文|翠鳥資本
虧損程度之大，始料未及。
世聯(lián)行（002285.SZ）作為中國最大的地產(chǎn)代理公司，在2021的地產(chǎn)行業(yè)嚴冬中更能深切體會到寒冷。
近期，公司披露的2021年度報告顯示，實現(xiàn)營業(yè)收入60.83億元，同比下降9.52%；歸母凈利潤暴降1118.09%，虧損11.29億元，扣非凈利潤更是下降5578.7%，虧損13.81億元。
01 立業(yè)28年的浮與沉
1964年出生的陳勁松，除了是世聯(lián)行的創(chuàng)始人之外，還是中國房地產(chǎn)行業(yè)的元老級人物，集專家、學(xué)者、企業(yè)家于一身。
1988年于同濟大學(xué)畢業(yè)后，陳勁松被分配到中海地產(chǎn)在香港任項目經(jīng)理。彼時，也正是房地產(chǎn)開發(fā)的早期黃金二十年。但他在自己創(chuàng)業(yè)之時，卻并未選擇房地產(chǎn)開發(fā)賽道，“堅決不干開發(fā)商”，不拿地、不蓋房，這是他為外界所知的思想。
那時，香港市場的房地產(chǎn)咨詢顧問公司已遍地開花，內(nèi)地市場則相對空白。
到了1992年，陳勁松看到了在內(nèi)地發(fā)展房地產(chǎn)咨詢、顧問及代理的機會。次年，他就和妻子佟捷在深圳注冊了世聯(lián)行的前身世聯(lián)地產(chǎn)顧問公司，專注于房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。
最開始，世聯(lián)地產(chǎn)由佟捷全職負責(zé)公司的運營。當年7月，世聯(lián)地產(chǎn)就取得了深圳市為房地產(chǎn)咨詢企業(yè)頒發(fā)的第一張批文，獲批經(jīng)營房地產(chǎn)評估與交易等專營業(yè)務(wù)。
世聯(lián)地產(chǎn)以評估見長，成立初期業(yè)務(wù)范圍較窄，市場影響也有限。
1995年，陳勁松決定集中精力，從中海地產(chǎn)辭職，與佟捷攜手經(jīng)營世聯(lián)，并開始在評估業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上進行業(yè)務(wù)擴張，開始掘金房產(chǎn)代理業(yè)務(wù)，并通過代理深圳寶安廣場項目而一炮而紅。
此后，陳勁松將世聯(lián)行的定位逐漸確定為房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。到了2004年，世聯(lián)行確立了“全國化”發(fā)展戰(zhàn)略，明確代理和顧問兩大主營業(yè)務(wù)。2009年，世聯(lián)行登陸資本市場，這也堅定了陳勁松“房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)不比房地產(chǎn)開發(fā)低一等，也能做大做強”的想法。
到了2013年，世聯(lián)行國內(nèi)銷售代理額已破3000億元，營收達到25.6億，凈利潤3.2億。但這時的房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過三十年的高速發(fā)展期，已進入了“下半場”的較量。
或是基于代理行業(yè)面臨天花板壓力所做的轉(zhuǎn)型，亦或是受彼時各行各業(yè)企業(yè)都在嘗試多元化創(chuàng)新商業(yè)浪潮的影響，2014年，世聯(lián)行啟動以“服務(wù)、入口、開放、平臺”為核心的祥云戰(zhàn)略，搭建新的O2M商業(yè)模式，擬打造向“金融+資管+電商”三駕馬車，開始探索資產(chǎn)管理服務(wù)、金融服務(wù)等新業(yè)務(wù)。
但新業(yè)務(wù)截至2020年末，盈利點仍不突出的同時，還在蠶食傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的利潤帶來毛利率下滑、現(xiàn)金流壓力加劇等經(jīng)營隱憂。
而渠道的崛起、開發(fā)商自銷團隊的建設(shè)等多種因素，也在擠壓著世聯(lián)行的生存空間。僅2017年-2019年上半年，世聯(lián)行代理銷售業(yè)務(wù)收入分別為37.79億元、33.16億元、13.08億元，2018年同比降幅為12.26%。
世聯(lián)行更是在年報中直接將2018年稱之為“艱難的一年”，當期世聯(lián)行出現(xiàn)2009年上市以來首次營收凈利“雙降”的情況。
世聯(lián)行已不得不開始自救。
2019年8月，世聯(lián)行聯(lián)合58同城、同策共建新房聯(lián)賣平臺“58愛房”，共同規(guī)劃在新房及二手房分銷渠道服務(wù)上的合作。同年12月，世聯(lián)行曾宣布以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式購買同策咨詢81%股權(quán)。
“兼并”同策，曾被陳勁松給予厚望，稱“強強聯(lián)手成為中國代理業(yè)主導(dǎo)企業(yè)，是未來‘消渠一體’（銷售渠道一體化）實質(zhì)推動的核心力量”。但最終雙方“聯(lián)姻”還是告吹，“房產(chǎn)代理商‘抱團取暖’也難過寒冬”，市場唏噓。
2020年7月始，大橫琴入股世聯(lián)行事項逐步推進。不久之后，世聯(lián)中國宣布，將擁有的上市公司14%股份的表決權(quán)委托給珠海大橫琴，助其成為掌控29.9%表決權(quán)的第一大股東。
在傳統(tǒng)地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)下滑之際，擁有深厚國資背景、作為橫琴新區(qū)全島工商物業(yè)和城市配套設(shè)施集中運營管理者的珠海大橫琴，無疑可以給上市公司帶來更多的可能性。
大橫琴一出手就是5億元，借給世聯(lián)行用于發(fā)展物業(yè)管理、商業(yè)管理等資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。
2022年1月，大橫琴又聯(lián)合多方，以5.3億元收下上市公司持續(xù)虧損的長租公寓運營平臺世聯(lián)房集，世聯(lián)行不僅借此將長租公寓運營模式，從中資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)，還獲得了2.35億元投資收益。
02 盈利和多元化困境
頭頂“中國境內(nèi)首家登陸A股的不動產(chǎn)綜合服務(wù)提供商”光環(huán)的世聯(lián)行，已是中國房地產(chǎn)行業(yè)多輪發(fā)展周期的親歷者和見證者?，F(xiàn)在雖有大橫琴的加持，但2021這一年，公司整體業(yè)績卻降至冰點。
2021年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入60.83億元，同比下降9.52%；歸母凈利潤虧損11.29億元，上年同期盈利1.11億元；扣非凈利潤虧損13.81億元，上年同期盈利2521.04萬元；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為10.51億元，同比增長38.59%；報告期內(nèi)，世聯(lián)行基本每股收益為-0.57元，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為-26.12%。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，世聯(lián)行近三年凈利潤復(fù)合年增長率為-239.52%，在房地產(chǎn)行業(yè)已披露2021年數(shù)據(jù)的39家公司中，世聯(lián)行的凈利潤復(fù)合年增長率排名第36，位列倒數(shù)第四名。
分產(chǎn)品來看，2021年度公司主營業(yè)務(wù)中，代理銷售業(yè)務(wù)收入24.01億元，占營業(yè)收入的39.48%，同比下降19.81%；互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)收入19.17億元，占營業(yè)收入的31.51%，同比增長21.02%；城市資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收入7.36億元，占營業(yè)收入的12.1%。
2021年，公司毛利率為15.07%，同比上升3.15個百分點；凈利率為-18.55%，較上年同期下降20.53個百分點。分產(chǎn)品看，代理銷售業(yè)務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)、城市資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)2021年毛利率分別為24.80%、7.59%、11.29%。
數(shù)據(jù)顯示，2021年公司加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為-26.12%，較上年同期下降28.2個百分點；公司2021年投入資本回報率為-17.42%，較上年同期下降19.71個百分點。
在資產(chǎn)重大變化方面，2021年末，公司貨幣資金余額較期初減少17.4%；應(yīng)收賬款較期初減少11.26%；預(yù)付款項較期初增加13.45%；存貨較期初增加81.41%，主要系交易業(yè)務(wù)確認合同履約成本增加。
同樣，世聯(lián)行某地產(chǎn)大客戶，出現(xiàn)商票逾期兌付。截至年末，對該客戶的應(yīng)收款余額為12.66億元。除此之外，還有其他地產(chǎn)客戶也出現(xiàn)資金鏈緊張，計提壞賬損失2.22億元。公司全年計提各項資產(chǎn)減值準備16.6億元。
在償債能力方面，公司2021年末資產(chǎn)負債率為57.85%，相比上年同期上升6.18個百分點，但近年來整體低于行業(yè)均值。
雖然世聯(lián)行近幾年也積極布局多元化業(yè)務(wù)，但基本也是無一成功，鎩羽而歸。
國內(nèi)幾家地產(chǎn)代理公司均于近期發(fā)布了2021年度財報，幾乎全新由盈轉(zhuǎn)虧。其中：世聯(lián)行虧損11.29億元；易居企業(yè)控股虧損88.93億港元；合富輝煌凈虧損5.45億港元。三大上市公司中，最保守并堅守在傳統(tǒng)領(lǐng)域的合富，反而虧得最少。
投資者也在投資互動平臺對世聯(lián)行發(fā)問：橫琴集團收購到管理層執(zhí)掌公司，目前公司出現(xiàn)盈利巨虧，請問管理層目前有何措施面對公司的盈利困境，管理層是否有能力讓公司實現(xiàn)盈利？世聯(lián)行方面則回應(yīng)稱：“公司管理層將持續(xù)致力于提升公司價值，積極推進公司轉(zhuǎn)型，以更好的業(yè)績回報廣大投資者?！?/p>
雖然投資者對于世聯(lián)行有諸多質(zhì)疑，甚至還有人提問：“請問董秘，目前世聯(lián)行是否存在st風(fēng)險？”，但現(xiàn)任董事長胡嘉和聯(lián)席董事長陳勁松對未來卻頗具信心，他們在2022年4月3日的《2022年致股東的信》中結(jié)尾處如此寫道，“2022年是中國房地產(chǎn)的“著陸”年，因城施策將加大城市的分化，不確定性仍將是市場最大的特征。面對不確定性，我們“落地深耕，一城一策”的戰(zhàn)略將更為重要。我們要把之前所走的每一步變成未來前進的底層邏輯，堅持常識、價值觀和方法論，堅持長期主義，凝聚共識，培養(yǎng)以身作則的領(lǐng)導(dǎo)力，重回世聯(lián)專業(yè)能力！”
近兩年，上游的地產(chǎn)開發(fā)商不斷面臨的流動性和債務(wù)危機，對像世聯(lián)行在內(nèi)的下游企業(yè)產(chǎn)生了巨大風(fēng)險，世聯(lián)行能突破盈利困境嗎？