記者｜楊冰柯

2022年是集中供地試點(diǎn)的第二年，目前，北京、合肥、廈門(mén)、福州、青島、徐州、成都、武漢等城市已經(jīng)率先完成年度第一批集中供地，還未集中供地的城市也已經(jīng)陸續(xù)公布了土地出讓計(jì)劃。

一個(gè)顯著的變化是土拍政策幾乎都有所放松，比如取消配建、取消自持等。其中，最直接的放松是限價(jià)提升和地價(jià)下降。

去年杭州第三批集中供地已經(jīng)釋放了土拍政策放松的明顯利好。為了提高開(kāi)發(fā)商積極性，保證供地圓滿(mǎn)完成，各大試點(diǎn)城市紛紛放松了土地政策。

從已經(jīng)完成集中供地的城市看，在土地政策放松明顯的城市，開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆橄啾热ツ甑谌味加兴厣坏谕恋卣呶从忻黠@變化的城市，仍然以底價(jià)托底成交為主。

克而瑞研究報(bào)告顯示，從土拍結(jié)果看，城市熱度分化明顯，合肥、廈門(mén)土拍時(shí)多家民企參與，土拍火熱；青島、福州土拍就顯得冷清許多。

政策放松

為了提高開(kāi)發(fā)商拿地積極性，各集中供地城市或是增加地價(jià)與房?jī)r(jià)的價(jià)差；或是取消競(jìng)配建、自持等；或是采取了一攬子土地放松政策。

2022年集中供地“第一槍”在北京打響。

雖然北京集中供地政策沒(méi)有變化，但從土拍看，出讓地塊配建面積減少，18宗地塊中僅有3宗地塊含有少量保障房配建要求。同時(shí)，地價(jià)下調(diào)，以崔各莊地塊為例，起拍價(jià)與成交樓面價(jià)均下調(diào)了5%。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，北京首輪推出的18宗含宅用地最終成交17宗，首輪集中土拍整體盈利空間較高，成交樓板價(jià)與住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)之間價(jià)差達(dá)到2萬(wàn)元/平方米以上的地塊就有17宗。

福州的首批集中供地規(guī)定住宅項(xiàng)目底價(jià)成交的，商品房備案均價(jià)原則按照商品房銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)確定。出讓價(jià)款每增加1%，備案均價(jià)按商品房銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)上浮0.3%確定，最高上浮幅度不得超過(guò)4.5%。

在成都，集中供地地塊限價(jià)出現(xiàn)了明顯的提高。去年三輪供地限價(jià)在28000元/平米以上的地塊只有2宗，而今年第一輪供地，就有10宗地塊在28000元/平米以上，如果加上精裝，價(jià)格還要再提高3000元/平米。

采取一攬子政策的主要是合肥、重慶、南京等城市。

在合肥，大部分地塊取消了配建保障性租賃用房比例；代建要求也有所減少，各地塊只有一些幼兒園、綠地、道路的代建要求；地塊面積縮減或被分割出售；另外，地塊本身較為優(yōu)質(zhì)。

在重慶，競(jìng)自持取消；地價(jià)降低，在周邊有同類(lèi)型地塊可對(duì)比的10宗地中，僅有2幅地的起拍樓板價(jià)微漲，其余地塊的起拍價(jià)均不及去年周邊成交同類(lèi)型地塊的價(jià)格；供地結(jié)構(gòu)優(yōu)化，13幅地基本均位于軌交站點(diǎn)周邊。

在南京，土地出讓政策調(diào)整主要集中在四個(gè)方面：集中取消了租賃住房的配建要求；保證金比例下調(diào)至起始總價(jià)的20%；優(yōu)化調(diào)整了房地價(jià)差確保預(yù)期利潤(rùn)；取消了房企競(jìng)得地塊數(shù)量的限制。

引起行業(yè)最大關(guān)注的是杭州土拍政策調(diào)整。即將舉行首批集中供地的杭州將采用新的土拍競(jìng)價(jià)規(guī)則——“一次性報(bào)價(jià)”，并首創(chuàng)“以次高報(bào)價(jià)的原則確定競(jìng)得房企?！?/span>

多個(gè)城市的政策調(diào)整帶動(dòng)土拍量?jī)r(jià)回升，穩(wěn)定市場(chǎng)信心，同時(shí)增加投放，為今年銷(xiāo)售提供保障。

克而瑞研究中心認(rèn)為，3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一系列利好聲音，若當(dāng)前房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實(shí)質(zhì)性改善，信心提振下重點(diǎn)城市集中土拍的熱度有望觸底回升，二季度或迎來(lái)拿地窗口期。

冷熱分化

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，第一季度，北京、重慶和合肥位列房企拿地面積前三城市，由于這三個(gè)城市積極降低拿地成本，熱度回升，表現(xiàn)搶眼。

衡量土拍熱度的指標(biāo)中，溢價(jià)率和流拍率是非常重要的兩個(gè)指標(biāo)。

在北京的土拍中，今年首批集中供地溢價(jià)成交占總供應(yīng)的50%，較去年第二批和第三批溢價(jià)成交率高出一半。同時(shí)，流拍地塊占總供應(yīng)的6%，較去年第二批和第三批供地大幅度下降。

總體來(lái)看，北京首批集中供地?zé)岫让黠@上升。

在合肥，今年首批集中供地溢價(jià)成交占總供應(yīng)的92%，熱度明顯高于去年第二批供地和第三批供地。同時(shí)，流拍地塊占總供應(yīng)的25%。

合肥土拍備受關(guān)注，一方面是因?yàn)榘顺傻貕K拍至封頂價(jià)。另一方面，一眾民企也積極參與到土拍中，旭輝、龍湖、偉星、文一、邦泰、安徽置地等房企都積極參與了這次土拍。

在廈門(mén)，今年首批集中供地溢價(jià)成交占總供應(yīng)的20%，熱度高于去年第三批供地。同時(shí)，流拍地塊占總供應(yīng)的10%，是去年第三批供地的一半。

一邊是土地市場(chǎng)明顯回暖，另一邊是土地冷清收?qǐng)觯热绺Ｖ莺颓鄭u。

在福州，土地政策沒(méi)有明顯變化，溢價(jià)成交占總供應(yīng)的比例相比去年第三批供地時(shí)繼續(xù)下降。

在青島，土地政策不僅沒(méi)有明顯的放松，土地供應(yīng)質(zhì)量也不高，主要集中在郊區(qū)，以項(xiàng)目后續(xù)擴(kuò)大用地為主，土拍市場(chǎng)也表現(xiàn)平淡。

值得注意的是，雖然土地市場(chǎng)冷熱分化，但隨著土地政策放松成為主流，機(jī)構(gòu)們對(duì)接下來(lái)的市場(chǎng)抱以信心。

中泰證券認(rèn)為，2022年房地產(chǎn)板塊將迎來(lái)政策持續(xù)改善，土拍市場(chǎng)回暖將帶動(dòng)供給側(cè)修復(fù)，疊加頭部房企競(jìng)爭(zhēng)格局持續(xù)優(yōu)化的投資機(jī)會(huì)。

首創(chuàng)證券認(rèn)為，首輪集中供地各城市熱度分化明顯。政策空間充足，地產(chǎn)板塊迎來(lái)確定性機(jī)會(huì)。當(dāng)前仍處歷史調(diào)控較嚴(yán)階段，政策工具釋放空間較大，信貸利率的下調(diào)，疊加行政政策的進(jìn)一步寬松，后續(xù)行業(yè)基本面有望伴隨政策逐步改善而迎來(lái)復(fù)蘇。同時(shí)高層明確提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)正從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量持有運(yùn)營(yíng)以及服務(wù)的模式。