文｜文軒財經(jīng)

“剝離”房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后的廈門國貿(mào)，提交了一份還算亮眼的成績單。

4月21日，廈門國貿(mào)披露的年報顯示，2021年，廈門國貿(mào)實現(xiàn)營業(yè)收入4647.56億元，同比增長32.38%；凈利潤34.12億元，同比增長30.61%；凈資產(chǎn)收益率17.62%，同比增加3.21個百分點。

截自廈門國貿(mào)2021年年報

自2020年11月官宣退出房地產(chǎn)行業(yè)，作為廈門國貿(mào)三大核心業(yè)務(wù)之一的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收占比已下降至不足1%。

去地產(chǎn)化：103億將地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)給控股股東

2021年6月12日，廈門國貿(mào)發(fā)布公告稱，公司及全資子公司廈門啟潤擬將合計持有的國貿(mào)地產(chǎn)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給控股股東國貿(mào)控股。此外，公司擬將持有的國貿(mào)發(fā)展51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國貿(mào)控股。

國貿(mào)地產(chǎn)和國貿(mào)發(fā)展正是廈門國貿(mào)主要的房地產(chǎn)經(jīng)營公司。交易完成后，廈門國貿(mào)不再持有國貿(mào)發(fā)展和國貿(mào)地產(chǎn)的股權(quán)，國貿(mào)地產(chǎn)被“劃歸”于國貿(mào)控股。

也就是說，廈門國貿(mào)，將手上的地產(chǎn)業(yè)務(wù)基本移交了出去。這也意味著，這家老牌國企34年的地產(chǎn)之路，就此止步。

廈門國貿(mào)始創(chuàng)于1980年，1996年在上海證券交易所上市，其實際控制人為廈門市國資委。

1987年，廈門國貿(mào)開始進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，成立了國貿(mào)地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與供應(yīng)鏈管理和金融服務(wù)并列為廈門國貿(mào)的三大核心主業(yè)。

2007年起，國貿(mào)地產(chǎn)開始走出大本營廈門，陸續(xù)進駐漳州、龍巖、合肥、蕪湖、南昌、上海、杭州等城市，去年，國貿(mào)地產(chǎn)在廣州、成都拿地，至此已基本實現(xiàn)全國布局。

最輝煌時，國貿(mào)地產(chǎn)也曾經(jīng)連續(xù)10年進入房地產(chǎn)百強企業(yè)。

那么，廈門國貿(mào)為何要選擇退出房地產(chǎn)呢？

地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻不高，或是其被剝離的主因。

2021年，廈門國貿(mào)三大主營業(yè)務(wù)供應(yīng)鏈管理業(yè)務(wù)、金融服務(wù)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收分別為4564.06億、44.02億、39.47億，占整體營收比例分別為98.2%、0.95%、0.85%。

截自廈門國貿(mào)2021年年報

文軒財經(jīng)翻閱廈門國貿(mào)歷年年報顯示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為公司三大主營業(yè)務(wù)之一，近年對廈門國貿(mào)總營收的貢獻卻并不如意，營收貢獻率始終在5%左右徘徊。

2019年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收占比連續(xù)下降至約3.5%。

數(shù)據(jù)來源廈門國貿(mào)年報，文軒財經(jīng)整理制圖

2020年11月，廈門國貿(mào)宣布退出房地產(chǎn)業(yè)，在《廈門國貿(mào)集團股份有限公司五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2021年-2025年）》，其稱房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，高速發(fā)展需要大額增量資源支持。

對于退出房地產(chǎn)的原因，廈門國貿(mào)表示公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量較小，限購、限貸政策對房地產(chǎn)市場需求影響較大，為此給企業(yè)經(jīng)營發(fā)展帶來不確定性因素。

根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃，廈門國貿(mào)將集中資源投入供應(yīng)鏈管理與金融服務(wù)兩大核心主業(yè)，積極發(fā)展健康科技等戰(zhàn)略新興業(yè)務(wù)。

文軒智庫專家、知名地產(chǎn)分析師嚴躍進表示，一般剝離的方式可以通過出售股權(quán)、逐漸停止拿地等方式來退出。退出原因分兩部分，一部分和退房令有關(guān)，主要還是需要強調(diào)聚焦實體經(jīng)濟和主業(yè)，另一部分或和行情本身有關(guān)，尤其很多中小企業(yè)投資擴張機會不大。對于廈門國貿(mào)來說，因為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比不高，所以退出難度確實不大，企業(yè)實際上在做積極調(diào)整。

嚴躍進認為，從行業(yè)角度看，類似退出確實也說明房地產(chǎn)市場面臨了一些壓力，或者說部分企業(yè)在做大規(guī)模方面有很多阻力。

拿地擴張步伐不停

雖然聲稱要退出房地產(chǎn)行業(yè)，但在全國土拍市場上，廈門國貿(mào)卻并沒有停下拿地擴張的步伐。

公開報道顯示，過去的2021年，廈門國貿(mào)多次攜手融創(chuàng)，在全國多個重點城市攻城略地：

4月27日，廣州土拍中，融創(chuàng)+廈門國貿(mào)聯(lián)投體以底價43.18億元拿下增城區(qū)地塊；

5月13日，廈門集中土拍中，中海+廈門國貿(mào)聯(lián)合體以92.3億元競得思明地塊；

5月26日，由融創(chuàng)+國貿(mào)組成的聯(lián)合體再收獲北京海淀樹村南地塊，成交總價為57.3億元、競配20%的政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額；

9月，廈門國貿(mào)以4.6億拿下南京橋林地塊；

12月1日，廈門國貿(mào)13.8億拿地福州臺江區(qū)。

對于一邊宣布退出，一邊又不斷拿地的行為，廈門國貿(mào)董秘辦相關(guān)負責(zé)人曾向媒體解釋稱，新拍地項目，不是上市公司去拍地的，而是控股股東去操作的一個行為。并表示未來擬將上述項目委托給國貿(mào)地產(chǎn)進行經(jīng)營管理，以解決本次資產(chǎn)出售后與控股股東在房地產(chǎn)行業(yè)的同業(yè)競爭。

文軒智庫專家、諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠認為，廈門國貿(mào)宣告退出房地產(chǎn)，一方面或是房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境、地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收不及預(yù)期有關(guān)，另一方面或與“退房令”也有一定關(guān)聯(lián)。但作為上市公司，退出房地產(chǎn)行業(yè)涉及資產(chǎn)變動等，業(yè)務(wù)調(diào)整步伐較緩，短期內(nèi)難以完全剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這或是廈門國貿(mào)持續(xù)拿地的原因。

國貿(mào)成都：一年3項目，新項目挑戰(zhàn)大

除了熟悉的廈門、福州等東南區(qū)域市場，在相對陌生的成都市場，廈門國貿(mào)也先后落子。

去年12月8日，成都第三批次集中供地期間，廈門國貿(mào)首次現(xiàn)身成都土地市場公開拿地。以12600元/㎡的成交單價、約10.3億元的成交總價底價拿下青羊區(qū)非遺板塊1宗約49畝的純住宅地塊，該宗地限定清水房價為23000元/㎡。

今年首批次集中供地期間，廈門國貿(mào)在成都再下一城：以13910元/㎡的成交單價、約7.5億元的成交總價底價拿下同板塊1宗約36.6畝的純住宅地塊，該宗地限定清水房價為25260元/㎡。

事實上，早在拿地之前，國貿(mào)地產(chǎn)已經(jīng)通過聯(lián)合開發(fā)的方式進入成都，與融創(chuàng)合作開發(fā)了國貿(mào)環(huán)球融創(chuàng)青云臺項目。

去年10月，青云臺項目首次開盤，當(dāng)時推出的292套房源僅有6組客戶報名，最后由開發(fā)商自主銷售。房聯(lián)認購端口數(shù)據(jù)顯示，截止4月25日，該項目首批次房源還剩余170套處于待售狀態(tài)。

4月23日，國貿(mào)青羊區(qū)49畝項目正式亮相，國貿(mào)鷺原城市展廳在青羊優(yōu)品道廣場開放。

據(jù)悉，國貿(mào)地產(chǎn)目前有三大產(chǎn)品線，分別是天琴系、上系和原系。其中，天琴系定位為TOP級豪宅，上系主要針對高凈值人群，而更為親民的原系則主要針對城市中產(chǎn)階級。

在成都獨立操盤的首個項目，國貿(mào)地產(chǎn)選擇了三大產(chǎn)品線中覆蓋客戶更廣的原系。據(jù)介紹，原系目前已在廈門、福州、上海、寧波等城市落地。

值得注意的是，相對大本營廈門，國貿(mào)地產(chǎn)在成都市場上的經(jīng)驗幾乎空白，按照以往經(jīng)驗，一個新品牌的落地和建設(shè)都是一個比較漫長的過程，因此對于“新人”國貿(mào)地產(chǎn)而言，在高手如云的成都市場打出的第一張牌——國貿(mào)鷺原，面臨的挑戰(zhàn)將不會小。

梁楠認為，一方面由于多數(shù)成都本土房企發(fā)展實力較強，在其規(guī)?；l(fā)展過程中，憑借對客戶群體深入的熟悉度，已逐漸摸索出較為全面清晰的產(chǎn)品線，經(jīng)過多次產(chǎn)品迭代后，打造項目的品質(zhì)力自是不言而喻，且產(chǎn)品可覆蓋剛需、剛改等不同群體的需求；另一方面，外地入駐成都市場的房企，也基本都在成都市場上實現(xiàn)深耕，產(chǎn)品特色較為突出，同時也形成了一定的品牌影響力。

“此時，廈門國貿(mào)落子成都將面臨產(chǎn)品力、品牌力樹立以及水土不服等挑戰(zhàn)”，鑒于此，廈門國貿(mào)需要因地制宜、優(yōu)化并完善自己的產(chǎn)品線，同時從客戶的需求出發(fā)，提升產(chǎn)品品質(zhì)，強化運營能力，打造屬于自己的產(chǎn)品特色，梁楠表示。

對于目前的市場環(huán)境，新項目將采取怎樣的打法？在成都后續(xù)是否還有拿地計劃？基于以上問題，文軒財經(jīng)聯(lián)系到國貿(mào)地產(chǎn)內(nèi)部人員，對方以不方便為由婉拒了采訪請求。

嚴躍進表示，成都市場需求比較充足、拿地成本可控，對國貿(mào)來講，做好標桿項目，有助于給企業(yè)經(jīng)營帶來較好的資金支持。同時，項目如果做成功的話，也有助于后續(xù)全國市場的擴展和復(fù)制，能夠增強房地產(chǎn)投資方面的信心。