實習(xí)記者｜王婷婷
對于實現(xiàn)“租購并舉”，長沙有了新的主意。
5月11日，根據(jù)湖南長沙公布的《關(guān)于推進(jìn)長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》（下稱“《方案》”）， 鼓勵業(yè)主把存量房用作租賃住房，將不納入家庭套數(shù)計算，即不再受限購政策限制。
《方案》中明確提到，業(yè)主可通過與試點企業(yè)簽訂《長沙市盤活存量房供作租賃住房合作協(xié)議》的方式，將存量房盤活供作租賃住房，運(yùn)營年限時間不得低于10年。
試點企業(yè)為兩家本地國企長房集團(tuán)和長沙建房集團(tuán)，作為此次開展盤活存量房供作租賃住房的試點。此外，《方案》施行之前已實現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動產(chǎn)登記的房屋，盤活供作租賃住房后，可不納入家庭住房套數(shù)計算。
“政策中明顯的創(chuàng)新點在于，符合當(dāng)前監(jiān)管層提出的多渠道大力推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)、租購并舉的發(fā)展思路?！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥告訴界面新聞，此次出臺的試點方案既有利于存量資源的利用，又可增加租賃住房供給，同時還能創(chuàng)新性地將新房、二手房、租賃住房進(jìn)行聯(lián)系互動，活化了房地產(chǎn)住宅市場的循環(huán)系統(tǒng)。
與此同時，肖云祥認(rèn)為，政策推出亦有潛在調(diào)整“限購”的內(nèi)涵，一定程度上可提升市場活力，符合當(dāng)前各層面、各地支持房地產(chǎn)，促進(jìn)市場成交的主基調(diào)。
而在兩家國企進(jìn)行試點，可大致看作是搭建了一個“存量轉(zhuǎn)租賃住房平臺”的雛形，對租賃住房市場的管理具有積極意義。
肖云祥表示，“將供應(yīng)主體由政府轉(zhuǎn)為居民，可降低政府在租賃住房（含保障性租賃住房）的投入和壓力，同時盤活存量資源，提振新房市場成交活力，政策積極面明顯?！?
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，此次長沙政策頗受關(guān)注，既需看到政策的出發(fā)點，也要看到社會熱議的焦點內(nèi)容。比如居民家庭若按照方案規(guī)定對外出租房源，則可以實現(xiàn)“一舉兩得”的效應(yīng)，既對外出租了房源，也增加了購房的資格或套數(shù)。
雖然本意或許不在調(diào)整購房政策，但客觀上也會帶有相應(yīng)的效應(yīng)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從實際過程看，因為長沙的購房政策總體較為嚴(yán)格，所以此次《方案》的表述才易被認(rèn)為是購房政策調(diào)整，需客觀理性去理解。
不過，在5月6日，長沙剛對限購政策有了優(yōu)化，規(guī)定長沙家庭首套房網(wǎng)簽或取證滿四年，即可購買二套房。而在此之前，居民須在取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年或網(wǎng)簽滿6年后，才可購第二套商品住房。
根據(jù)湖南中原研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，該政策變化后，總計可釋放購房需求39125人。其中，短期新增需求16992人，中期新增需求22133人。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，《方案》的新穎點在于，在滿足有房人群對住房再次購置需求的同時，還能有效地落實房住不炒，是房子在“住”和“防炒”方面的有效協(xié)調(diào)，避免“住”和“防炒”二者之間沖突，實現(xiàn)二者協(xié)同的有效手段。
不僅如此，此次政策還可實現(xiàn)多方利益協(xié)同。
李宇嘉分析，大量房源投入租賃市場，租金必然會下降，有利于降低新市民的租房成本。另一方面，靠市場化手段就自然而然就解決了保障性租賃住房的籌集渠道。
不過，要真正實現(xiàn)“租購并舉”，需保證房源在一定期限內(nèi)不對外出售，并簽約保租、長租。李宇嘉表示，“這樣既能避免炒房，也可避免租金上漲。”
上述分析師皆認(rèn)為，此類政策雖具有探索性，但對整體購房市場的影響有限、可控。從實際出發(fā)點看，主要仍是從盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大可出租房源、大力發(fā)展租賃市場的角度進(jìn)行。
長沙市對租賃住房市場的重視源于每年凈流入人口的增長。
數(shù)據(jù)顯示，近幾年來，長沙市每年凈流入人口均在30萬左右，位于國內(nèi)大中城市前列。人才流入的首要問題便是住房，尤其是就業(yè)大學(xué)生、青年人、產(chǎn)業(yè)工人、創(chuàng)業(yè)者等新市民群體的租住需求旺盛。
在這次政策調(diào)整背后，長沙樓市目前也面臨一定回暖壓力。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間，長沙內(nèi)五區(qū)商品住宅供應(yīng)為零，網(wǎng)簽建面約12.9萬平方米，同比去年下跌33%。期間集中開盤項目僅6個，共推出543套房源，成交290套，平均去化僅有約53%。
在今年的前三個月，根據(jù)長沙市統(tǒng)計局，全市商品房銷售面積400.53萬平方米，下降14.4%；其中住宅銷售面積347.87萬平方米，下降18.8%。
毋庸置疑，新政出臺對穩(wěn)定樓市勢必會產(chǎn)生積極效果，待利好政策逐步落地，行業(yè)信心有望不斷增強(qiáng)，市場回溫仍可期待。