記者 | 黃昱
在今年以來超70座城市出臺(tái)樓市支持政策的背景下，佛山也出手了。
4月26日晚間，佛山市住建局以非公開方式給各區(qū)相關(guān)部門發(fā)布通知稱，最近一次契稅繳納時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間滿5年的商品住房將不計(jì)入居民家庭擁有住房套數(shù)；同時(shí)，滿5年商品住房在進(jìn)行買賣合同網(wǎng)簽、贈(zèng)與、司法拍賣等轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，無需進(jìn)行購房資格核驗(yàn)。
該通知自發(fā)文之日起實(shí)施。多位佛山業(yè)內(nèi)人士向界面新聞證實(shí)了該通知的真實(shí)性。
據(jù)佛山市住建局相關(guān)人士透露，此次限購政策調(diào)整的目的主要是以下三個(gè)方面，一是支持改善型住房需求；二是活躍二手房市場(chǎng)；三是以“五年”為界限避免短期炒作行為。
該人士指出，五年以內(nèi)的商品住房還是執(zhí)行原有政策，打擊短期投機(jī)炒房行為。
佛山分為限購區(qū)和非限購區(qū)，只有在限購區(qū)域購房才受到相關(guān)限購政策的影響。自2016年10月以來，佛山的限購區(qū)域包括禪城全區(qū)、南海桂城街道、大瀝鎮(zhèn)、里水鎮(zhèn)、順德北滘、陳村鎮(zhèn)、北滘鎮(zhèn)、樂從鎮(zhèn)這8個(gè)熱門區(qū)域。
經(jīng)過后續(xù)政策調(diào)整，自2017年3月以來，限購區(qū)域內(nèi)，佛山市戶籍限購兩套，外地人限購一套且需在兩年內(nèi)累計(jì)繳納一年社保。另對(duì)于人才購房，2020年以來，佛山陸續(xù)有一些調(diào)整。
此番限購政策調(diào)整意味著，無論是佛山本地戶籍還是外地戶籍的購房者，只要名下房產(chǎn)滿五年，就可以繼續(xù)購買，例如佛山戶籍購房者名下限購區(qū)兩套房產(chǎn)都滿五年，則可以多買兩套；此外，無房或者有一套滿五年房產(chǎn)的外地人在佛山限購區(qū)購買一套滿五年的房產(chǎn)將沒有條件限制。
當(dāng)然，對(duì)于該政策的解讀，目前還沒有官方準(zhǔn)確的說法，因此也有中介在朋友圈宣傳：“滿五年房產(chǎn)的購買不用核驗(yàn)購房資格，即此類房產(chǎn)不限購，只要有錢可以買完所有限購區(qū)滿五年房產(chǎn)?！?/span>
對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次限購調(diào)整還是在佛山原本的限購大政策之下進(jìn)行的，佛山本地戶籍購房者名下還是只能有兩套未滿五年房產(chǎn)，外地購房者只能有一套，換言之，購買滿五年房產(chǎn)的套數(shù)也是受限購政策限制的。
此番限購調(diào)整的背景是，佛山樓市已經(jīng)持續(xù)降溫一段時(shí)間?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年第一季度佛山一手住宅供應(yīng)9243套，同比下降52.78%、環(huán)比下降50.01%，網(wǎng)簽成交16828套，同比下降41.09%，環(huán)比下降26.92%。二手住宅成交11300套，同比下降39.96%，環(huán)比下降11.22%。
克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉表示，當(dāng)前佛山一二手樓市都處于一個(gè)歷史上較為低迷的時(shí)期，其疲弱堪比2013年到2014年的低潮期。而且，由于從去年下半年開始市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，佛山的土拍市場(chǎng)也受到了很大的沖擊，開發(fā)商拿地意愿普遍不足，頻頻出現(xiàn)流拍/撤牌。
在此情況下，肖文曉認(rèn)為，佛山出臺(tái)滿五年商品住房不限購的政策，也是為了從需求端著手，希望用發(fā)房票的方式提振一二手房市場(chǎng)的活躍度，緩解當(dāng)前市場(chǎng)下行的壓力。
地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志也指出，從去年下半年至今，佛山樓市十分低迷，量?jī)r(jià)齊跌。“佛山樓市急需利好提振，佛山購房需求急需政策釋放，佛山房企和樓盤也急需房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常?！?/span>
限購調(diào)整可以釋放一部分改善型需求。李宇嘉指出，部分擁有住房的家庭，在改善居住條件而再次購房時(shí)，如果不賣掉手上的存量房，則按照二套住房貸款來計(jì)算，購房門檻較高；另一方面，在限購區(qū)域擁有兩套住房的戶籍家庭，沒有了購房資格。因此，該政策旨在進(jìn)一步釋放購房需求，特別是促進(jìn)改善型需求。
李宇嘉表示，目前，佛山存量房在全部住房中交易占比只有35%左右，存量房交易不太活躍，特別是臨近廣州的限購區(qū)域，多為廣佛候鳥人群買房，部分是長(zhǎng)期投資客。即便常住居民想通過“賣一買一”來換房，交易周期也比較長(zhǎng)。同時(shí)，很多存量房年代較長(zhǎng)，配套不足、戶型較差，受市場(chǎng)歡迎程度較低，導(dǎo)致難以出售，制約了部分改善型需求。
對(duì)于此番限購調(diào)整的效果，鄧浩志認(rèn)為會(huì)引發(fā)兩個(gè)結(jié)果，一是一大批房子過五年的家庭可以繼續(xù)買，釋放了巨大的購買力；二是市場(chǎng)信心暴增，將刺激部分投資客戶進(jìn)入市場(chǎng)。此外，如果限購區(qū)明顯復(fù)蘇，在一定程度上也多少會(huì)帶動(dòng)一下非限購區(qū)。
李宇嘉則認(rèn)為，釋放需求需要更全面的綜合政策。比如，加大財(cái)政補(bǔ)貼力度，稅收減免力度，讓新市民購置這類低價(jià)的存量住房，從而加速存量房流轉(zhuǎn)釋放改善型需求。另外，也可加速存量房老舊改造，補(bǔ)足配套短板，或轉(zhuǎn)化為政府或國企統(tǒng)籌的保租房，從而漸進(jìn)培育新市民住房消費(fèi)潛力，這是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的根本。