文|港股解碼 沈大班
與往年相比,2022年開年至今,港股IPO市場發(fā)行數(shù)量及投資熱度嚴(yán)重不足。尤其是投資熱度方面,稀土永磁龍頭兼優(yōu)質(zhì)白馬股金力永磁(06680.HK)(300748.SZ),港股IPO市場投資熱度低迷,超額認(rèn)購倍數(shù)僅有1.4倍;就連年內(nèi)超額認(rèn)購倍數(shù)最高(12.9倍)創(chuàng)新奇智(02121.HK)股價早早跌破上市發(fā)行價。
需要注意的是,過去港股投資者認(rèn)購情緒較高的物管股。在2022年一季度港股IPO市場卻是頻頻遇冷。例如,今年內(nèi)地百強物管金茂服務(wù)(00816.HK)超額認(rèn)購倍數(shù)僅有0.2倍,上市首日更是直接破發(fā),與去年同期獲755.9倍超額認(rèn)購的星盛商業(yè)(06668.HK)投資熱度,形成了極大的反差。
在此背景之下,來自“火鍋之都”重慶的物管公司東原仁知服務(wù)(02352.HK),似乎并不畏懼IPO市場寒意。在通過聆訊不久之后,馬不停蹄地發(fā)起了招股。
據(jù)全球發(fā)售資料顯示,東原仁知服務(wù)招股日期為4月19日至4月22日,最高發(fā)售價15.40港元。
只不過,從這兩日認(rèn)購情緒來看,東原仁知服務(wù)并未獲得港股投資者的認(rèn)可。據(jù)富途數(shù)據(jù)顯示,截至2022年4月20日17點10分,東原仁知服務(wù)融資認(rèn)購倍數(shù)僅有0.67倍(不足額),認(rèn)購情緒較為低迷。
認(rèn)購情緒低迷背后,東原仁知服務(wù)基本面成色如何呢?
背靠迪馬,卻以第三方實現(xiàn)拐彎超車
東原仁知服務(wù)是A股迪馬股份(600565.SH)的控股子公司,亦是迪馬股份房地產(chǎn)板塊的重要拼圖。
東原仁知服務(wù)早期主要依靠承接迪馬股份旗下子公司東原地產(chǎn)的物管項目而起家。對此,東原仁知服務(wù)前身便是東原物業(yè)。
只不過,與碧桂園、融創(chuàng)中國、保利地產(chǎn)、萬科等大型知名房企相比,東原地產(chǎn)僅僅是一家地域性房地產(chǎn)開發(fā)商,品牌影響力無法與前者相提并論。
或許受限于東原地產(chǎn)自身開發(fā)規(guī)模,東原仁知服務(wù)無法與碧桂園服務(wù)(06098.HK)、保利物業(yè)(06049.HK)、華潤萬象生活(01209.HK)、融創(chuàng)服務(wù)(01516.HK)等頭部物管公司一樣,依托強大房地產(chǎn)開發(fā)母集團的資源優(yōu)勢,實現(xiàn)大規(guī)模跑馬圈地,進(jìn)而做大做強。
于是乎,2016年開始,迪馬選擇加快第三方物管項目的獲取,以提升東原仁知服務(wù)在內(nèi)地物管市場份額;隨后于2019年及2020年兩年,東原仁知服務(wù)通過收并購方式極大提升了第三方物管項目的占比,進(jìn)而實現(xiàn)拐彎超車。
據(jù)招股書顯示,根據(jù)中指研究院的資料顯示,以2020年中國產(chǎn)生的總收益及總在管建筑面積而言,東原仁知服務(wù)分別名列「2021中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)」第52名及第53名。
就綜合實力而言,東原仁知服務(wù)于「2021中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)」中位列第20名。而2019年中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)榜單中,東原仁知服務(wù)的排名為30名。短短3年,排名提升10名,可見其成長速度之快。
排名飆升背后,東原仁知服務(wù)與第三方在管面積規(guī)模提升有很大的關(guān)系。據(jù)招股書顯示,2019年至2021年,東原仁知服務(wù)源自獨立第三方的在管面積分別為276.5萬平方米、991.6萬平方米、1,410.4萬平方米,獨立第三方在管面積占比分別為22.9%、45.3%和50%。
據(jù)招股顯示,目前東原仁知服務(wù)有325個在管物業(yè)項目,包括住宅及非住宅物業(yè),覆蓋16個省、自治區(qū)及直轄市的51個城市,總在管建筑面積約2,820萬平方米。其中,133個是住宅物業(yè)及192個是非住宅物業(yè)。
業(yè)績表現(xiàn):業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)均衡,盈利能力有待提升
選擇瘋狂的外延式擴張的東原仁知服務(wù),在財務(wù)數(shù)據(jù)方面的表現(xiàn)則是可圈可點。
業(yè)績方面,隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴張,東原仁知服務(wù)的經(jīng)營業(yè)績呈現(xiàn)高增長態(tài)勢。
截至2019年、2020年及2021年,東原仁知服務(wù)的營收分別為5.59億元、7.67億元和11.93億元,凈利潤分別為2,559萬元、8,446.8萬元和1.30億元。其中營收及凈利潤2019-2021年的復(fù)合年增長率分別為46.1%和125.7%,增速均高于行業(yè)增速。
從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上看,東原仁知服務(wù)的收入較為多元且均衡。2021年,物管服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)營收分別為6.29億元、2.87億元和2.77億元,分別約占總營收的52.7%、24%和23.3%。
值得注意的是,業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)趨于均衡且多元的東原仁知服務(wù),盈利能力的穩(wěn)定性有待提升。截至2019年、2020年及2021年,東原仁知服務(wù)的毛利率分別為23.7%、28.2%及25.9%,毛利率穩(wěn)定性較弱。
2021年毛利率較去年同期下滑2.3個百分點,很大程度是受社區(qū)增值服務(wù)毛利率下滑速度較快的影響。2021年東原仁知服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)毛利率為29.7%,較去年毛利率的34.5%下滑了4.8個百分點。
社區(qū)增值服務(wù)毛利率下滑較快,主要源自迪馬、聯(lián)屬公司和獨立第三方社區(qū)增值服務(wù)毛利率集體下滑的影響。其中來自獨立第三社區(qū)社區(qū)增值服務(wù)毛利率下滑影響最大。
據(jù)招股書顯示,2021年獨立第三方社區(qū)增值服務(wù)毛利為4,411.7萬元,同比增長28%,約占總社區(qū)增值服務(wù)毛利的51.7%,為東原仁知服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)最大毛利來源。然而,獨立第三方社區(qū)增值服務(wù)毛利率卻由2020年的28.9%下滑至2021年的25.5%,下滑幅度為3.4個百分點,遠(yuǎn)高于公司綜合毛利率下滑速度。
銷售凈利率方面,截至2019年、2020年及2021年,東原仁知服務(wù)的銷售凈利率分別為4.58%、11%和10.9%。其中,2021年銷售凈利率較2020年略有下滑。
凈利率下滑,除了受企業(yè)規(guī)模的不斷擴張,帶來的銷售及營銷開支和行政開支同比增加影響外,金融資產(chǎn)減值同樣是主要影響因素之一。
2021年東原仁知服務(wù)金融資產(chǎn)減值虧損為352萬元,較2020年虧損的131萬元,虧損進(jìn)一步加大。對此,東原仁知服務(wù)表示,2021年金融資產(chǎn)減值虧損是因貿(mào)易應(yīng)收款項及其他應(yīng)收款項作出的潛在壞賬所產(chǎn)生的減值虧損。
實際上,東原仁知服務(wù)的金融資產(chǎn)減值虧損與這幾年瘋狂地收并購存在很大關(guān)系。2021年,東原仁知服務(wù)旗下合營企業(yè)綿陽瑞升、旭原天澄和成都九聯(lián)金融資產(chǎn)減值均錄得虧損。
除此之外,由收并購可能產(chǎn)生的減值虧損風(fēng)險依舊存在。東原仁知服務(wù)在招股書中還指出,收購湖北中禾、重慶盛都、皆斯內(nèi)上海及廣西盛康相關(guān)無形資產(chǎn),包括商譽和客戶關(guān)系。對該等無形資產(chǎn)減值損失的任何確認(rèn)都將對公司的財務(wù)狀況產(chǎn)生不利影響;及由于往績記錄期間的大部分貿(mào)易應(yīng)收款項歸屬于關(guān)聯(lián)方,公司面臨與相關(guān)貿(mào)易及其他應(yīng)收款項相關(guān)的信貸風(fēng)險及可收回性風(fēng)險。
誠然,在追求外延式擴展之后,如何提升合營公司及關(guān)聯(lián)公司的管理及運營方面能力,以減少給自身業(yè)績帶來不利的影響,將是東原仁知服務(wù)未來提升盈利能力及盈利穩(wěn)健性的關(guān)鍵。
尾語:
近期上市的物管公司,力高健康生活(02370.HK)在認(rèn)購階段未能獲得較高超額認(rèn)購之下,股價卻在上市之后上演高走的好戲。那么,話說回來,基本面尚可的東原仁知服務(wù),倘若后續(xù)在招股認(rèn)購方面同樣遭遇不佳的表現(xiàn),是否會復(fù)制力高健康生活的上市后的表現(xiàn),只能且看且行吧。