文 | 觀點(diǎn)網(wǎng)

近期一份流傳文件顯示，時(shí)代中國發(fā)函請(qǐng)政府支持其舊改項(xiàng)目退出。

與這份迫切退出相照應(yīng)的是，去年下旬，成批華南民企退出灣區(qū)舊改項(xiàng)目。如恒大退出廟頭村舊改、寶能退出楓下村舊改、升龍地產(chǎn)亦退出黃埔夏園村舊改。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2021年第4季度內(nèi)，約有14村有主體異動(dòng)（傳聞退出、暫緩、國企介入）等的情況。

作為灣區(qū)舊改王的佳兆業(yè)，2021年12月先把深圳大鵬新區(qū)中山里項(xiàng)目85%股權(quán)轉(zhuǎn)移給了平安信托。其后，佳兆業(yè)轉(zhuǎn)讓了荔灣海南村舊改項(xiàng)目49%股權(quán)，股比例從100%下降為51%。

近期佳兆業(yè)拉來招商和長(zhǎng)城資產(chǎn)紓困，城更亦是重點(diǎn)，以“成熟一個(gè)、合作一個(gè)”為原則，不斷將成熟項(xiàng)目置入三方合作平臺(tái)。與此同時(shí)，佳兆業(yè)退出佛山橋星村舊改項(xiàng)目傳聞不絕于市。

4月18日，據(jù)企查查信息顯示，佳兆業(yè)轉(zhuǎn)讓佛山佳橋地產(chǎn)全部100%股權(quán)，由廣州佳都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司接盤，后者股權(quán)穿透后，由佳兆業(yè)集團(tuán)城市更新服務(wù)有限公司全資持股。也就是說，佳兆業(yè)將佛山橋星村舊改項(xiàng)目劃給了舊改平臺(tái)。

“沉重”的舊改

過去幾年，灣區(qū)開發(fā)逐漸走向增量向存量過渡，城市更新成為房企深耕的一種投資策略。舊改顯著特征是利潤率高，從部分專注舊改的企業(yè)來看，利潤率在40%~50%。但周期長(zhǎng)，一般為5-10年，例如專注舊改的綠景中國，投資者都一直盯著明星項(xiàng)目白石洲的進(jìn)度。

在政策對(duì)于資金的密集調(diào)控下，舊改最讓企業(yè)憂心的是前期資金投入大。例如恒大在廣州的廟頭村項(xiàng)目拆遷安置總投資額約90億元。佳兆業(yè)在2019年11月對(duì)荔灣區(qū)海南村申報(bào)的文件顯示，估算項(xiàng)目總成本為154億元，其中前期費(fèi)用0.7億元、拆遷費(fèi)用42億元、復(fù)建安置費(fèi)用105億元，其他費(fèi)用6.3億元。

在沉重的資金包袱下，城更政策亦存在變化。比起剛拉開舊改帷幕時(shí)，在政策上的指引愈加細(xì)致。2021年8月30日，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》，劃定了4根線。

首先，老城區(qū)更新單元或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不大于現(xiàn)狀的20%；其次，拆建比不宜大于2；另外，居民就地、就近安置率不宜低于50%；最后，城市更新中涉及的新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體的租賃住房，租金年度漲幅不超過5%。

不久后的10月20日，廣州市住建局響應(yīng)印發(fā)《廣州市關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的意見（征求意見稿）》，對(duì)于老樹、老建筑都有提議批準(zhǔn)與聽證環(huán)節(jié)。

在這種背景下，疊加去年的行業(yè)冬天，多家房企紛紛宣布退出或轉(zhuǎn)讓舊改項(xiàng)目。甚至有房企高管稱，舊改與暴雷有聯(lián)系。

多年前，舊改對(duì)于深耕灣區(qū)的房企來說，以一種必須要進(jìn)行到底的投資出現(xiàn)，而今又紛紛退出以保生存。

此番劃給自身舊改平臺(tái)的佛山橋星村舊改項(xiàng)目，佳兆業(yè)亦有撤出的傳聞。

有當(dāng)?shù)孛襟w在上個(gè)月去到佳兆業(yè)新聯(lián)僑星項(xiàng)目更新改造展廳，發(fā)現(xiàn)展廳大門緊閉，展廳一樓沒人，有留下的工作人員表示，目前橋星舊改項(xiàng)目正在推進(jìn)中，處于調(diào)查摸底階段。大概還需要2-3年才會(huì)出補(bǔ)償安置方案，佳兆業(yè)目前并沒有退出的打算。

南海里水案例

上述新聯(lián)橋星村改造項(xiàng)目占地面積約375畝，位于廣佛江珠高速以西，里廣路兩側(cè)，里水河、富壽公園以東，北至團(tuán)結(jié)涌，是佛山南海區(qū)里水鎮(zhèn)區(qū)中一塊寶地。

2020年12月25日，里水鎮(zhèn)舉行的項(xiàng)目前期服務(wù)機(jī)構(gòu)簽約儀式中，佳兆業(yè)集團(tuán)有限公司成功取得前期服務(wù)資格。

查閱近期舊改進(jìn)度，目前在“擬啟動(dòng)初步調(diào)查分析”一欄中，顯示已完成詳查，正在審查中，此外暫無國企介入。

該項(xiàng)目所處的佛山南海區(qū)里水鎮(zhèn)，不光是“一線臨廣”，也是舊改集中地。在去年，南海區(qū)舉行2021年度城市更新（“三舊”改造）項(xiàng)目投資推介會(huì)上，正式發(fā)布推介項(xiàng)目198項(xiàng)，共約6.6萬畝。其中，里水改造項(xiàng)目之多、面積之大為歷年之最。

作為廣佛交界的核心重鎮(zhèn)，除了佳兆業(yè)介入的橋星村，保利華南、碧桂園、萬科、時(shí)代中國均已插旗里水村改。

對(duì)于佳兆業(yè)，該項(xiàng)目計(jì)劃總投資額53億元，改造方向是新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)、里水文化宜居社區(qū)。早在2019年，橋星村村民就表決通過改造意愿，其后暫停報(bào)建表決、房企介入、選定前期服務(wù)房企等一系列工作都較為順利，目前佳兆業(yè)已跟進(jìn)3年有余。

不久前的3月15日，南海區(qū)政府網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范和加快“三舊”改造工作促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展改革創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)建設(shè)工作方案的通知》。

通知提出，南海區(qū)將于2022年6月30日前制定區(qū)、鎮(zhèn)（街道）兩級(jí)的舊城鎮(zhèn)舊村居改造三年計(jì)劃，2022年12月31日前完成舊城鎮(zhèn)舊村居規(guī)范化前期服務(wù)市場(chǎng)建設(shè)。列入舊城鎮(zhèn)舊村居改造三年計(jì)劃的項(xiàng)目，原則上要求在2022年9月30日前完成數(shù)據(jù)調(diào)查和容量論證工作，2022年12月31日前啟動(dòng)控規(guī)（或單元規(guī)劃）編制工作。

這幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的規(guī)劃重心仍落在“加速”與“規(guī)范”上，通知還指出，只有納入三年計(jì)劃的項(xiàng)目才能開展前期工作和改造工作，其他舊改項(xiàng)目禁止啟動(dòng)前期工作和改造工作。列入三年計(jì)劃的項(xiàng)目，啟動(dòng)改造后可以優(yōu)先納入全域土地綜合整治清單，在土地規(guī)模和指標(biāo)方面優(yōu)先安排。

上月，佛山市南海區(qū)舊城鎮(zhèn)舊村居亦附上改造三年計(jì)劃第一批項(xiàng)目匯總表，合計(jì)41個(gè)項(xiàng)目，里水的就占了15個(gè)，佳兆業(yè)旗下里水新聯(lián)橋星村就在列，這對(duì)于項(xiàng)目的進(jìn)度或許是一個(gè)利好。