文｜一號(hào)地產(chǎn) 九哥
又到了一年一度給北京SKP“慶生”的日子，懷揣著蓋茨比一般夢(mèng)想的土豪粉絲們成群結(jié)隊(duì)涌入商場(chǎng)，非要給五大奢侈品巨頭刷一波嘉年華才罷休。
但也不是所有人都有資格給奢侈品巨頭刷禮物，個(gè)人年收入低于300萬(wàn)的在奢侈品巨頭的眼中統(tǒng)統(tǒng)歸為一檔：無(wú)收入人群。
如此一來(lái)，原本還想跳起來(lái)夠一夠奢侈品門(mén)檻的中產(chǎn)者，索性破罐子破摔：
爺不伺候了，我去囤菜還不行嗎？
都去囤菜自然是氣話，商業(yè)消費(fèi)總歸要回來(lái)，萬(wàn)達(dá)似乎就瞅準(zhǔn)了這一點(diǎn)，正在下大力氣推進(jìn)商管業(yè)務(wù)，甚至趁著疫情“撿起便宜”來(lái)。
但一切會(huì)真的如萬(wàn)達(dá)商管想象中那般美好嗎？
商業(yè)趨同老化，不再“能打”
現(xiàn)如今還在買(mǎi)奢侈品的都是頂流的富人，只是對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，原本買(mǎi)奢侈品的時(shí)間應(yīng)該在看文玩字畫(huà)、游艇豪宅，再不濟(jì)也是在NFT中消磨時(shí)光，而且搶的至少也得是“月壤”才能發(fā)個(gè)朋友圈，SKP的那些所謂包包不過(guò)就是買(mǎi)菜用而已。
當(dāng)買(mǎi)半山豪宅的人開(kāi)始囤奢侈品包包的時(shí)候，那原來(lái)?yè)屬?gòu)奢侈品的那一波人群只能向下兼容，把打賞的錢(qián)發(fā)給外賣(mài)與快遞小哥了。
從這個(gè)維度上來(lái)說(shuō)，商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)自然也要跟著下沉，而真正洞察市場(chǎng)變化的還得是商管界的“扛把子”萬(wàn)達(dá)。
不信你看，最近更新港股上市招股書(shū)的萬(wàn)達(dá)商管就宣布：“本公司2021年預(yù)估實(shí)際凈利潤(rùn)已達(dá)到目標(biāo)凈利潤(rùn)的要求”。
所謂“目標(biāo)凈利潤(rùn)的要求”即為2021年的業(yè)績(jī)對(duì)賭，預(yù)估實(shí)際凈利潤(rùn)：
不低于51.9億元
不過(guò)如此之高的凈利潤(rùn)，背后有多高的銷(xiāo)售額支撐，卻限于萬(wàn)達(dá)商管并未披露旗下萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2021年的總銷(xiāo)售額，難以量化。姑且以其頭部商場(chǎng)上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為參考，贏商網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)2021年銷(xiāo)售額為46億。
對(duì)比一下國(guó)內(nèi)商業(yè)綜合體頂流，蟬聯(lián)國(guó)內(nèi)商場(chǎng)銷(xiāo)售榜冠軍的北京SKP去年的銷(xiāo)售額超240億。
當(dāng)然這兩間商場(chǎng)的定位、圈層都不一樣，但如果只在其各自定位中來(lái)觀察，亦可發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的玩法已然落伍。
為保持10%的品牌汰換率，五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)在2021年進(jìn)行了商業(yè)調(diào)整，在時(shí)尚潮流和餐飲兩大業(yè)態(tài)中引入新品牌，試圖以此增強(qiáng)消費(fèi)黏性。
具體到時(shí)尚潮流、配飾類(lèi)引入的品牌有Champion、adidas originals、BA飾物局、完美日記、FG、斯凱奇、PUMA等。在餐飲業(yè)態(tài)方面，引入和府撈面旗下全新子品牌“和府小面小酒”、周杰倫魔杰電競(jìng)旗下茶飲品牌魔杰的茶等。
從常規(guī)角度來(lái)看，五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)的品牌導(dǎo)入也算貼近其目標(biāo)消費(fèi)人群，但也只限于常規(guī)角度。因?yàn)闊o(wú)論是從網(wǎng)紅品牌還是從大牌副線來(lái)看，五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)的品牌調(diào)整都沒(méi)有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)變化，所新引入的兩大類(lèi)業(yè)態(tài)品牌均屬于常見(jiàn)品牌陣營(yíng)，想以此撬動(dòng)新增流量恐為不易。
而從招股書(shū)中也可以看出，在萬(wàn)達(dá)商場(chǎng)同一品牌的商戶數(shù)量，開(kāi)設(shè)門(mén)店300家以上的僅有14個(gè)，開(kāi)設(shè)門(mén)店10家以下的則高達(dá)20071個(gè)。換言之，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)于大牌品牌的吸引力并不高，商場(chǎng)內(nèi)充斥最多的仍然是小眾甚至不知名品牌，這樣一來(lái)必然沖淡了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的品牌調(diào)性，也就無(wú)法營(yíng)造優(yōu)質(zhì)消費(fèi)體驗(yàn)氛圍。
管窺蠡測(cè)，這實(shí)際上也是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)普遍存在的現(xiàn)實(shí)困境，即商業(yè)調(diào)性與消費(fèi)調(diào)性兩者之間的脫鉤，業(yè)態(tài)逐漸趨同、偏舊商業(yè)，卻拼命想要抓住年輕人，但又始終抓不到點(diǎn)上，一不留神就漏了底卻又不自知。
商業(yè)地產(chǎn)如逆水行舟，不進(jìn)則退，慢進(jìn)亦退。萬(wàn)達(dá)的危機(jī)感可真得緊迫起來(lái)了。
其實(shí)萬(wàn)達(dá)若真想要搶占Z世代市場(chǎng)，大可以讓王思聰接班，迅速開(kāi)啟新潮流，只不過(guò)這樣一來(lái)的話，那些熱情發(fā)揮過(guò)去經(jīng)驗(yàn)的“老臣”恐怕就要失落，這或許也是阻礙萬(wàn)達(dá)真正轉(zhuǎn)型的掣肘之處。
關(guān)聯(lián)交易涉嫌利益輸送
雖然萬(wàn)達(dá)商管近三年?duì)I收在增長(zhǎng)，但從每平方米月平均收入上來(lái)看，卻呈下滑態(tài)勢(shì)。
2019-2021年度，一線城市已出租面積平均月收入分別為165.3元/平方米、161.7元/平方米、151.8元/平方米，下滑明顯。二線城市及三、四線城市下滑沒(méi)有一線明顯，但同樣處于下滑。
同時(shí)在近三年中，一線城市的收入占比也在下滑，從2019年的15.2%跌落至2021年的13.1%；二線城市占比同樣在減小，只有三、四線城市占比上升。這反映出，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)越來(lái)越下沉，逐漸向低能級(jí)城市尋找存在感。
而為萬(wàn)達(dá)商管貢獻(xiàn)收入的主要還是“自己人”，且占比逐漸擴(kuò)大。在2019年至2021年間，來(lái)自前五大客戶的收入分別為16.80億元、20.23億元、56.36億元，各占總收入的12.5%、11.7%、24.1%。
最近三年，來(lái)自最大客戶的收入分別為10.69億元、11.17億元、48.73億元，各占總收入的8.0%、6.5%、20.8%。
而這三年的最大客戶不是別人，正是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。
巧的是，最近三年最大的供應(yīng)商也不是別人，還是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。
2019至2021年，來(lái)自前五大供應(yīng)商的采購(gòu)金額分別是27.40億元、45.85億元、31.07億元，分別占總采購(gòu)額的37.9%、40.8%、28.2%。
同期來(lái)自最大供應(yīng)商的采購(gòu)額分別是11.02億元、27.66億元、15.11億元，各占總采購(gòu)額的15.2%、24.6%、13.7%。
兩相對(duì)照，2019至2021年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)作為第一大供應(yīng)商向萬(wàn)達(dá)商管收取了11.02億元、27.66億元及15.11億元采購(gòu)額；同時(shí)作為第一大客戶向萬(wàn)達(dá)商管支付了10.69億元、11.17億元及48.73億元收入。
從中不難看出，二者間的差值分別為0.33億元、16.49億元及-33.62億元。換言之，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為萬(wàn)達(dá)商管貢獻(xiàn)凈收入分別為-0.33億元、-16.49億元及33.62億元。
其中2021年相比2020年多出了50.11億元。
吊詭的是，萬(wàn)達(dá)商管與投資者訂立的對(duì)賭協(xié)議正是從2021年開(kāi)始，而且約定萬(wàn)達(dá)商管將保證2021年預(yù)估實(shí)際凈利潤(rùn)不低于51.9億元。
另有數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，2019年、2020年及2021年，萬(wàn)達(dá)商管來(lái)自母公司擁有的商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目收入占同期商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入的71.7%、67.9%及69.8%。
萬(wàn)達(dá)商管與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的關(guān)聯(lián)交易占比如此之高，且各年度波動(dòng)如此之大，是否有財(cái)務(wù)調(diào)節(jié)以應(yīng)對(duì)對(duì)賭協(xié)議的需求在其中？
而對(duì)賭協(xié)議也只是為上市鋪路而已，等到上市成功，對(duì)賭協(xié)議是否重訂或束之高閣又另當(dāng)別論了。
因?yàn)楫?dāng)年回A上市，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)吃過(guò)一次對(duì)賭協(xié)議的虧，如今肯定不會(huì)在同一個(gè)地方摔倒兩次。
真的是“掃貨商業(yè)地產(chǎn)”？
這一年來(lái)，地產(chǎn)圈風(fēng)聲鶴唳，違約暴雷不斷，而五年前摔杯也要賣(mài)資產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)似乎已經(jīng)“回血”，竟然要做起“白衣騎士”來(lái)。
據(jù)稱到今年5月1日，北京藍(lán)色港灣管理權(quán)將全面移交給萬(wàn)達(dá)，為期20年。五棵松卓展中心也將由萬(wàn)達(dá)管理，之后將更名為北京五棵松萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，未來(lái)將落位第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全國(guó)旗艦產(chǎn)品。
再之前，河南建業(yè)的老板胡葆森、鑫苑集團(tuán)董事長(zhǎng)張勇都向王健林“求援”，而王健林也都伸出了援手。
4月初建業(yè)以旗下若干商業(yè)項(xiàng)目10年左右的運(yùn)營(yíng)權(quán)，換來(lái)萬(wàn)達(dá)商管一次性支付7億元租金，據(jù)說(shuō)簽約后王健林豪爽地大手一揮，表示：
本周打款
早些年以學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)為基操的鑫苑集團(tuán)，甚至不惜重金從萬(wàn)達(dá)挖來(lái)王信琦和張立洲兩位大將，不過(guò)卻在今年逆向思維了一把，從“學(xué)萬(wàn)達(dá)”到“成為萬(wàn)達(dá)”。
打不過(guò)就加入他們
3月底鑫苑集團(tuán)與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)舉行戰(zhàn)略合作簽約，王健林與張勇親自站臺(tái)，表示雙方要在商業(yè)管理、資產(chǎn)管理等領(lǐng)域合作。
更早之前，向萬(wàn)達(dá)兜售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的則是山西田森集團(tuán)老板杜寅午，據(jù)悉山西忻州田森匯項(xiàng)目從今年3月起由萬(wàn)達(dá)方面全面接管，7月份正式營(yíng)業(yè)。
田森匯項(xiàng)目是田森集團(tuán)斥資10億打造的忻州市最大的商業(yè)綜合體，不過(guò)自2019年6月試營(yíng)業(yè)以來(lái)虧損嚴(yán)重，難以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，從而也給了萬(wàn)達(dá)商管“抄底”機(jī)會(huì)。
不難看出，上述商業(yè)項(xiàng)目多為區(qū)域房企、中小型房企旗下，其所在城市能級(jí)亦不會(huì)太高，而目前萬(wàn)達(dá)商管在管商業(yè)就已偏重三四線城市，如果持續(xù)向這個(gè)方向壓重量，“扁擔(dān)”可能會(huì)折。
也正是這一波又一波的抄底動(dòng)作，讓外界給萬(wàn)達(dá)加上了“王健林掃貨商業(yè)地產(chǎn)”的標(biāo)簽，甚至有人說(shuō)王健林已經(jīng)從過(guò)去的“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”上岸，成了“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的大贏家。
事實(shí)果真如此嗎？
不妨來(lái)看看建業(yè)集團(tuán)的表述：“通過(guò)此次合作，建業(yè)地產(chǎn)引入優(yōu)質(zhì)的專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商，將極大提高商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的效率和收益水平，同時(shí)起到開(kāi)源節(jié)流、降本增效的財(cái)務(wù)效果?！?/p>
顯然，建業(yè)并沒(méi)有出售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而只是引入項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商。也就是說(shuō)，萬(wàn)達(dá)商管并沒(méi)有“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”，最多只是“租租租”。這種輕資產(chǎn)模式，并不同于傳統(tǒng)意義上的商業(yè)收購(gòu)，因而“王健林掃貨”的說(shuō)法更加談不上。
雖然萬(wàn)達(dá)并沒(méi)有完全放棄開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但若要其從市場(chǎng)上大手筆收購(gòu)新項(xiàng)目，顯然還是兩回事，畢竟誰(shuí)的錢(qián)也不是大風(fēng)刮來(lái)的。
這個(gè)時(shí)候“收割”三四線商業(yè)，別管表面上看有多么便宜，過(guò)幾年再看，恐怕到底誰(shuí)是“韭菜”還很難說(shuō)。這樣的事已經(jīng)發(fā)生很多次了：
獵人往往以獵物的姿態(tài)出現(xiàn)
所以，縱使大家高呼王健林和萬(wàn)達(dá)是“白衣騎士”，恐怕王健林也只會(huì)拱拱手：
莫害我
4月6日發(fā)布的《2022胡潤(rùn)全球房地產(chǎn)企業(yè)家榜》，王健林一掃過(guò)去幾年的頹勢(shì)，以1050億的身價(jià)與龍湖吳亞軍并列第五。
這是一個(gè)久違的財(cái)富榜單位置，希望“首富”還能重新找回當(dāng)年的感覺(jué)。