99萬元及1.28萬元，并且成本多占銷售均價40%以上。
近幾年，在土拍市場上，中海屢屢制造“地王”。
比如，2019年7月，北京中海地產有限公司以79.4億元奪得北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村地塊，樓面價達到6.66萬／平米，一舉刷新2019年全國第一總價地王紀錄。
2020年8月，中海地產以成交樓面價9508元/㎡，溢價率26.88%，拿下哈爾濱1宗商業(yè)用地，刷新了哈爾濱歷史記錄。
同期，中海在呼和浩特第三次土拍中，以45.9%的溢價在2018年后再奪地王。
2021年3月，中海25億拿下鄭州北龍湖新地王。
這些高價地塊遭遇嚴厲的房價調控政策，對利潤的影響可想而知。
但是，整個地產行業(yè)的劇變，并沒有影響到中海的出手豪情。
2021年，中海地產系列公司新增土地儲備98宗，權益購地金額1610.2億元，新增貨值達3822.1億元。
這其中，去年下半年中海地產獲地37宗，全年有23宗地塊為底價或低溢價獲取，占全年成交地塊宗數(shù)40%。反過來說，全年有60%的地塊的溢價都較高。
并且值得注意的是，2021年中海拿地均價比2019年和2020年高了接近2000元每平方米。這部分成本如何消化，會如何影響到未來幾年中海的利潤表現(xiàn)，值得觀察。
03
身為央企，中海的融資優(yōu)勢繼續(xù)保持。
2021年，中海加權平均融資成本3.55%，仍保持在行業(yè)最低區(qū)間；資產負債率58.9%，凈借貸比率32.3%，繼續(xù)保持在“綠檔”。
截至年末，持有銀行結余及現(xiàn)金1309.6億元，覆蓋短期債務綽綽有余。
這或也是其敢于“逆勢”擴張的底氣。
但是，面對盈利能力的持續(xù)走低，且在整個行業(yè)行情都持續(xù)下探的情況下，中海的土儲如何保持合理的利潤變現(xiàn)，勢必面臨比之前更大的壓力。
事實上，從中海的質量把控上，我們已經明顯看到“隱患”。
如就在最近，重慶中海十里長江瀾庭南區(qū)就被指因為質量問題，遭遇業(yè)主組織簽名拒絕接房通知書。
而去年11月成都中海錦江城萬錦熙岸二期小區(qū)，也被業(yè)主投訴存在相關治理問題，后被職能部門核查部分屬實，并要求整改。
此外，2020年9月，成都中?！ゅ\江城壹號也被業(yè)主投訴，“墻面出現(xiàn)脫落、地面漏水、墻面滲水、停車場積水等質量問題”，后被相關職能部門介入。
據(jù)不完全統(tǒng)計，近幾年，北京、上海、廣州、鄭州、青島等多座城市，都出現(xiàn)了中海項目陷入糾紛的尷尬局面。
04
近年來，中海在成都的銷售業(yè)績不算低。據(jù)搜狐焦點報道，今年1-2月，中海在成都拿下成交金額29.73億元，銷售面積11.88萬㎡，成為中海地產西部區(qū)域主力。
而2021全年，中海地產在成都的銷售額為69億元，排名未能進入TOP10榜單。但2020年的銷售額達到了158億元。
今年首次土拍的高調出手，或意味著中海試圖重新回到往日的戰(zhàn)績。
去年8月，中海西南總部主塔樓項目在天府新區(qū)總部商務區(qū)開工。這座設計高度達489米的大廈建成后，將刷新成都的高度。
就在3月初，該項目模擬地震振動臺模型試驗完成。目前，其4主塔樓仍處于基坑圍護結構和土方開挖階段。項目預計修建時間將持續(xù)近五年，預計2026年竣工。
有此重磅項目打底，再加上這次又一舉拿下三宗地，中海地產未來在成都的存在感不容小覷。
但在這里，西部菌也還是要呼吁中海認真做好質量把控，對得起成都消費者的期待，對得起社會對央企的信任。
在地產行業(yè)進入下半場的階段，有資金優(yōu)勢的央企迎來擴張機會，但希望在質量上，央企同樣能夠做好示范。這方面，中海地產能不能從“利潤王”升級為質量模范生？