文｜中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)

4月14日，魯商發(fā)展發(fā)布2021年度報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入123.63億元，同比減少9.20%，利潤(rùn)總額6.44億元，同比減少24.58%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)3.62億元，同比減少43.34%。

在地產(chǎn)下行壓力下，深耕地產(chǎn)數(shù)十年的魯商發(fā)展，正試圖資產(chǎn)輕量化，向醫(yī)美大健康徐徐圖之。

開發(fā)疲軟，擴(kuò)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)

對(duì)于歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)與去年同期的大幅減少，魯商發(fā)展表示主要原因?yàn)橄掳肽晔袌?chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，銷售價(jià)格下行，公司按照謹(jǐn)慎性原則，對(duì)年末資產(chǎn)進(jìn)行了全面減值測(cè)試，其中對(duì)部分健康地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品計(jì)提資產(chǎn)減值18,784.57萬元；2021年健康地產(chǎn)結(jié)算收入相比去年同期減少約20%，毛利額下降，影響歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)減少。

年報(bào)顯示，截至2021年12月31日，健康地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入96.96億元，同比減少18.40%。全年實(shí)現(xiàn)合同銷售額146.45?億元，同比減少?16.78%，銷售面積?137.11?萬㎡，同比減少?18.19%；全年實(shí)現(xiàn)新開工?137.75萬㎡，同比減少?26.78%，竣工面積?114.73?萬㎡，同比減少?1.69%。

縱觀2019年、2020年和2021年魯商發(fā)展房地產(chǎn)銷售占比，分別為85.12%、84.62%和79.90%。

可以看出，雖然地產(chǎn)營(yíng)收占比逐年微降，但仍是魯商發(fā)展重頭戲。此外，魯商發(fā)展開發(fā)業(yè)務(wù)在山東省的營(yíng)收占比達(dá)到約86%，且集中于三、四線城市，毛利率相對(duì)偏低。

魯商發(fā)展表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的背景下，一方面努力加大銷售去化力度，抓銷售回款，堅(jiān)守安全經(jīng)營(yíng)底線，另一方面，拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，向房地產(chǎn)上下游鏈條延伸，業(yè)務(wù)涵蓋康養(yǎng)、代建、商業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新等，外拓三個(gè)政府代建項(xiàng)目和一個(gè)市場(chǎng)代建項(xiàng)目，拓展萊蕪魯商廣場(chǎng)項(xiàng)目、金茂國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目等多個(gè)商管項(xiàng)目。同時(shí)，魯商發(fā)展正在向大健康產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，累計(jì)在濟(jì)南城市公司、青島城市公司、臨沂城市公司、魯西南城市公司等近十家城市公司開發(fā)生態(tài)健康項(xiàng)目?40?余個(gè)。

入局醫(yī)美，謀求多元化轉(zhuǎn)型

值得關(guān)注的是，魯商發(fā)展化妝品銷售營(yíng)收呈爬坡式增長(zhǎng)。年報(bào)顯示，2021?年，化妝品業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入?14.95?億元，同比增長(zhǎng)?117.01%。其中，頤蓮和璦爾博士?jī)蓚€(gè)品牌業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較快，頤蓮品牌全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入?6.46?億元，同比增長(zhǎng)?73.08%，璦爾博士全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入?7.44?億元，同比增長(zhǎng)?272.14%。

早在幾年前，各大房企開始紛紛布局多元化業(yè)務(wù)，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。魯商發(fā)展也緊跟多元化潮流，從2018年開始，接連收購福瑞達(dá)醫(yī)藥100%股權(quán)、焦點(diǎn)生物60.11%股權(quán)，構(gòu)建起包括地產(chǎn)、醫(yī)藥、化妝品等多元化業(yè)務(wù)的龐大生態(tài)圈。

福瑞達(dá)也確實(shí)為魯商發(fā)展貢獻(xiàn)了不菲的業(yè)績(jī)。年報(bào)顯示，福瑞達(dá)醫(yī)藥集團(tuán)（合并口徑）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入?21.81?億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的17.64%，較上年增長(zhǎng)?8.03?個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額?2.23?億元，占公司利潤(rùn)總額的?34.64%，較上年增長(zhǎng)?19.72?個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)?1.80?億元，占公司歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)的?49.68%，較上年增長(zhǎng)?33.05?個(gè)百分點(diǎn)。

新一界董事長(zhǎng)賈慶文的到來也揭示魯商發(fā)展向醫(yī)美轉(zhuǎn)型的決心。1月20日，魯商發(fā)展發(fā)布公告稱賈慶文當(dāng)選為公司董事長(zhǎng)。

魯商發(fā)展表示，人事變動(dòng)意味著公司將進(jìn)一步從治理層架構(gòu)角度，對(duì)公司高層進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整。賈慶文具備豐富的醫(yī)藥研究背景和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，將為公司向健康產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展助力。

現(xiàn)金流承壓 ，道阻且長(zhǎng)

盡管魯商發(fā)展醫(yī)美板塊成績(jī)斐然，但在整個(gè)營(yíng)收占比較低，無法快速解決其流動(dòng)性危機(jī)。

年報(bào)顯示，截至2021年12月31日，公司流動(dòng)負(fù)債合計(jì)510.9億元，其中，短期借款為32.19億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為23.09億元，但同期公司貨幣資金僅有51.39億元。

此外， 2021年魯商發(fā)展股東股權(quán)頻繁遭遇質(zhì)押。12月6日，魯商發(fā)展控股股東山東省商業(yè)集團(tuán)有限公司向東方證券承銷保薦有限公司質(zhì)押股份3500萬股，用于償還有息負(fù)債。占其所持公司股份的6.67%，占公司總股本比例的3.47%。

12月9日，魯商發(fā)展控股股東魯商集團(tuán)將其持有的公司3800萬股無限售流通股質(zhì)押給國(guó)金證券股份有限公司，占其持有公司股份的7.24%，占公司已發(fā)行總股本的3.77%，用于辦理股票質(zhì)押式回購交易業(yè)務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大股東股權(quán)質(zhì)押的公司很可能面臨現(xiàn)缺少現(xiàn)金流等方面的困境，預(yù)示著公司出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)方面的風(fēng)險(xiǎn)；大量的股權(quán)質(zhì)押甚至可能意味著公司日常運(yùn)轉(zhuǎn)存在問題。

一邊是營(yíng)收下滑，拖累現(xiàn)金流的地產(chǎn)主業(yè)，一邊是正處于風(fēng)口上的醫(yī)美大健康，如何優(yōu)化現(xiàn)金流，平衡產(chǎn)業(yè)配比，真正推動(dòng)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，魯商發(fā)展還有很長(zhǎng)的路要走。