文｜聞旅編輯部
企查查顯示，5月12日，大理海東開發(fā)市政建設(shè)有限公司新增21條司法拍賣信息，拍賣標的為大理海東新城金鳳邑21套房產(chǎn)，起拍價從111萬～185萬不等，拍賣時間為2022年6月13日10時至2022年6月14日10時止，處置單位為云南省大理白族自治州中級人民法院。
根據(jù)企查查信息，該系列拍賣源于2022年1月4日大理海東開發(fā)市政建設(shè)新增的一則被執(zhí)行人信息，其案號為（2022）云29執(zhí)2號，執(zhí)行標的為25650982元。
信息顯示，大理海東開發(fā)市政建設(shè)有限公司成立于2012年6月，公司注冊資本56000萬元人民幣，經(jīng)營范圍包括城市建設(shè)項目的投資開發(fā)、經(jīng)營；房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營；城市市政基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務；開展與城市建設(shè)相關(guān)的其他業(yè)務等，公司由大理海東開發(fā)投資集團有限公司（以下簡稱“大理海東開發(fā)投資集團”）和中國農(nóng)發(fā)重點建設(shè)基金有限公司分別持股87.2411%和12.7589%。
作為大理海東開發(fā)區(qū)主要的基礎(chǔ)設(shè)施投資和開發(fā)主體，大理海東開發(fā)投資集團成立于2012年6月，由大理海東開發(fā)管理委員會全資控股，根據(jù)官方介紹，該公司負責海東新城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務設(shè)施建設(shè)投資和一級土地開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務。
大理海東開發(fā)市政建設(shè)有限公司最初由大理海東開發(fā)投資集團獨資控股，2016年1月，大理海東開發(fā)投資集團發(fā)行過兩支債券代碼為127372.SH和1680037.IB的一般企業(yè)債，票面利率（當期）均為6.01%，實際發(fā)行規(guī)模均為5億元，起息/到期日期均為2016年1月25日和2023年1月25日。
也是從2016年起，大理海東開發(fā)投資集團及旗下大理海東開發(fā)市政建設(shè)有限公司在大理展開了攻勢迅猛的圈地運動。包括涔湫園、學府苑、理悅灣、水磨莊、金鳳邑等，目前旗下開發(fā)有多個地產(chǎn)項目。按照官方說法，大理海東開發(fā)投資集團全力引導樓市規(guī)范，建設(shè)生態(tài)海綿城市，打造健康生活大理示范區(qū)。
或許是意識到自身實力有限，2018年8月，大理海東開發(fā)市政建設(shè)有限公司注冊資本發(fā)生變更，中國農(nóng)發(fā)重點建設(shè)基金有限公司成為新增股東，出資14000萬元持股25%；然而僅過了1年，中國農(nóng)發(fā)重點建設(shè)基金有限公司便“意興闌珊”，其先后于2019年11月和2021年11月2次減持其所持的大理海東開發(fā)市政建設(shè)有限公司股權(quán)。
截至2020年底，大理海東開發(fā)投資集團總資產(chǎn)148億元，凈資產(chǎn)77億元，中證鵬元評估有限公司2021年對公司評級為AA-，按照大理海東開發(fā)投資集團方面的說法，這代表著公司財務健康，還款能力強。
但根據(jù)其歷年的財務數(shù)據(jù)顯示，早在疫情之前，大理海東開發(fā)投資集團的經(jīng)營形勢已呈下滑態(tài)勢，其2018年營收為4.84億元，同比153.40%，但凈利潤為7319.17萬，同比下滑-15.48%；2019年，公司營收及凈利潤雙降，疫情下的2020年，大理海東開發(fā)投資集團更是遭遇重創(chuàng)，其營收降至1.15億，凈利潤降至4980.19萬，同比大跌30.72%，而從2021年中報情況來看，其利潤情況仍未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。
或許是為了緩解公司資金壓力，2021年8月，云南民族基金管理股份有限公司與大理海東開發(fā)投資集團有限公司簽訂20億項目融資合作協(xié)議，全力支持大理海東開發(fā)委員會向生態(tài)文明建設(shè)轉(zhuǎn)型。與此同時，大理海東開發(fā)投資集團曾以近10%的預期年化收益率，數(shù)次在官方微信發(fā)布大理海東開發(fā)集團債權(quán)轉(zhuǎn)讓融資項目融資信息。
另一邊，大理海東開發(fā)投資集團分別于2021年7月和8月在云南產(chǎn)權(quán)交易所對九溪國際的整體資產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓，兩次轉(zhuǎn)讓的掛牌價均為6.5億元。
相關(guān)信息顯示，該項目位于大理海東新城覽川路以東，九溪路以西。項目用地面積為83569.39平方米，用地性質(zhì)為商業(yè)用地（B1）兼容居住小于等于20%，批準總建筑面積為279208.23平方米。項目主要技術(shù)指標為建筑密度小于等于40%、容積率小于等于3.5、綠地率大于等于20%。項目地理位置醒目、區(qū)域交通便捷，毗鄰碧波洱海，景觀視野極佳。建成后將是一個集商貿(mào)會展、商業(yè)服務、精品酒店、休閑娛樂、生活配套等功能于一體的城市商業(yè)綜合體項目。
來源大理海開集團
由于當前國家對房地產(chǎn)市場實行的各項政策及疫情的影響，導致部分投資方對當前市場信心不足，難以完成資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。2021年9月，大理海東開發(fā)投資集團決定停止大理海東九溪國際建設(shè)項目整體資產(chǎn)的公開掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)為加大招商引資，積極探索多種合作模式，力爭項目盡快復工。
但或許是此后連續(xù)的疫情，項目招商引資仍不順利。2022年4月，大理海東開發(fā)投資集團再次將該資產(chǎn)擺上貨價，且掛牌價從605億直降至5.85億元，但從目前情況看，項目似乎仍未有人接手。
至于此次被拍賣的大理海東新城金鳳邑21套房產(chǎn)，該項目位于海東新城獨秀路南側(cè)，總占地43畝，總建筑面積37828平米，官方說法是，項目周邊緊鄰市政府、智能農(nóng)貿(mào)市場、海洋館、金尚街等完善的商業(yè)配套，可以說是整個海東最繁華的商業(yè)街區(qū)。
據(jù)了解，作為一個老牌長線旅游目的地，大理樓市主要以文旅地產(chǎn)為主，消費客群主要為異地游客。受形勢沖擊，早在疫情之前，當?shù)氐奈穆玫禺a(chǎn)已經(jīng)虛火隱現(xiàn)，而自2020年以來，大理樓市受新冠疫情影響明顯，包括成交均價、成交面積等，均呈現(xiàn)下滑趨勢。
根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2021年大理房價整體下跌6.47%，為10924元/平方米。截止2022年3月，大理新房價格同比下跌5.7%，二手房價格同比下跌4.7%。今年第一季度，大理新房成交量不足10萬平方米。而作為大理海東開發(fā)投資集團的大本營，因受洱海治理保護和疫情防控帶來的雙重打擊，曾經(jīng)的“明星片區(qū)”海東片區(qū)更是淪為重災區(qū)。
“重開發(fā)、輕運營”、“借文旅之名、行地產(chǎn)之實”——國內(nèi)文旅地產(chǎn)行業(yè)的諸多通病，曾讓前赴后繼的玩家折戟沉沙，當行業(yè)頑疾在疫情沖擊下被無限放大，如何成功渡劫，成為擺在每一個玩家面前的挑戰(zhàn)。身為大理文旅地產(chǎn)的頭部玩家，債務即將迎來兌付的大理海東開發(fā)投資集團能否挺過這場危機？聞旅對此保持關(guān)注。