文|市值觀察 云 潭
編輯|小市妹
房地產(chǎn),變成了財(cái)富縮水的“重災(zāi)區(qū)”。
《新財(cái)富》發(fā)布的2022年500富人榜中,TOP20只有兩名房地產(chǎn)企業(yè)家(楊惠妍、王健林),前十名已不見地產(chǎn)商的身影。而財(cái)富跌落最快的“爛番茄”榜單中,擠滿了曾經(jīng)耀眼奪目的地產(chǎn)掌門人。
“起高樓、宴賓客、樓塌了”這似乎是近兩年來諸多民營房企的真實(shí)寫照,曾經(jīng)有多么輝煌風(fēng)光,現(xiàn)在就有多么凄慘潦倒。
商海沉浮三十余載,王健林始終保持著危機(jī)感,這位軍人企業(yè)家走過低谷,又重回富豪榜前二十。在受周期影響巨大的房地產(chǎn)業(yè),萬達(dá)屹立不倒,離不開王健林的前瞻判斷和殺伐決斷的勇氣。
2000年,正處中國住宅市場化的發(fā)軔階段,王健林卻大手一揮,進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn);2017年又是房地產(chǎn)一輪高峰期,他卻毅然全盤輕資產(chǎn)化。
別人看不懂不理解,甚至嘲笑譏諷,王健林卻絲毫不留戀,拖泥帶水、踟躕不前不是他的本色。
早早咬緊牙根斷臂求生,王健林掌舵萬達(dá)這艘巨輪駛向了避風(fēng)港。在這兩年的戚風(fēng)慘雨中,萬達(dá)艱難轉(zhuǎn)型,驚濤駭浪中求得平穩(wěn)過渡。
那個(gè)重義氣、挽狂瀾、絕地求生的老王又一次證明了自己。
01 誰才是“白衣騎士”?
5年前的7月19日,是一個(gè)讓中國地產(chǎn)界側(cè)目的一天。
當(dāng)天傍晚,北京CBD中心的萬達(dá)索菲亞酒店,名流云集,車水馬龍。王健林、孫宏斌、李思廉、張力地產(chǎn)大佬們悉數(shù)登場,而當(dāng)王健林和孫宏斌正要簽訂一場“世紀(jì)交易”時(shí),原定下午4點(diǎn)開始的儀式,被要求延后1個(gè)小時(shí)。
此后,故事的版本幾經(jīng)更迭,有人說李思廉臨時(shí)壓價(jià),王健林摔杯爭吵,簽約現(xiàn)場背板和PPT一度撤換。王健林對此矢口否認(rèn),最終三方握手合作,王健林甩賣637.5億的資產(chǎn)包,融創(chuàng)接盤其中13個(gè)文旅項(xiàng)目,富力拿下了77家酒店。以當(dāng)時(shí)的價(jià)格來看,孫宏斌和李思廉都撿了大便宜。
值得一提的是,王健林還不惜貸款300億給孫宏斌,來收購自己的文旅資產(chǎn),他的這番舉動(dòng)甚至遭到“嘲笑”,畢竟2017年還處于地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)上升期。
回頭來看,才知當(dāng)時(shí)之意。軍人出身的王健林在關(guān)鍵時(shí)刻毫不拖泥帶水,638億的資產(chǎn),幾乎是2016年萬達(dá)集團(tuán)總資產(chǎn)的十分之一,相當(dāng)于當(dāng)時(shí)集團(tuán)總營收的四分之一。
當(dāng)年,萬達(dá)遭遇監(jiān)管層排查,孫宏斌和李思廉充當(dāng)了王健林的“白衣騎士”,幫助萬達(dá)回血,應(yīng)對危機(jī)。
但潘多拉魔盒似乎就開啟于這場“世紀(jì)交易”,許多民營房企從巔峰開始跌落。如今融創(chuàng)年報(bào)難產(chǎn),債務(wù)違約;富力的境況也好不了多少,2021年就虧了88個(gè)“小目標(biāo)”。
風(fēng)云變幻,時(shí)局更迭。王健林又成為了新的“白衣騎士”。在償還了2000多億債務(wù),轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn),萬達(dá)身軀更加壯實(shí)。
今年以來,王健林已經(jīng)聯(lián)手建業(yè)胡葆森、鑫苑張勇、山西田森杜寅午,并接手了北京藍(lán)色港灣、五棵松卓展購物中心的運(yùn)營權(quán)。
4月1日,“河南地產(chǎn)之王”胡葆森牽手王健林,宣布將全部商業(yè)項(xiàng)目出租給萬達(dá)商管,后者全盤經(jīng)營。據(jù)稱,萬達(dá)此次耗資7億元,獲得建業(yè)商業(yè)項(xiàng)目10年運(yùn)營權(quán)。
除了商業(yè)主力艦,萬達(dá)圍繞地產(chǎn),新的艦隊(duì)已經(jīng)起航。萬達(dá)地產(chǎn)(住宅板塊)聚焦萬達(dá)商業(yè)周邊開發(fā),并已落子武漢、貴陽?!安蛔非笠?guī)模,為商管而存在,每年消化萬達(dá)廣場住宅配套,保持幾百億銷售額?!蓖踅×衷缭?018年對住宅業(yè)務(wù)進(jìn)行了重新定位。
其次,萬達(dá)大力進(jìn)軍“地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”。與一汽紅旗經(jīng)銷商泰岳集團(tuán)合資成立了“萬達(dá)汽車科技服務(wù)有限公司”,探索萬達(dá)商業(yè)+汽車銷售服務(wù)的新模式。
醫(yī)療領(lǐng)域,王健林一直非常重視,投資60億元和匹茲堡大學(xué)醫(yī)學(xué)中心合作的成都萬達(dá)匹茲堡國際醫(yī)院即將于下半年開業(yè)。
此外,萬達(dá)還注冊了“萬茶”商標(biāo),準(zhǔn)備入局飲品、啤酒、方便食材等行業(yè)。
盡管王健林已經(jīng)基本不公開露面,但從萬達(dá)的一系列動(dòng)作,也能看出他重拾舊河山的雄心壯志。
數(shù)據(jù)來源:《2022新財(cái)富500富人榜》
時(shí)至今日,萬達(dá)仍能在行業(yè)危局中屹立,王健林依舊在富豪榜前列。不得不說,5年前那個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻的抉擇,對行業(yè)前瞻性的判斷,為萬達(dá)留出了一線生機(jī)。
02 最重要的手牌
“什么都可以放棄,唯獨(dú)萬達(dá)商業(yè)不能放棄?!痹谕踅×挚磥?,萬達(dá)商管是他手中最重要的王牌。
萬達(dá)商業(yè)曾在港股上市,但資本市場并不買賬,估值平平,流動(dòng)性不佳。2016年,王健林選擇將其私有化。
“我做過許多投資項(xiàng)目,很多朋友跟著我一起投資,每一單賺著很開心,唯一這一單,跟著我的朋友虧錢了,我不能對不起朋友和股東?!?/p>
退市后,大環(huán)境對萬達(dá)十分不友好,王健林一直期待東山再起。時(shí)間來到2019年,萬達(dá)商管決定徹底剝離所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù),他親口表示“一平米都不留?!?/p>
萬達(dá)商管正式開啟輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,專注運(yùn)營管理,強(qiáng)調(diào)服務(wù)屬性;2021年開始萬達(dá)商管將不再投資持有萬達(dá)廣場物業(yè),只進(jìn)行品牌輸出,負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)與運(yùn)營,賺取收益。
當(dāng)下,經(jīng)過一輪慘烈的洗牌后,房地產(chǎn)政策逐步回暖。港股市場也對輕資產(chǎn)模式青睞有加,碧桂園服務(wù)的市值一度超過碧桂園,華潤萬象生活42倍PE遠(yuǎn)高于華潤置地的6倍。
萬達(dá)輕裝上陣后,王健林要再戰(zhàn)港股。4月22日,萬達(dá)商管更新了招股書,也向投資者展示了其在商管領(lǐng)域的實(shí)力。
數(shù)據(jù)來源:珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司招股書
萬達(dá)商管旗下“417個(gè)商業(yè)廣場,在管面積5900萬平方米,出租率98.8%。在管面積全球第一,甚至超過第2名至第10名的總和,是中國唯一獨(dú)立向第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運(yùn)營公司?!笨梢姡f達(dá)在商業(yè)管理領(lǐng)域是獨(dú)一檔的存在。
但資本市場更加關(guān)注此前H股私有化時(shí)與資本方簽訂的對賭協(xié)議,這份協(xié)議讓王健林左支右絀,疲于應(yīng)付。
此次,萬達(dá)商管Pre-IPO,引入騰訊、螞蟻集團(tuán)、中信資本、碧桂園等,融資60億美元,估值達(dá)到280億美元(1800億元)。
萬達(dá)需要付出的“代價(jià)”,則是承諾2021年預(yù)估實(shí)際凈利潤、2022年及2023年扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤分別不低于51.9億元、74.3 億元和94.6億元。如未達(dá)成,萬達(dá)需要無償轉(zhuǎn)讓相應(yīng)的股份或現(xiàn)金。
4月29日,萬達(dá)商管集團(tuán)公布了2021年財(cái)報(bào),集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營收471.05億元,同比增長20.37%;歸母凈利潤132.92億元。
而且,集團(tuán)負(fù)債進(jìn)一步降低,有息負(fù)債縮減了320億元,凈負(fù)債率降至34.6%,在手現(xiàn)金413.53億元。
對比來看,2021年,萬達(dá)商管集團(tuán)收入是新城控股、華潤萬象生活商管收入的13倍;凈利潤則是華潤萬象整體利潤的近8倍。
作為上市主體,萬達(dá)商管也在更新后的招股書中表示,“公司2021年預(yù)估實(shí)際凈利潤已達(dá)到目標(biāo)凈利潤的要求?!边@無疑打消了資本市場的焦慮。
業(yè)績回升,負(fù)債降低,王健林擁有了再戰(zhàn)港股的底氣。
03 幾度沉浮
如果要梳理王健林從商經(jīng)歷中的“三大戰(zhàn)役”,那應(yīng)該是1988年走出體制下海經(jīng)商;2000年,轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn);2017年,割肉甩賣,全盤轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。
除了創(chuàng)業(yè)初期的果決,兩次關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)的前瞻性決定,使得萬達(dá)能在行業(yè)低谷期安然度過,擁有了“東山再起”的資本。
1998年,亞洲金融危機(jī)席卷而來,為拉動(dòng)內(nèi)需,我國取消福利分房,住宅市場由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)跨入商品經(jīng)濟(jì)時(shí)代。
兩年后,正值世紀(jì)之交,那時(shí)的中國房地產(chǎn)市場還處于發(fā)軔期,草莽英雄輩出,民營房企蓄勢待發(fā),誰能搶占先機(jī),便能勇立潮頭。
那一年,48歲的王石卸掉總經(jīng)理的職務(wù)任董事長,萬科選擇美國最優(yōu)秀地產(chǎn)商之一帕爾迪作為學(xué)習(xí)對象,此后多年萬科均位居中國房地產(chǎn)榜首。
而就在那一年的5月,王健林召集高管集中開了三天會(huì),他敏銳地感覺到住宅開發(fā)的危機(jī):“住宅開發(fā)最大的問題就是現(xiàn)金流不穩(wěn)定,利潤就不能持續(xù),我心里始終不安穩(wěn),能不能有一個(gè)長治久安的辦法?”
上世紀(jì)90年代,創(chuàng)業(yè)期間,王健林辦過超市,開過工廠,搞過電梯廠、變電站;進(jìn)入房地產(chǎn)后,他又頻繁因?yàn)樽≌?xiàng)目資金問題,多次走到懸崖邊緣,這樣的經(jīng)歷讓王健林始終保持著巨大的危機(jī)感。
經(jīng)過討論,王健林決定進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),收租物業(yè)不僅能保證現(xiàn)金流穩(wěn)定,而且受政策調(diào)控影響較小,還可以滾動(dòng)發(fā)展,越做越好。
因此,當(dāng)人們還聚焦在住宅業(yè)務(wù)時(shí),萬達(dá)早已切入商業(yè)地產(chǎn),并迅速成為中國商業(yè)地產(chǎn)之王。
2011年,開發(fā)商涌入商業(yè)地產(chǎn),王健林在接受采訪時(shí)表示,“他們已經(jīng)錯(cuò)過了最好的時(shí)機(jī)。”但這一現(xiàn)象并非壞事,“全世界房地產(chǎn)投資的比重,住宅和商業(yè)地產(chǎn)是各占50%,歐美發(fā)達(dá)國家商業(yè)地產(chǎn)甚至占到60%以上,這是發(fā)展規(guī)律,中國已經(jīng)連續(xù)20年住宅開發(fā)比重在85%以上了,帶來了很多惡果?!?/p>
正是結(jié)合全球商業(yè)地產(chǎn)的研判,以及對中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的擔(dān)憂,讓王健林篤定商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。
2017年,王健林又作出重大決定。彼時(shí),正在全球快速擴(kuò)張的萬達(dá)被監(jiān)管層排查授信風(fēng)險(xiǎn),股債雙殺,一時(shí)間風(fēng)聲鶴唳。
當(dāng)時(shí)的萬達(dá)集團(tuán)被曝出總負(fù)債高達(dá)4200億元,“首富”其實(shí)是“首負(fù)”。對此,他強(qiáng)硬回應(yīng):萬達(dá)商業(yè)資產(chǎn)6000億元,凈資產(chǎn)1900億元,“資不抵債”是空談。但這相當(dāng)于變相承認(rèn)了4000多億的負(fù)債。
關(guān)鍵時(shí)刻,王健林做出了鐵腕般的抉擇——海外資產(chǎn)清零,打折甩賣文旅和酒店資產(chǎn),整體負(fù)債必須降到60%以下。
2017年起,萬達(dá)調(diào)轉(zhuǎn)船頭,開啟“賣賣賣”模式。638億的資產(chǎn)包轉(zhuǎn)售給融創(chuàng)和富力,又把37家百貨門店賣給了蘇寧易購,將萬達(dá)影院股份轉(zhuǎn)給阿里。這一年,萬達(dá)“甩賣”了1300億資產(chǎn)。
到2018年底,萬達(dá)瘦身2158億元負(fù)債,較上一年總債務(wù)減少了約三分之一,負(fù)債率降低到60%以內(nèi)的安全線。
這五年,王健林遠(yuǎn)離聚光燈,變得低調(diào)了許多。昔日亞洲首富的光環(huán)不再,身價(jià)縮水了1100多億。
他不接受采訪,鮮有公開露面。那個(gè)一字千金,豪言壯語的地產(chǎn)大鱷變得低調(diào)沉寂。
而那時(shí),許多民營房企還在“買買買”,不斷擴(kuò)充規(guī)模,或進(jìn)行多元化擴(kuò)張。5年后的當(dāng)下,“王健林成了許家印最羨慕的人”,劫難過后,王健林變得更加理性,對商業(yè)的見解也更加“通透”。
“首富”標(biāo)簽只不過是外界的一種嘉許,企業(yè)能否真正長久屹立不倒,不在于人脈有多廣,智商有多優(yōu)越,資本有多雄厚,而在于是否高瞻遠(yuǎn)矚,關(guān)鍵時(shí)刻能否力挽狂瀾。
創(chuàng)業(yè)30余載,王健林歷盡千帆,滄海橫流,不變的是他的本色和膽識(shí)。幾經(jīng)坎坷,萬達(dá)這艘巨輪在驚濤駭浪中穿行,沉浮在中國房地產(chǎn)行業(yè)的波瀾起伏中。
如今,萬達(dá)斷臂求生后,終于脫胎換骨,王健林也期望上演一出“王者歸來”的故事。