文|Alter
每年到了畢業(yè)季的當(dāng)口，“租房”都會(huì)成為社交媒體上的焦點(diǎn)話題，也是房東和中介們最忙碌的時(shí)刻。
2022年注定是一個(gè)特殊的年份。在新一輪疫情的影響下，國(guó)內(nèi)不少高校采取了封閉管理的策略，一二線城市的居民社區(qū)相繼實(shí)行了嚴(yán)格的防疫制度，原本有租房需求的年輕人被迫在微博、豆瓣、閑魚(yú)等渠道上搜索房源。
同時(shí)租房平臺(tái)的內(nèi)卷也進(jìn)一步加劇，自如、安居客、天貓好房等平臺(tái)紛紛將注意力集中在線上，或是為線下門(mén)店提供流量扶持，或是策劃了多種直播活動(dòng)，甚至給出了用戶在線上找房、看房、咨詢、簽約的一整套方案。
借用一位房產(chǎn)中介的話來(lái)說(shuō)：租房平臺(tái)的科技內(nèi)卷越來(lái)越激烈，直接將租房市場(chǎng)“卷”進(jìn)了網(wǎng)購(gòu)時(shí)代。
一個(gè)“古典”詞匯的背后
早在1997年的時(shí)候，王峻濤就寫(xiě)出了國(guó)內(nèi)第一個(gè)電子商務(wù)網(wǎng)頁(yè)，“網(wǎng)購(gòu)”可以說(shuō)是妥妥的古典互聯(lián)網(wǎng)詞匯。
可房產(chǎn)市場(chǎng)似乎是電商最難攻克的陣地，即便58同城、貝殼等平臺(tái)早已是百億市值的巨鯨級(jí)企業(yè)，大多數(shù)用戶有租房需求時(shí)照舊習(xí)慣在線下查找房源信息，在中介或二房東的引導(dǎo)下一間間帶看。有時(shí)為了避免在租房過(guò)程中踩坑，剛走出校門(mén)的年輕人還要假裝老練，提前做足功課。
2020年至今的新冠疫情，已然改變了租房市場(chǎng)的演變軌跡，當(dāng)線下看房、簽約等行為被迫暫停后，衍生出了一系列新業(yè)態(tài)。
比如在2020年初的時(shí)候，自如、貝殼、安居客等平臺(tái)就上線了VR看房功能，用戶在租房平臺(tái)上看到的不再只有幾張不夠清晰的照片，可以直觀地看到房屋的格局和裝修情況，很大程度上不必盲目踩坑，先在線上篩選出合適的房源，再到線下查看確認(rèn)，盡可能節(jié)省了不必要的線下流程。
到了2022年的畢業(yè)季，直播看房已經(jīng)是一種流行的租房渠道，安居客、天貓好房等平臺(tái)開(kāi)始進(jìn)行常態(tài)化的直播引流，一些房產(chǎn)門(mén)店的中介紛紛以視頻直播的形式帶看，進(jìn)一步將線下流程遷移到線上。
長(zhǎng)租行業(yè)起家的自如還要“激進(jìn)”，除了直播房源、VR看房等新玩法，向用戶提供了定位找房、商圈推薦、在線問(wèn)詢等服務(wù)，當(dāng)用戶找到心儀的房源后，可以直接在頁(yè)面上計(jì)算上下班通勤時(shí)間、查看周邊的商超和餐飲信息，乃至和管家在線上進(jìn)行簽約，租房第一次實(shí)現(xiàn)了純線上的“網(wǎng)購(gòu)”。
確切地說(shuō)，租房的“網(wǎng)購(gòu)”化和行業(yè)的內(nèi)卷不無(wú)關(guān)系。以往互聯(lián)網(wǎng)對(duì)租房市場(chǎng)的改造，只解決了一部分問(wèn)題，對(duì)一些盤(pán)根錯(cuò)節(jié)的問(wèn)題選擇了繞過(guò)。典型的就是O2O模式，互聯(lián)網(wǎng)在很長(zhǎng)一段時(shí)間里只扮演了引流的角色，并未觸及實(shí)勘、押金、交易、服務(wù)等等，和線下中介門(mén)店的邊界不可謂不清晰。
持續(xù)了兩年多時(shí)間的新冠疫情，為租房市場(chǎng)帶來(lái)的危機(jī)和壓力不言而喻，租房平臺(tái)的策略也相當(dāng)統(tǒng)一，即通過(guò)科技的確定性抵消行業(yè)的不確定性。直播、VR、電子簽名等新技術(shù)迅速普及，傳統(tǒng)的邊界思維逐步消失，過(guò)去懸而未決的問(wèn)題被自如等平臺(tái)一步步解決，租房市場(chǎng)迎來(lái)了潛移默化的改變。
或許“網(wǎng)購(gòu)”在不少人的認(rèn)知里早已司空見(jiàn)慣，可站在租房行業(yè)的立場(chǎng)上，一場(chǎng)足以左右行業(yè)命運(yùn)的轉(zhuǎn)折正在發(fā)生。
被選擇性遺忘的房東
為何租房行業(yè)的“網(wǎng)購(gòu)”時(shí)代來(lái)得這么晚？看似復(fù)雜的原因卻不難解釋，即嚴(yán)重的信息不對(duì)稱和信任危機(jī)。
就像在提到“租房”二字時(shí)，許多人的第一印象就是“坑”，伴隨著假房源、二房東、合同陷阱等負(fù)面標(biāo)簽。以至于有人坦言：每一次租房的背后，都是與中介、二房東的博弈，都是一場(chǎng)勾心斗角的人性實(shí)驗(yàn)。
這樣的描述或許有夸大的成分，卻也指出了一個(gè)既定事實(shí)：租房市場(chǎng)積弊太深，中介、二房東等既得利益者有著極深的滲透，他們掌控著房源、掌控著渠道、掌控著租金水平和市場(chǎng)規(guī)則。而大多數(shù)租房平臺(tái)采取的是輕資產(chǎn)模式，主要處在“信息發(fā)布”的環(huán)節(jié)，賺的是流量的錢(qián)，并沒(méi)有改造行業(yè)的初心。
為什么自如等平臺(tái)能夠跑通“網(wǎng)購(gòu)”模式呢？“內(nèi)卷”固然是一種說(shuō)辭，當(dāng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)被疫情改變后，“不作為”的平臺(tái)只有淘汰的宿命，其中的底層邏輯則是解決了信息不對(duì)稱的問(wèn)題，同時(shí)試圖構(gòu)建起新的信任體系。
“房東”就是最佳的觀察窗口。目前中介平臺(tái)主要是信息承載和撮合，雖然也有個(gè)人房源的存在，可相當(dāng)一部分是中介或二房東在冒充房東發(fā)布信息，房東在某種程度上是選擇性忽略的一環(huán)。畢竟個(gè)人房東很少會(huì)為流量付費(fèi)，中介機(jī)構(gòu)才是最大的金主，行業(yè)的污名化問(wèn)題近乎無(wú)解。
疫情對(duì)租房行業(yè)的影響力再次凸顯。以上海市場(chǎng)為例，在線下活動(dòng)無(wú)法進(jìn)行的局面下，自如在內(nèi)的租房平臺(tái)試圖將許多流程線上化，包括與房東的溝通協(xié)作，比如市場(chǎng)行情的了解、房屋租金的評(píng)估、房子戶型的勘探、裝修方案的設(shè)計(jì)以及最后的委托簽約，都通過(guò)線上的方式進(jìn)行處理。
根據(jù)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》綜合多方研究的數(shù)據(jù)分析，北京、上海、蘇州、長(zhǎng)春等城市的普租市場(chǎng)被疫情嚴(yán)重影響，業(yè)主面臨委托難的困境，線上委托成了業(yè)主在特殊時(shí)期選擇的方式。其中4月份僅自如在上海就有200余套房源完成了線上委托簽約，“上海長(zhǎng)租房東準(zhǔn)時(shí)收到4月租金”的話題一度沖上微博熱搜。
再來(lái)思考“網(wǎng)購(gòu)”的命題，所隱藏的是供給端和需求端的協(xié)同創(chuàng)新。倘若只是解決需求端的問(wèn)題，對(duì)供給端的線上化視而不見(jiàn)，租客和房東無(wú)法進(jìn)行有效的對(duì)接和匹配，信息透明化和信任體系的構(gòu)建也就無(wú)從談起。何況房東端的線上化難度遠(yuǎn)高度租客端，涉及到專業(yè)的技術(shù)服務(wù)和龐大的后臺(tái)運(yùn)營(yíng)，也是“網(wǎng)購(gòu)”時(shí)代遲到的直接誘因。
雖然從行業(yè)整體的業(yè)態(tài)來(lái)看，自如等平臺(tái)還是小范圍的個(gè)例，不是所有的平臺(tái)都直接和房東溝通，恰恰是這種小范圍的嘗試，為租房市場(chǎng)規(guī)模化進(jìn)入“網(wǎng)購(gòu)”時(shí)代提供了可行的思路：在疫情加速行業(yè)內(nèi)卷的背景下，平臺(tái)方的價(jià)值在于解決房東和租客間產(chǎn)品不匹配、訴求不匹配、相互不信任等問(wèn)題，守舊的流量思維已經(jīng)不合時(shí)宜。
2億年輕人的租房夢(mèng)
新華網(wǎng)曾在《2021中國(guó)城市租住生活藍(lán)皮書(shū)》中提到，2030年中國(guó)的租房人口將達(dá)到2.6億，35歲以下的年輕人將占很大的比重。
租房市場(chǎng)的科技“內(nèi)卷”，疫情的因素可能只是催化劑，這是一場(chǎng)還在水面下的方向之爭(zhēng)：面對(duì)規(guī)模龐大且在不斷增大的租房人群，能否改善已有的行業(yè)亂象，將是租賃市場(chǎng)良性繁榮的前提，也是租住平臺(tái)生存的籌碼。
“網(wǎng)購(gòu)”可能不是租房市場(chǎng)的終局，大概率將是下一階段的流行業(yè)態(tài)，至少有兩股暗流正在影響行業(yè)的走向。
一個(gè)是年輕人的本能訴求。在那些租房被坑的報(bào)道中，未諳世事的年輕人是絕對(duì)的主體。不少人喜歡用“社會(huì)歷練”進(jìn)行自嘲，所折射的其實(shí)是用戶體驗(yàn)的水土不服，95后、00后等新一代的數(shù)字原住民，早已習(xí)慣了“在線”的溝通方式，很多認(rèn)知和習(xí)慣都基于線上，對(duì)線下的規(guī)則并不熟悉。
“網(wǎng)購(gòu)”所解決的不單單是對(duì)線下活動(dòng)的替代，還意味著看房、咨詢、簽約的每一個(gè)行為都會(huì)被記錄，一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)能夠被預(yù)料，一旦出現(xiàn)合同陷阱等問(wèn)題也可以通過(guò)留存的證據(jù)進(jìn)行維權(quán)。比起年輕人陌生的線下秩序，“網(wǎng)購(gòu)”無(wú)疑迎合了當(dāng)代年輕人的本能，勢(shì)必會(huì)通過(guò)個(gè)體的選擇決定時(shí)代的潮向。
另一個(gè)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。由于租房屬于低頻、高客單價(jià)、決策成本高的需求，本身就有著重服務(wù)、重體驗(yàn)的性質(zhì)，導(dǎo)致在盈利模式過(guò)度依賴中介費(fèi)。再加上“中介”的服務(wù)主要集中在銷(xiāo)售層面，租前保潔、租后維修等服務(wù)出現(xiàn)了空白，商業(yè)模式的單一讓租賃市場(chǎng)缺少進(jìn)一步的想象空間。
租房流程的線上化，也是打通租客和房東間壁壘的過(guò)程，有利于平臺(tái)和租客、房東形成相對(duì)穩(wěn)定的關(guān)系鏈，留給平臺(tái)的商業(yè)空間將進(jìn)一步擴(kuò)大，比如保潔、搬家、維修等中間服務(wù)，既有可能幫助平臺(tái)沖破盈利渠道上的桎梏，平臺(tái)本身也將圍繞服務(wù)下功夫，進(jìn)而不斷優(yōu)化租房市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。
不可否認(rèn)的是，目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)“網(wǎng)購(gòu)”租房的平臺(tái)還只有自如等少數(shù)幾家，哪怕其每年裝修的房源已經(jīng)達(dá)到7.5萬(wàn)套，管理的房源超過(guò)百萬(wàn)間，在整個(gè)租房市場(chǎng)的占比依然很低，大部分的租房需求仍然在線下，想要徹底撬動(dòng)租房市場(chǎng)的線上化，并不是一件容易的事情。
2億年輕人的租房夢(mèng)以及背后的10萬(wàn)億大市場(chǎng)固然誘人，但整個(gè)行業(yè)的線上轉(zhuǎn)型還需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。
寫(xiě)在最后
十九年前的非典引爆了中國(guó)的“網(wǎng)購(gòu)”時(shí)代，持續(xù)了兩年多的新冠疫情是否會(huì)改寫(xiě)租房市場(chǎng)的固有業(yè)態(tài)？
可能會(huì)有人認(rèn)為線上租房是一個(gè)噱頭，疫情結(jié)束后很多人還將回到線下。然而租住平臺(tái)的科技內(nèi)卷已是不爭(zhēng)的事實(shí)，隨著越來(lái)越多的技術(shù)和服務(wù)落地，上下游的服務(wù)鏈條越來(lái)越完善，其中的價(jià)值被越來(lái)越多人認(rèn)可。
把時(shí)間的尺度放大一些的話，新的用戶習(xí)慣正在養(yǎng)成，租房“網(wǎng)購(gòu)”或許不再是偽命題。