文|中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)
受迫于地塊兩極分化的局面，歷經(jīng)多輪實(shí)戰(zhàn)演練后，“精準(zhǔn)投資”、“以銷定投”已成為房企的拿地鐵律。北京年度二批次土拍規(guī)則的多重優(yōu)化，更提升了房企在五月底的土拍決戰(zhàn)中殺出重圍的動(dòng)力。
僧多粥少成常態(tài)，市場(chǎng)分化是必然
經(jīng)36天的預(yù)申請(qǐng)公告，北京2022年第二批集中供地迎“轉(zhuǎn)正”。
3月中旬，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)掛牌9宗預(yù)申請(qǐng)地塊，分布位于朝陽、豐臺(tái)、房山、大興等區(qū)，總起始價(jià)約187.25億元。
與以往預(yù)售機(jī)制不同的是，本次從三個(gè)方面對(duì)競(jìng)買條件進(jìn)行了優(yōu)化。首先，土地繳納金實(shí)行“分期付款”制。地塊成交后30個(gè)自然日內(nèi)需繳納全部政府土地出讓收益和50%的土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)，剩余的土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)可在地塊成交后的4個(gè)月內(nèi)繳清。
在理想狀態(tài)下，房企在競(jìng)得土地后一般會(huì)在四個(gè)月內(nèi)取得預(yù)售證并進(jìn)入首期項(xiàng)目開盤狀態(tài)，可拿到一部分銷售回款來補(bǔ)足前期需要繳付的50%的地價(jià)款費(fèi)用，此舉將有利于緩沖房企資金壓力。
其次，對(duì)于參與競(jìng)買卻空手而歸的企業(yè)，將退還預(yù)申請(qǐng)保證金及利息從而鼓勵(lì)市場(chǎng)主體積極參與競(jìng)買。而對(duì)于未參與地塊競(jìng)買但地塊成交的企業(yè)，僅退還預(yù)申請(qǐng)保證金；對(duì)于未參與地塊競(jìng)買或參與競(jìng)買未報(bào)價(jià)而導(dǎo)致地塊未成交的企業(yè)，不予退還預(yù)申請(qǐng)保證金。另外，對(duì)于多家競(jìng)買人參與同宗地塊預(yù)申請(qǐng)的，在競(jìng)得土地后享有同等權(quán)利。
從首輪集中供地中18城的成交數(shù)據(jù)來看，“精準(zhǔn)投資”與“以銷定投”已成為房企當(dāng)下新的拿地鐵律。與前幾次集中供地相比，本輪成交地塊溢價(jià)率有抬頭向好的跡象。但從土地供有量以及成交量來看，土地?cái)?shù)量總和在下降，流拍率不降反升，熱門城市的核心區(qū)域依舊火熱，相反則較多趨于邊緣化。
以北京為例，2021年首輪集中供地掛牌30宗地塊，共經(jīng)兩日競(jìng)拍后以1110億元全部出讓，吸引超200個(gè)競(jìng)拍主體，僅繳納的保證金就突破千億元。排除重復(fù)后實(shí)際有53家房企及聯(lián)合體參與競(jìng)爭(zhēng)，并且有4家房企報(bào)名競(jìng)拍地塊超過20宗。
而相較于2021年的如火如荼，2022年北京首輪土拍地塊數(shù)量接近減半，17宗地塊攬金480億元以及1宗地塊流拍。雖然相較于去年第二輪和第三輪土拍情況，北京土拍市場(chǎng)已呈現(xiàn)逐漸回暖趨勢(shì)，但地塊間卻出現(xiàn)嚴(yán)重分化。昌平中關(guān)村生命科學(xué)園地塊溢價(jià)率為15％，而順義新城地塊溢價(jià)率僅為0.5％。
此外，曾于2021年第二輪土拍中首次見面的朝陽區(qū)管莊GZGJC-02地塊，因延遲出讓被分為兩宗地塊于第三輪土拍中面市，最終因無企業(yè)報(bào)價(jià)導(dǎo)致流拍。而如今又炒冷飯般的出現(xiàn)在了2022年第二批預(yù)掛牌地塊名單中。
價(jià)格倒掛引注目，太陽宮地塊率先領(lǐng)跑
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾表示“只要地塊好，大家都會(huì)搶?！?/p>
本輪北京所掛牌的18宗地塊中，太陽宮新區(qū)D區(qū)0210-029地塊是各方議論的焦點(diǎn)。從區(qū)域位置來看，地塊處于北三環(huán)與北四環(huán)之間，與地鐵10號(hào)線太陽宮站相鄰，人大附中朝陽分校也在其周邊范圍內(nèi)。
此外，該地塊具有天然的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。雖然指導(dǎo)價(jià)已刷新北京集中供地11.2萬/平的新高，但若按照其出讓條件計(jì)算，在競(jìng)滿政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額10%后，其售價(jià)將在指導(dǎo)價(jià)13萬/平的基礎(chǔ)上打九折至11.7萬/平，倒掛周邊二手房的16萬/平。
或因擔(dān)心競(jìng)拍過于火爆，北京此輪土拍在出讓條件中首增2家或2家以上報(bào)價(jià)時(shí)通過搖號(hào)競(jìng)得地塊歸屬權(quán)，避免因同時(shí)舉牌耽誤流程造成不良影響。
其余地塊中，朝陽崔各莊奶西兩宗地塊以及位于南三環(huán)內(nèi)的豐臺(tái)右安門街道亞林西地塊也引起了不小的爭(zhēng)論。與距離其一公里左右的龍樾合璽、和光悅府、建發(fā)望京養(yǎng)云在售價(jià)格相比，崔各莊奶西中319地塊以8.5萬/平的指導(dǎo)價(jià)具有略微優(yōu)勢(shì)。但318地塊容積率僅為1.4，后期更適合作為低密住宅項(xiàng)目面世，或更為搶手。
而豐臺(tái)右安門街道亞林西地塊雖占據(jù)了地理優(yōu)勢(shì)，但據(jù)其土地出讓文件顯示，地塊增設(shè)“全齡友好社區(qū)”建設(shè)內(nèi)容。
主要包括競(jìng)得人需在644 地塊內(nèi)競(jìng)得人需建設(shè)建筑規(guī)模 837平方米殘疾人康復(fù)中心一處；645地塊內(nèi)競(jìng)得人需建設(shè)建筑規(guī)模350平方米社區(qū)管理服務(wù)用房一處；647地塊內(nèi)競(jìng)得人需建設(shè)建筑規(guī)模1200 平方米郵政局一處、建筑規(guī)模266平方米治安管理用房一處。以及在0501-647地塊提供地上建筑面積19490 平方米、 地下建筑面積8100 平方米商業(yè)/公建用房。減去配建面積后，住宅面積所剩無幾，留給開發(fā)商發(fā)揮的余地不多了。
“全齡友好”為首例，競(jìng)拍意向難及預(yù)期
《政府工作報(bào)告》提出，要積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，加大社區(qū)養(yǎng)老、托幼等配套設(shè)施建設(shè)力度，在規(guī)劃、用地、用房等方面給予更多支持。
為響應(yīng)政策號(hào)召，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)在豐臺(tái)右安門街道亞林西地塊、順義薛大人莊地塊、順義新城第19街區(qū)地塊以及昌平北七家平西府地塊中增加“全齡友好社區(qū)”建設(shè)要求。需增建滿足老年人日常需求的經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施（不低于500平方米不超過1000平方米），需自持且不得改變用途。
資料顯示，“全齡友好社區(qū)”需在室內(nèi)空間方面滿足室內(nèi)裝修菜單化，注重動(dòng)線和視線聯(lián)系，保證老年人的動(dòng)作順暢、安全，廚衛(wèi)空間寬敞且預(yù)留無障礙設(shè)施安裝位置。
在交通流線設(shè)計(jì)方面要滿足居住區(qū)內(nèi)人車分流；場(chǎng)地內(nèi)高差通過坡地或坡道解決；機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）設(shè)置無障礙機(jī)動(dòng)車位，并針對(duì)老年人專用車等新型交通工具、輔助工具在后期加裝改造預(yù)留空間。
在公共空間方面要滿足室外地面平整、防滑；配置散步道、老年活動(dòng)場(chǎng)地等公共活動(dòng)空間；老年人室外活動(dòng)場(chǎng)地具備良好的日照和通風(fēng)條件，并避讓主要機(jī)動(dòng)車道路。
在智慧應(yīng)用與安全保障方面要滿足步行道路、室外場(chǎng)地等場(chǎng)所結(jié)合燈桿、座椅等設(shè)置緊急救助呼叫按鈕，并設(shè)置視頻監(jiān)控系統(tǒng)；危險(xiǎn)地段設(shè)置清晰易識(shí)別的警示標(biāo)識(shí)；應(yīng)用智慧養(yǎng)老技術(shù)手段，同步提交具體說明。充分應(yīng)用全過程BIM數(shù)據(jù)開展智慧管理。
在服務(wù)要求方面需提供老年人日間照料、呼叫服務(wù)、老年餐桌、基礎(chǔ)醫(yī)療、文化娛樂等服務(wù)，同步提交設(shè)施運(yùn)營(yíng)方案計(jì)劃，并提供專業(yè)服務(wù)。
短期看，建造全齡友好社區(qū)，有助于從根本上提升新建小區(qū)的全齡友好配套設(shè)施建設(shè)水平。但適老設(shè)施的有效使用，以及老年人服務(wù)的高效提供，都需要相關(guān)專業(yè)團(tuán)隊(duì)介入運(yùn)營(yíng)。而要鼓勵(lì)多元主體參與其中，這不僅有助于解決全齡友好設(shè)施及項(xiàng)目的維護(hù)和運(yùn)營(yíng)成本問題，也有助于提升相應(yīng)的服務(wù)質(zhì)量。
結(jié)合政策環(huán)境總體來看，近期中央和地方雖政策面利好消息不斷，多個(gè)城市也在地價(jià)、保證金繳納比例、土地價(jià)款繳納等多方面降低了土地出讓門檻。但在疫情影響下，上半年銷售回款進(jìn)度明顯不及預(yù)期，房企現(xiàn)金流仍然吃緊。
同時(shí)，由于市場(chǎng)內(nèi)部競(jìng)拍熱度的進(jìn)一步分化，以及競(jìng)拍規(guī)則的多項(xiàng)改變，去化表現(xiàn)不佳的板塊或區(qū)域?qū)?huì)在此次土拍中受到影響，房企競(jìng)拍意向也會(huì)進(jìn)一步減退。