記者 | 黃昱

廣州又一個(gè)百億級(jí)別舊村改造項(xiàng)目釋放出穩(wěn)妥推進(jìn)的信號(hào)。

5月17日，據(jù)廣州增城瑤田村更新改造官微消息，經(jīng)過(guò)村民代表表決，廣東珠江投資股份有限公司（下稱“珠江投資”）成為瑤田村（新圍、龍?zhí)?、東聯(lián)、西聯(lián)）舊村改造項(xiàng)目正式合作企業(yè)。

這是繼黃埔新溪村舊改后，廣州今年第二個(gè)確定合作企業(yè)的舊村改造項(xiàng)目。

據(jù)招標(biāo)公告顯示，該項(xiàng)目總用地面積128.72公頃，改造范圍內(nèi)總建筑面積 84.77萬(wàn)平方米，項(xiàng)目改造投資總金額預(yù)計(jì)為111億元。項(xiàng)目采取全面改造方式、合作改造模式，改造范圍內(nèi)集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，涉及居民1146戶，戶籍人口2870人。

這樣一個(gè)百億級(jí)別的大體量舊改項(xiàng)目，對(duì)合作企業(yè)的要求自然也不低，尤其是產(chǎn)業(yè)方面，需申請(qǐng)企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入承諾書(shū)。

首先，要求申請(qǐng)的合作企業(yè)導(dǎo)入項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)建設(shè)量不低于項(xiàng)目總建設(shè)量的15%，或融資地塊產(chǎn)業(yè)建設(shè)量不低于融資地塊總建設(shè)量的20%。

與此同時(shí)，按照建設(shè)時(shí)序開(kāi)展產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，項(xiàng)目將以數(shù)字文化創(chuàng)意為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，引入國(guó)家級(jí)、省級(jí)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)（基地）的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)1家或者自營(yíng)，導(dǎo)入文化旅游新業(yè)態(tài)，集聚一批動(dòng)漫游戲、數(shù)字音樂(lè)影視、高清視頻、電競(jìng)等數(shù)字文化創(chuàng)意、文化科技、文旅裝備制造、智慧旅游企業(yè)，承諾5年內(nèi)創(chuàng)建1家市級(jí)以上文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。

珠江投資與電競(jìng)行業(yè)聯(lián)系緊密。珠江投資曾捆綁電競(jìng)使勁營(yíng)銷過(guò)一次，因?yàn)橥瑢儆诤仙档腅DG在去年11月拿下了英雄聯(lián)盟S11全球總冠軍，引發(fā)廣泛關(guān)注。

珠江投資由朱孟依次子朱偉航掌舵，而EDG電競(jìng)俱樂(lè)部則屬于朱孟依長(zhǎng)子朱一航。雙方的合作不少，例如珠江投資位于廣州番禺的珠江未來(lái)城項(xiàng)目引入“電競(jìng)、汽車、直播、工文旅、科技”五大IP，并以此作為全鏈條布局電競(jìng)教育、主題產(chǎn)業(yè)園的先發(fā)場(chǎng)景。

除了數(shù)字文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)之外，瑤田村還要?jiǎng)?chuàng)建1家廣州市級(jí)眾創(chuàng)空間，以及引入不低于1家國(guó)際知名商業(yè)品牌，大型零售或服務(wù)類項(xiàng)目。

根據(jù)詳細(xì)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方案，瑤田村導(dǎo)入的大型零售商場(chǎng)為奧特萊斯商業(yè)中心。

珠江投資與奧特萊斯也已有合作案例，其位于廣州從化的珠江壹城項(xiàng)目在規(guī)劃之初就對(duì)外稱將引入奧特萊斯，今年4月28日，珠江投資和8號(hào)倉(cāng)奧特萊斯正式簽約，宣稱將于2023年開(kāi)業(yè)。

除了要滿足特定的申請(qǐng)條件外，一家企業(yè)想要參與增城舊改還須按照增城區(qū)合作意向企業(yè)招標(biāo)量化評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核，成為候選合作企業(yè)的量化評(píng)分不得少于60分。

一位珠江投資舊改相關(guān)人士曾對(duì)界面新聞透露，這個(gè)量化評(píng)分的總分100分，其中60分來(lái)自注冊(cè)資金、納稅金額、改造方案等多方面的分?jǐn)?shù)，而如果在增城區(qū)域有公開(kāi)拿地屬于加分項(xiàng)，可以占到40分，最終能拿到多少取決于所拿地塊大小。

此外，增城不鼓勵(lì)一家房企同時(shí)在增城推進(jìn)多個(gè)舊改項(xiàng)目，上述珠江投資舊改相關(guān)人士透露，如果一家企業(yè)在增城已獲取一個(gè)舊改項(xiàng)目，就會(huì)被扣掉10分，這是減分項(xiàng)。這些想再拿項(xiàng)目的企業(yè)就必需在增城拍下一塊商住地塊來(lái)彌補(bǔ)這10分。

因此，雖然珠江投資在2020年聯(lián)合升龍一起成為了增城長(zhǎng)崗村舊改項(xiàng)目的合作企業(yè)，但其去年在增城以約47.7億元拿下兩宗地塊的舉措，大概率已經(jīng)彌補(bǔ)了這一減分項(xiàng)。

珠江投資在建設(shè)廣州合生匯時(shí)，就開(kāi)始推進(jìn)瑤田村舊改的前期工作。從珠江投資2018年半年度工作報(bào)告了解到，下半年重點(diǎn)工作包括推進(jìn)與瑤田村確定為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體（續(xù)簽合作補(bǔ)充協(xié)議）。

2019年1月份，瑤田村通過(guò)村民代表表決同意選擇珠江投資為舊村改造項(xiàng)目合作意向企業(yè)，11月份，瑤田村正式開(kāi)始進(jìn)行入戶測(cè)量。同年，臨近瑤田村的廣州合生匯正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，珠江投資在廣州正式成為合作企業(yè)的項(xiàng)目已有5個(gè)（五村、沙溪、泰寧分開(kāi)計(jì)算），改造面積超440公頃，改造投資額超460億。

事實(shí)上，自8月底住建部發(fā)布63號(hào)文禁止城市更新大拆大建后，近年來(lái)如火如荼進(jìn)行的廣州舊改明顯放慢了腳步，不少資金壓力較大的房企也退出了部分廣州舊改項(xiàng)目。

第一太平戴維斯廣州及福建策略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人陸國(guó)強(qiáng)對(duì)界面新聞表示，目前廣州舊改處于緩慢推進(jìn)狀態(tài)，但從未停止。新的舊改政策下，拆建比、樹(shù)木保護(hù)、文物保護(hù)等要求逐漸嚴(yán)格，許多跳步前進(jìn)的項(xiàng)目，需要對(duì)錯(cuò)過(guò)的環(huán)節(jié)進(jìn)行補(bǔ)充完善，因此拉長(zhǎng)了改造進(jìn)程。

瑤田村舊改招標(biāo)公告中也特別提到，該項(xiàng)目將嚴(yán)格按照《中共中央辦公廳國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的意見(jiàn)》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于科學(xué)綠化的指導(dǎo)意見(jiàn)》、《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》等文件要求，落實(shí)歷史文化和名木古樹(shù)保護(hù)措施，堅(jiān)決防止濫砍濫伐、破壞歷史文化風(fēng)貌，并在實(shí)施方案編制過(guò)程中充分征求及落實(shí)公眾及專家意見(jiàn)。

此外，陸國(guó)強(qiáng)指出，舊改需在前期沉淀大量資金，但當(dāng)前融資要求、審批流程的變化，都給不少企業(yè)都帶來(lái)挑戰(zhàn)。