記者 杜萌

昨日晚間，證監(jiān)會和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），從四方面推動保障性租賃住房（下稱“保租房”）REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展。

這是繼5月25日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》（下稱“國辦19號文”）之后，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）領(lǐng)域迎來的又一重磅文件。

《通知》主要包括落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，在發(fā)起主體、回收資金用途等方面構(gòu)建了有效的隔離機制，壓實參與機構(gòu)責(zé)任，切實防范REITs回收資金違規(guī)流入商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域等四方面內(nèi)容。

具體來看，一是明確了發(fā)起主體應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨立法人。《通知》表示，保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

此外，項目應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清晰、運營模式成熟、具有可持續(xù)的市場化收益，并經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為保障性租賃住房項目。嚴(yán)禁以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產(chǎn)開發(fā)項目變相融資，或變相規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求。

二是強調(diào)了回收資金用途的嚴(yán)格閉環(huán)管理機制。發(fā)起人（原始權(quán)益人）發(fā)行保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs的凈回收資金，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設(shè)，如確無可投資的保障性租賃住房項目也可用于其他基礎(chǔ)設(shè)施補短板重點領(lǐng)域項目建設(shè)。

鼓勵將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內(nèi)能夠形成有效投資的新建項目，促進形成投資良性循環(huán)。發(fā)起人（原始權(quán)益人）在項目申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs時，應(yīng)當(dāng)對回收資金用途作出承諾，并以適當(dāng)方式向社會公開。

三是壓實機構(gòu)主體責(zé)任，要求發(fā)起人的控股股東、實際控制人不得挪用回收資金。《通知》指出，發(fā)行保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)當(dāng)每季度向有關(guān)證券交易所、中國證監(jiān)會派出機構(gòu)和省級發(fā)展改革委報告回收資金使用情況。

發(fā)起人（原始權(quán)益人）的控股股東、實際控制人不得以任何方式挪用回收資金，并承諾監(jiān)督發(fā)起人（原始權(quán)益人）遵照規(guī)定使用回收資金。

其中，基金管理人應(yīng)當(dāng)完善相關(guān)業(yè)務(wù)制度，并將發(fā)起人（原始權(quán)益人）回收資金使用等有關(guān)情況按相關(guān)信息披露要求向社會公開。滬深證券交易所要制定有關(guān)業(yè)務(wù)監(jiān)管細則，確保上述要求落到實處。

四是加強溝通協(xié)作，證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委將指導(dǎo)滬深證券交易所、證監(jiān)局和地方發(fā)展改革委做好推薦、審核和日常監(jiān)管工作。

《通知》指出，下一步，證監(jiān)會將會同相關(guān)部門單位，按照市場化法治化原則，鼓勵權(quán)屬清晰、運營模式成熟、具有可持續(xù)市場化收益的保障性租賃住房發(fā)行REITs，推動試點項目盡快落地，同時加強市場監(jiān)管，督促原始權(quán)益人和中介機構(gòu)誠實守信、歸位盡責(zé)，確保保障性租賃住房REITs行穩(wěn)致遠。

這意味著去年6月份正式起航的公募REITs即將再次迎來擴容。 5月27日，中金廈門安居保障性租賃住房REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT分別向上交所、深交所提交了申報資料。

申報資料顯示， 中金廈門安居保障性租賃住房封閉式REIT，對應(yīng)的專項計劃名稱為中金廈門安居保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項計劃資產(chǎn)支持證券，發(fā)起人（原始權(quán)益人）為廈門安居集團有限公司。

紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式REIT的申報資料顯示，主要原始權(quán)益人為深圳市人才安居集團有限公司，專項計劃管理人為深創(chuàng)投紅土資產(chǎn)管理(深圳)有限公司。

此次深圳市人才安居集團選取了4個位于核心區(qū)域或核心地段的優(yōu)質(zhì)項目參與保障性租賃住房REITs試點，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，資產(chǎn)評估值約為11.58億元。而項目的主要出租對象是新市民、青年人，租金定價大幅低于同類房源。

對此，華夏基金表示，擴募機制有助于完善我國公募REITs市場的制度建設(shè)，加快推動優(yōu)質(zhì)存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)進入資本市場，有效提升公募REITs產(chǎn)品的規(guī)模和吸引力。

華夏基金認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健的底層資產(chǎn)是REITs產(chǎn)品的核心價值和市場健康發(fā)展的基礎(chǔ)。對擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 的項目，國辦19號文在提出“進一步提高推薦、審核效率”的同時，強調(diào)“應(yīng)符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、投資管理法規(guī)等相關(guān)要求，保障項目質(zhì)量，防范市場風(fēng)險”，為市場相關(guān)各方篩選和推進項目發(fā)行工作提供了重要的指引和要求。