文｜時代財經 陳澤璇
去年差點談成一個客戶，但準備簽約的那一周，他們整個分公司突然被裁掉了，最后沒有合作成功”，黎敏敏（化名）就職于一家知名聯合辦公品牌，負責一線城市及周邊地區(qū)的項目招商工作，盡管客戶裁員屬于偶發(fā)事件，但近一年，她明顯地感受到行業(yè)在變化，“從2021年開始，客戶就比較少了”。
黎敏敏告訴時代財經，在市場正常時，一個聯合辦公項目達到80%的出租率只需要差不多一年，“但現在能夠維持在60-80%的區(qū)間，都已經是比較好的了”。
曾經，聯合辦公是一個站在風口上的行業(yè)。從2015年開始，國內的聯合辦公行業(yè)迎來快速發(fā)展期，騰訊、阿里、軟銀、SOHO、萬科、金茂和世聯行等知名企業(yè)的入局更是掀起了一場為期幾年的狂歡。即便是如今一心放在學習木工制作、攝影和編程語言Python的潘石屹，在SOHO剛剛進入聯合辦公領域的那些年，也頻頻奔走于各大城市，為自家品牌SOHO 3Q站臺。
2017-2018年是中國聯合辦公行業(yè)的高光時刻，根據艾媒數據中心統(tǒng)計，2017年行業(yè)發(fā)生的投融資事件一共14起，達到歷史峰值，但總金額達到最高的是2018年，即超過60億元，而無論在這之前或之后，從未有任何一個年份總金額超過20億元。
實際上，在2019年之前的每一年，聯合辦公的市場規(guī)模一度呈現翻倍式增長，SOHO 3Q、優(yōu)客工場、WE+、裸心社和米域等知名品牌，無一不是成立于這一時期。然而，當潮水褪去，一些品牌開始嘗到過度擴張的苦果，在發(fā)生一系列危機之后，它們或者被收購，或者縮減規(guī)模，或者直接倒閉，成為了歷史塵埃。
盡管近幾年，聯合辦公的市場規(guī)模依然在增長，但黎敏敏還是感受到行業(yè)在衰退，尤其2020年后，行業(yè)雪上加霜，即便曾經成功穿越洗牌期的勝者，如今也感到痛了。
優(yōu)客工場創(chuàng)下近4年最大虧損
近日，“聯合辦公第一股”優(yōu)客工場發(fā)布了其上市以來的第二份年報。 2021年，優(yōu)客工場實現營業(yè)總收入同比2020年增加20.56%，相比2019年減少9.41%；盡管收入同比增加，但營業(yè)虧損和凈虧損的幅度卻分別擴大至21.27億元和21.63億元，創(chuàng)下近4年最大虧損。
分析收益表可知，導致優(yōu)客工場出現虧損的原因，一是在于營業(yè)成本蓋過營業(yè)收入產生了負毛利，而這至少是近4年長期存在的現象，2019-2021年優(yōu)客工場實現的毛利潤分別為負的2.02億、0.91億元和0.77億元；而商譽減值損失、資產減值損失及費用、開支等增多，則進一步導致虧損幅度的擴大。
其中，2021年首次出現的商譽減值損失高達15.05億元，亦是導致虧損的全部因素中金額最高的一項，優(yōu)客工場稱這是由于其業(yè)務受到疫情的不利影響，導致報告單元（reporting unit）的公允價值低于賬面價值；而長期資產和長期待攤費用減值損失金額達到了第二高，從2020年的0.37億元增加至2021年的1.14億元，同比增加213.61%，增加的原因主要在于賬面價值預計不能完全收回。
即便是過去長期盈利的聯合辦公品牌，在2021年也難以獨善其身。時代財經了解到，另一行業(yè)龍頭創(chuàng)富港2021年實現營業(yè)收入達到2016年掛牌新三板以來的最高值6.48億元，歸母凈利則同比下降73.23%至1061.82萬元，而扣非凈利潤則是2017年以來首次為負，即負的425.82萬元。
不過，創(chuàng)富港指出，凈利潤下降主要原因是啟用新租賃準則對公司利潤產生影響，同時一個項目（瑞思商務中心）的未決訴訟導致計提減值，若排除兩大因素后凈利潤同比增加1112萬元，即達到將近5078.38億元。
值得注意的是，創(chuàng)富港是聯合辦公行業(yè)的龍頭之一，截止 2021 年 12 月 31 日，其在全國擁有的簽約門店數量 230 家， 分布于深圳、廣州、北京、上海、杭州、香港、成都、寧波、 長沙等九大城市，對應的建筑面積合計31.06萬平方米。
即便是行業(yè)龍頭之一，創(chuàng)富港自2017年以來長期處于微利狀態(tài)，凈利潤介于147.72-3966.38萬元，基本每股收益則處于0.01-0.64元區(qū)間；而掛牌新三板的2016年，其凈利潤甚至出現732.98萬元的虧損。
2015年，政府工作報告首次提及“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”，此后幾年，在政策和資本的加持下，聯合辦公的概念才首次被國內大眾所熟知，盡管它在發(fā)達國家并非一個新鮮事物。在當時，聯合辦公經常與諸如共享經濟、互聯網思維和創(chuàng)業(yè)孵化器等概念捆綁，但本質上，它是一門關于辦公室租賃的生意，而在不少業(yè)內人士看來，聯合辦公品牌的主要經營模式為“二房東模式”。
所謂“二房東模式”，指的是將辦公物業(yè)承租下來之后，通過切割、裝修，然后以一定價格分租給企業(yè)客戶，從而賺取中間差價，而這正是聯合辦公行業(yè)長期處于微利狀態(tài)的原因所在，甚至一著不慎便會發(fā)生虧損。
布局10年后投資人虧損離場
“聯合辦公只是滿足社會需求的一個利基市場（niche market），這種行業(yè)有一個特點，就是競爭不能太多，它只是提供給一些利基玩家（niche player）來玩的，很多人涌進去后大家生存不會很好，無論中國還是全世界都是如此”，匯生國際融資總裁黃立沖表示，競爭過于激烈會導致聯合辦公供過于求，而一旦供過于求意味著成本的升高和租金的下跌，“賺不到毛利，馬上就會進入虧損狀態(tài)”。
利基市場指的是在較大的細分市場中具有相似興趣或需求的一小群顧客所占有的市場空間，實際上，聯合辦公滿足的是自由職業(yè)者、中小企業(yè)或者初創(chuàng)公司的辦公需求，黃立沖認為，聯合辦公實現盈利的另一基本前提是“在中長期內這些公司生存率比較高，以及自由職業(yè)者有著很高的收入來輕松應對租金，但中國小企業(yè)的失敗率是很高的，而聯合辦公又是雙創(chuàng)政策推動的。”
黃立沖的另一個身份為協(xié)縱策略管理集團的聯合創(chuàng)始人，2009年創(chuàng)立的聯合辦公品牌協(xié)縱國際企業(yè)港是這家公司的其中一塊業(yè)務，高峰時在國內擁有5萬平方米的辦公面積，但由于前述原因，2017年黃立沖決定退出國內市場，“物業(yè)到期就不做了，賺不到錢，到2019年我們已經完全沒有中國業(yè)務了，現在主力在美國、澳洲、香港和新加坡”，黃立沖向時代財經透露，從入局到退出，“聯合辦公整體是微虧的”。
在2014年9月召開的夏季達沃斯論壇開幕式上首次提出，要借改革創(chuàng)新的“東風”，在960萬平方公里土地上掀起“大眾創(chuàng)業(yè)”、“草根創(chuàng)業(yè)”的浪潮，形成“萬眾創(chuàng)新”、“人人創(chuàng)新”的新態(tài)勢；次年（2015年），“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”首次被寫入政府工作報告，中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)公司的數量開始激增，國內的聯合辦公行業(yè)正式迎來了它的發(fā)展元年。
這一年，毛大慶從萬科高級副總裁離職創(chuàng)立了如今廣為人知的優(yōu)客工場，而創(chuàng)富港雖成立的時間較早，但它掛牌新三板的時間也正好是同樣屬于風口之年的2016年，騰訊、阿里、軟銀、SOHO、萬科、金茂和世聯行等知名企業(yè)也先后入局聯合辦公行業(yè)。
艾媒數據中心的數據顯示，自2015年開始，聯合辦公行業(yè)的投融資事件發(fā)生次數逐漸升高，并在2017年達到了最高峰（14起），而投融資金額卻是在2018年才摸頂，超過60億元。這幾年，不少聯合辦公品牌在資本的助力下開始跑馬圈地。
過激的競爭導致行業(yè)成本過高，使得原本就處于微利狀態(tài)的“二房東模式”如履薄冰，潮水褪去無疑讓行業(yè)雪上加霜，一些品牌由于過度擴張、財務壓力和運營不善的綜合因素下開始暴雷。
“行業(yè)在衰退，客戶越來越少”
持續(xù)虧損至今仍是聯合辦公的行業(yè)性難題，實際上，不少聯合辦公品牌嘗試通過輕資產模式和增值服務的方式來降低成本和提高收入。
以優(yōu)客工場為例，2020年4月優(yōu)客工場宣布向輕資產模式轉型，它的輕資產模式包括以運營管理輸出為主的U Brand與以資產托管為主的U Partner模式。在輕資產模式下，優(yōu)客工場主要輸出品牌服務，并提供空間設計、建造、以及管理服務，而物業(yè)主承擔大部分的前期投入。其中，在U Brand模式下，優(yōu)客工場主要向房東收取品牌、咨詢和運營的管理費；而在U Partner模式下，則主要與房東分享收入。
不過，戴德梁行廣州公司寫字樓部主管及董事梁杰的看法并不樂觀，他認為目前行業(yè)并未擺脫“二房東”的單一盈利模式，“聯合辦公品牌傾向于更輕的投入，租金和裝修也不過度投入，收入與房東分成，對聯合辦公最理想的情況是租金和裝修不用付”，但幾乎沒有房東或業(yè)主愿意完全接受這種模式。
不同的受訪者向時代財經指出，聯合辦公的商業(yè)模式原本就已到達瓶頸，中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)公司的存活率有所降低，而它們正是聯合辦公的客戶群體。梁杰表示：“經濟持續(xù)下行的狀況下，初創(chuàng)企業(yè)和一些中小企業(yè)的抗風險能力是脆弱的，容易出現退租、無法履約、倒閉的情況。聯合辦公的客戶沒有辦法得到及時的補充，但是聯合辦公品牌的租金、運營、人力的成本資源也一直在燒錢，加上聯合辦公空間前期的一次性各種投入，在這種狀況下，虧錢是很正常的”。
就職于一個知名聯合辦公品牌的黎敏敏告訴時代財經，2021年以來明顯感受到行業(yè)在衰退，客戶越來越少，在市場正常的時候，一個聯合辦公項目達到80%的出租率只需要差不多一年，“但現在能夠維持在60-80%的區(qū)間，都已經是比較好的了”。
此外，梁杰指出，大環(huán)境的影響是全面的，非一線寫字樓的帶看量“數據慘淡”。多位不同的受訪者均向時代財經指出，原本已上升的傳統(tǒng)寫字樓空置率被進一步推高，在開發(fā)商去化壓力和現金流壓力下，傳統(tǒng)寫字樓租金的下降相對增強了自身的競爭力，從而導致聯合辦公行業(yè)直面更強的外部競爭。