記者 杜萌
5月21日,中航首鋼綠能REIT發(fā)布份額解除限售的提示性公告,公告顯示,6月21日,該REIT項目將有2000萬份戰(zhàn)略配售份額滿足解除限售條件。
本次戰(zhàn)略配售份額解禁后,可流通份額合計為6000萬份,占該基金全部基金份額的60%。
作為限售的戰(zhàn)略配售份額,這2000萬份基金并沒有參與二級市場的交易,而是享受REITs項目的年度利潤分配。公告顯示,根據(jù)項目的2021年年度報告,中航首鋼綠能 REIT2021年度可供分配金額為1.73億元,根據(jù)《基金招募說明書》的規(guī)定,2022年度預(yù)測的可供分配金額為1.02億元。
基于上述數(shù)據(jù),當(dāng)投資人在首次發(fā)行時買入本基金,買入價格 13.38 元/份,該投資者的 2021 年測算凈現(xiàn)金流分派率=年度可供分配現(xiàn)金流/基金買入成本,即每份基金的年度凈現(xiàn)金流分派率為12.91%。
Wind數(shù)據(jù)顯示,截至5月20日,中航首鋼綠能REIT收盤價為17.09元,相比13.38元的發(fā)行價格,漲幅為27.73%。
這意味著中航首鋼綠能REIT的年度凈現(xiàn)金流分派率遠遠不及二級市場的漲幅。對此,中航首鋼綠能REIT公告特別說明,公募基礎(chǔ)設(shè)施REIT的凈現(xiàn)金流分派率和投資者的買入成本相關(guān)。
二級市場交易價格上漲會導(dǎo)致買入成本上漲,導(dǎo)致投資者實際的凈現(xiàn)金流分派率降低。
如果投資人在 5月19日通過二級市場交易買入本基金,假設(shè)買入價格 17.06元/份,該投資者的 2022年度凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測值為5.98%。
那么,距離首批9只公募REITs的限售份額解禁不足一個月,持續(xù)溢價的公募REITs會否面臨潛在的價格沖擊?
從二級市場的交易價格來看,今年以來,與股債關(guān)聯(lián)性較低的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs走出了一波火熱的上漲行情,盡管近期公募REITs市場有所降溫,但整體漲幅仍處于高位。
Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,9只首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行規(guī)模達到64億份。其中,滿12個月解禁的基金份額達到21.93億份。
業(yè)內(nèi)人士提示,考慮到限售份額即將解禁,并且去年的凈現(xiàn)金流分派率不及二級市場溢價,屆時會帶來新增的流通份額供給,投資者需警惕解禁可能構(gòu)成的價格沖擊。
界面新聞記者了解到,針對累計漲跌幅過大、連續(xù)多日漲跌幅過大的REITs項目,目前交易所采取交易日開盤停牌一小時或一天的冷卻機制,并要求公募基金管理人提示市場關(guān)注交易風(fēng)險。而隨著公募REITs市場的持續(xù)擴容,未來相關(guān)產(chǎn)品的稀缺性將會下降,資金給予產(chǎn)品的溢價空間或?qū)⒅饾u減少。