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北方綠城張猛:在市場冷淡時蓄力,回暖時提速

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北方綠城張猛:在市場冷淡時蓄力,回暖時提速

綠城要跑步進(jìn)入到一個更廣闊、更殘酷的市場。

綠城中國北方區(qū)域公司總經(jīng)理張猛

記者|牛鈺

無論對當(dāng)前形勢的描述是“白銀”還是“黑鐵”,業(yè)內(nèi)已達(dá)成共識:房地產(chǎn)發(fā)展的黃金期已過去,但這場曠日持久的“馬拉松”仍未看到終點(diǎn)。

有選手開始“掉隊(duì)”或放緩步伐之時,綠城中國董事會主席張亞東卻在業(yè)績會上提出:經(jīng)歷慢跑健身后,未來三年將進(jìn)入起跑期。

我們現(xiàn)在每天都是‘起跑’的血脈賁張的狀態(tài)?!苯?,綠城中國北方區(qū)域公司總經(jīng)理張猛在接受界面新聞專訪時表示,“起跑”不僅是單純的規(guī)模擴(kuò)張,還要姿勢好看、步履穩(wěn)健、配速良好。

北方綠城在今年率先集中供地的北京吸引了不少眼球,獨(dú)自報名多宗地塊,在交易大廳現(xiàn)場頻頻舉牌競價,最終斥資近百億拿下3塊土地,晉升“頭號玩家”。

在業(yè)內(nèi)人士看來,綠城這是等到了“彎道超車”的機(jī)會。

畢竟去年的北京市場并不是大展拳腳的好時節(jié),上半年土拍市場競爭激烈,隨后便是銷售端受政策影響轉(zhuǎn)向冷淡。明面上北京綠城去年確實(shí)像進(jìn)入蟄伏期,全年僅從北京公開招拍掛市場上拿下一宗地塊,推出綠城沁園項(xiàng)目。

張猛笑著告訴界面新聞,房地產(chǎn)沒有想象中那么“劇情跌宕”。去年綠城也很想拿地,只是沒競爭過對手,今年也不是要激進(jìn)做大北京市場,“都是正常的投資節(jié)奏。綠城自2015年重返北京市場,深耕北京的決心就沒有變過?!?/span>

從市場來看,今年一季度北京樓市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象,北京綠城兩個順銷項(xiàng)目沁園、和錦誠園雖在所在片區(qū)表現(xiàn)搶眼,但新增供貨的絕對值并沒有跟上3月推盤熱潮。

在北方綠城看來,雖然市場回暖已經(jīng)是確定性預(yù)期,但房地產(chǎn)行業(yè)仍未走出深度調(diào)整期,短期出臺的各類利好政策還需進(jìn)行測試,針對改善型的政策并不普及。綠城選擇在冷淡期蓄力,專注產(chǎn)品力提升。

西山燕廬項(xiàng)目實(shí)景 

去年以來,綠城中國以“做精總部”“做強(qiáng)區(qū)域”推進(jìn)精簡增效的組織架構(gòu)調(diào)整,對北方這種一線區(qū)域的差異化運(yùn)作能力有不小的挑戰(zhàn)。北方綠城進(jìn)行了不少經(jīng)營層面的管理優(yōu)化,如與海外公司合署辦公,成立北京城市公司等,強(qiáng)調(diào)組織扁平化,縮短決策鏈條,提質(zhì)增效。

反映到項(xiàng)目建設(shè)上,綠城2021年“拿地-開工-開盤-交付”周期達(dá)到“4.3-7.3-30.1”個月,同比平均提速約6%。北京綠城想在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步加快腳步,在更廣闊、更殘酷的市場中“起跑”,增速是必要的。北京綠城一批次獲取的三個地塊,預(yù)計在二季度以不同產(chǎn)品形式入市。

除了已有項(xiàng)目加快推盤外,北方綠城“起跑”的另一個動作是繼續(xù)做好精準(zhǔn)投資。北方綠城與綠城中國同頻,從“健身期”逐步過渡到“起跑期”,從2020年至今共取得21塊地,聚焦“有質(zhì)量的增長”。

講質(zhì)量就要“精準(zhǔn)拿地”。北方綠城圍繞集團(tuán)的“城市深耕”戰(zhàn)略,從2020年起對北京、天津、大連、西安、哈爾濱等城市深入開展“一城一策”研究,對大本營北京的城市研究,由區(qū)域公司核心力量主抓,力求做到“最懂市場”“最懂客戶”。這些研究成果為北京綠城一批次拿地提供了可靠依據(jù),同時也是他們參加北京二輪土拍鏖戰(zhàn)的重要準(zhǔn)備。

在集中供地時期做到批量研究、“精準(zhǔn)”拿地不是件容易事,尤其是在房企必爭之地、土拍規(guī)則處于“先進(jìn)陣營”的北京,“競品質(zhì)”“競現(xiàn)房銷售”可能逐漸常態(tài)化。但好處也顯而易見,那就是投資更聚焦,更堅定。

據(jù)了解,北京綠城在一批次拿下的崔各莊地塊成為唯一觸發(fā)競現(xiàn)房銷售機(jī)制的地塊,未來將近一半商品房屬于現(xiàn)房銷售。

綠城中國北方區(qū)域公司總經(jīng)理張猛

張猛對此表示:“競現(xiàn)房是土地價格控制的手段,利潤會因?yàn)檠娱L回款周期出現(xiàn)一些折損。競現(xiàn)房銷售依賴兩個條件:產(chǎn)品力和經(jīng)營力。產(chǎn)品力就是產(chǎn)品要過硬,這是綠城的傳統(tǒng)優(yōu)勢?,F(xiàn)房階段最能從建筑立面、景觀、戶型、精裝等各個維度,展示一個品牌開發(fā)商的品質(zhì)實(shí)力,現(xiàn)房銷售就是要看開發(fā)商敢不敢將品質(zhì)全方位呈現(xiàn)?!?/span>

“另一個是經(jīng)營力,綠城近兩年在北京提速有目共睹,這得益于財務(wù)穩(wěn)健,及時降低資金占用,同時通過工期的合理排布,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房的高品質(zhì)呈現(xiàn)。當(dāng)然,這些之外,是我們對北京市場的信心,也是對近三年綠城在北京市場份額的自信。綠城在北方的品牌知名度雖不及長三角,但‘競現(xiàn)房’規(guī)則對北方綠城反而是一個機(jī)會?!?/span>

做住宅項(xiàng)目是綠城的業(yè)務(wù)核心,“探尋第二曲線”則是房企在行業(yè)變革時期的新生長力量,但北方綠城對此持謹(jǐn)慎態(tài)度,認(rèn)為應(yīng)該在政策、市場的共同研判下謹(jǐn)慎選擇培育方向。

目前,北方綠城探尋的新生長力量涉及TOD、小鎮(zhèn)類、城市更新等新型業(yè)務(wù),比如已經(jīng)落地的大連和哈爾濱的TOD項(xiàng)目,天津的城市更新計劃。

“北方綠城并不會大規(guī)模觸及自持商業(yè)、寫字樓等業(yè)務(wù)。商業(yè)綜合體等存在統(tǒng)一管理的困難,當(dāng)資金沉淀下去的同時會帶來利潤的縮減,需要幾年的調(diào)整期,目前資本市場的期待還是房企的經(jīng)營安全性?!睆埫兔鞔_指出,“綠城要做有品質(zhì)的住宅,其他相關(guān)工作均以此為前提?!?/span>

北方綠城認(rèn)為,針對與時俱進(jìn)的需求設(shè)計產(chǎn)品,也是新生命力的體現(xiàn)。比如去年的北京沁園,運(yùn)用了“如意宅”的設(shè)計理念,賦予住宅空間豐富的可變性,以滿足因應(yīng)疫情產(chǎn)生的新需求。“如今的居住需求已經(jīng)上升到高級別的個性化,我們認(rèn)為應(yīng)該考慮到不同客群的接受度,合理使用新技術(shù)、新材料、新工藝,前提是客戶真的需要。不跟風(fēng)的房企,產(chǎn)品先行,穩(wěn)扎穩(wěn)打,方能基業(yè)長青?!?/span>

未經(jīng)正式授權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載本文,侵權(quán)必究。

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北方綠城張猛:在市場冷淡時蓄力,回暖時提速

綠城要跑步進(jìn)入到一個更廣闊、更殘酷的市場。

綠城中國北方區(qū)域公司總經(jīng)理張猛

記者|牛鈺

無論對當(dāng)前形勢的描述是“白銀”還是“黑鐵”,業(yè)內(nèi)已達(dá)成共識:房地產(chǎn)發(fā)展的黃金期已過去,但這場曠日持久的“馬拉松”仍未看到終點(diǎn)。

有選手開始“掉隊(duì)”或放緩步伐之時,綠城中國董事會主席張亞東卻在業(yè)績會上提出:經(jīng)歷慢跑健身后,未來三年將進(jìn)入起跑期。

我們現(xiàn)在每天都是‘起跑’的血脈賁張的狀態(tài)。”近期,綠城中國北方區(qū)域公司總經(jīng)理張猛在接受界面新聞專訪時表示,“起跑”不僅是單純的規(guī)模擴(kuò)張,還要姿勢好看、步履穩(wěn)健、配速良好。

北方綠城在今年率先集中供地的北京吸引了不少眼球,獨(dú)自報名多宗地塊,在交易大廳現(xiàn)場頻頻舉牌競價,最終斥資近百億拿下3塊土地,晉升“頭號玩家”。

在業(yè)內(nèi)人士看來,綠城這是等到了“彎道超車”的機(jī)會。

畢竟去年的北京市場并不是大展拳腳的好時節(jié),上半年土拍市場競爭激烈,隨后便是銷售端受政策影響轉(zhuǎn)向冷淡。明面上北京綠城去年確實(shí)像進(jìn)入蟄伏期,全年僅從北京公開招拍掛市場上拿下一宗地塊,推出綠城沁園項(xiàng)目。

張猛笑著告訴界面新聞,房地產(chǎn)沒有想象中那么“劇情跌宕”。去年綠城也很想拿地,只是沒競爭過對手,今年也不是要激進(jìn)做大北京市場,“都是正常的投資節(jié)奏。綠城自2015年重返北京市場,深耕北京的決心就沒有變過?!?/span>

從市場來看,今年一季度北京樓市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象,北京綠城兩個順銷項(xiàng)目沁園、和錦誠園雖在所在片區(qū)表現(xiàn)搶眼,但新增供貨的絕對值并沒有跟上3月推盤熱潮。

在北方綠城看來,雖然市場回暖已經(jīng)是確定性預(yù)期,但房地產(chǎn)行業(yè)仍未走出深度調(diào)整期,短期出臺的各類利好政策還需進(jìn)行測試,針對改善型的政策并不普及。綠城選擇在冷淡期蓄力,專注產(chǎn)品力提升。

西山燕廬項(xiàng)目實(shí)景 

去年以來,綠城中國以“做精總部”“做強(qiáng)區(qū)域”推進(jìn)精簡增效的組織架構(gòu)調(diào)整,對北方這種一線區(qū)域的差異化運(yùn)作能力有不小的挑戰(zhàn)。北方綠城進(jìn)行了不少經(jīng)營層面的管理優(yōu)化,如與海外公司合署辦公,成立北京城市公司等,強(qiáng)調(diào)組織扁平化,縮短決策鏈條,提質(zhì)增效。

反映到項(xiàng)目建設(shè)上,綠城2021年“拿地-開工-開盤-交付”周期達(dá)到“4.3-7.3-30.1”個月,同比平均提速約6%。北京綠城想在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步加快腳步,在更廣闊、更殘酷的市場中“起跑”,增速是必要的。北京綠城一批次獲取的三個地塊,預(yù)計在二季度以不同產(chǎn)品形式入市。

除了已有項(xiàng)目加快推盤外,北方綠城“起跑”的另一個動作是繼續(xù)做好精準(zhǔn)投資。北方綠城與綠城中國同頻,從“健身期”逐步過渡到“起跑期”,從2020年至今共取得21塊地,聚焦“有質(zhì)量的增長”。

講質(zhì)量就要“精準(zhǔn)拿地”。北方綠城圍繞集團(tuán)的“城市深耕”戰(zhàn)略,從2020年起對北京、天津、大連、西安、哈爾濱等城市深入開展“一城一策”研究,對大本營北京的城市研究,由區(qū)域公司核心力量主抓,力求做到“最懂市場”“最懂客戶”。這些研究成果為北京綠城一批次拿地提供了可靠依據(jù),同時也是他們參加北京二輪土拍鏖戰(zhàn)的重要準(zhǔn)備。

在集中供地時期做到批量研究、“精準(zhǔn)”拿地不是件容易事,尤其是在房企必爭之地、土拍規(guī)則處于“先進(jìn)陣營”的北京,“競品質(zhì)”“競現(xiàn)房銷售”可能逐漸常態(tài)化。但好處也顯而易見,那就是投資更聚焦,更堅定。

據(jù)了解,北京綠城在一批次拿下的崔各莊地塊成為唯一觸發(fā)競現(xiàn)房銷售機(jī)制的地塊,未來將近一半商品房屬于現(xiàn)房銷售。

綠城中國北方區(qū)域公司總經(jīng)理張猛

張猛對此表示:“競現(xiàn)房是土地價格控制的手段,利潤會因?yàn)檠娱L回款周期出現(xiàn)一些折損。競現(xiàn)房銷售依賴兩個條件:產(chǎn)品力和經(jīng)營力。產(chǎn)品力就是產(chǎn)品要過硬,這是綠城的傳統(tǒng)優(yōu)勢?,F(xiàn)房階段最能從建筑立面、景觀、戶型、精裝等各個維度,展示一個品牌開發(fā)商的品質(zhì)實(shí)力,現(xiàn)房銷售就是要看開發(fā)商敢不敢將品質(zhì)全方位呈現(xiàn)?!?/span>

“另一個是經(jīng)營力,綠城近兩年在北京提速有目共睹,這得益于財務(wù)穩(wěn)健,及時降低資金占用,同時通過工期的合理排布,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房的高品質(zhì)呈現(xiàn)。當(dāng)然,這些之外,是我們對北京市場的信心,也是對近三年綠城在北京市場份額的自信。綠城在北方的品牌知名度雖不及長三角,但‘競現(xiàn)房’規(guī)則對北方綠城反而是一個機(jī)會?!?/span>

做住宅項(xiàng)目是綠城的業(yè)務(wù)核心,“探尋第二曲線”則是房企在行業(yè)變革時期的新生長力量,但北方綠城對此持謹(jǐn)慎態(tài)度,認(rèn)為應(yīng)該在政策、市場的共同研判下謹(jǐn)慎選擇培育方向。

目前,北方綠城探尋的新生長力量涉及TOD、小鎮(zhèn)類、城市更新等新型業(yè)務(wù),比如已經(jīng)落地的大連和哈爾濱的TOD項(xiàng)目,天津的城市更新計劃。

“北方綠城并不會大規(guī)模觸及自持商業(yè)、寫字樓等業(yè)務(wù)。商業(yè)綜合體等存在統(tǒng)一管理的困難,當(dāng)資金沉淀下去的同時會帶來利潤的縮減,需要幾年的調(diào)整期,目前資本市場的期待還是房企的經(jīng)營安全性。”張猛明確指出,“綠城要做有品質(zhì)的住宅,其他相關(guān)工作均以此為前提。”

北方綠城認(rèn)為,針對與時俱進(jìn)的需求設(shè)計產(chǎn)品,也是新生命力的體現(xiàn)。比如去年的北京沁園,運(yùn)用了“如意宅”的設(shè)計理念,賦予住宅空間豐富的可變性,以滿足因應(yīng)疫情產(chǎn)生的新需求?!叭缃竦木幼⌒枨笠呀?jīng)上升到高級別的個性化,我們認(rèn)為應(yīng)該考慮到不同客群的接受度,合理使用新技術(shù)、新材料、新工藝,前提是客戶真的需要。不跟風(fēng)的房企,產(chǎn)品先行,穩(wěn)扎穩(wěn)打,方能基業(yè)長青?!?/span>

未經(jīng)正式授權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載本文,侵權(quán)必究。