文|新經(jīng)濟e線
5月27日晚間，據(jù)證監(jiān)會網(wǎng)站消息，為助力盤活存量資產(chǎn)，拓寬保障性租賃住房建設(shè)的權(quán)益型資金來源，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，近日證監(jiān)會辦公廳與國家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），推動保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展。
來源：證監(jiān)會官網(wǎng)
新經(jīng)濟e線注意到，自2020年公募REITs試點以來，監(jiān)管層先后推出了試點指引、投資者參與、稅收政策支持、擴募規(guī)則等相關(guān)政策。進入2022以來，公募REITs的戰(zhàn)略地位更是進一步提升，重磅支持性政策頻出。
就在今年5 月25 日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》（以下簡稱“19號文”），強調(diào)盤活存量規(guī)模較大、收益較好的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，并提高REITs產(chǎn)品上市推薦、審核效率，建立健全REITs擴募機制，建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。這也是國務(wù)院層面首次對REITs發(fā)展作出明確具體的安排和要求，體現(xiàn)了高層對發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs的高度支持。
在建立工作臺賬強化組織保障方面，“19號文”明確要積極開展試點探索，在全國范圍內(nèi)選擇不少于30 個有吸引力、代表性強的重點項目，并確定一批可以為盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資提供有力支撐的相關(guān)機構(gòu)，開展試點示范，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗做法。
保障性租賃住房項目試水
據(jù)新經(jīng)濟e線了解，5月27日，首批保障性租賃住房REITs也正式試水。當(dāng)天，滬深交易所公開信息顯示，目前已有兩單保障性租賃住房REITs進行了申報。其中，中金廈門安居保障性租賃住房REIT在上交所申報，基金管理人為中金基金；紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT在深交所申報，基金管理人為紅土創(chuàng)新基金。兩只REITs的主要原始權(quán)益人分別為廈門安居集團有限公司和深圳市人才安居集團有限公司。
來源：深交所官網(wǎng)
今年4月份，深圳市人才安居集團項目已報送到國家發(fā)展改革委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。據(jù)悉，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REITs選取了4個優(yōu)質(zhì)項目參與保障性租賃住房REITs試點，項目均已取得保障性租賃住房認定書。4個項目均位于深圳核心區(qū)域或核心地段，整體出租率達99%，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，資產(chǎn)評估值約為11.58億元。
作為廈門市唯一市屬專營保障性住房及公共租賃住房相關(guān)業(yè)務(wù)的國有企業(yè)，廈門安居集團選取了兩個保障性租賃住房明星項目，申報保障性租賃住房REITs。截至2022年3月末，廈門安居集團共承建18個保障性住房項目，總建筑面積約369萬平方米。
來源：上交所官網(wǎng)
業(yè)內(nèi)認為，隨著《通知》落地，國家發(fā)展改革委將會同相關(guān)部門單位，按照市場化法治化原則，鼓勵權(quán)屬清晰、運營模式成熟、具有可持續(xù)市場化收益的保障性租賃住房發(fā)行REITs，推動試點項目盡快落地，此次兩單項目試水或?qū)⑿纬墒痉缎?yīng)。
值得關(guān)注的是，《通知》為嚴格落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，在發(fā)起主體、回收資金用途等方面構(gòu)建了有效的隔離機制，壓實參與機構(gòu)責(zé)任，切實防范REITs回收資金違規(guī)流入商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。
主要內(nèi)容包括：一是明確了發(fā)起主體應(yīng)當(dāng)為開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的獨立法人；二是強調(diào)了回收資金用途的嚴格閉環(huán)管理機制，確保凈回收資金優(yōu)先用于新的保障性租賃住房項目建設(shè)，或用于其他基礎(chǔ)設(shè)施補短板重點領(lǐng)域；三是壓實機構(gòu)主體責(zé)任，要求發(fā)起人的控股股東、實際控制人不得挪用回收資金；四是加強溝通協(xié)作，證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委將指導(dǎo)滬深證券交易所、證監(jiān)局和地方發(fā)展改革委做好推薦、審核和日常監(jiān)管工作。
《通知》強調(diào)，發(fā)起人（原始權(quán)益人）發(fā)行保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs的凈回收資金，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設(shè)，如確無可投資的保障性租賃住房項目也可用于其他基礎(chǔ)設(shè)施補短板重點領(lǐng)域項目建設(shè)。鼓勵將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內(nèi)能夠形成有效投資的新建項目，促進形成投資良性循環(huán)。發(fā)起人（原始權(quán)益人）在項目申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs時，應(yīng)當(dāng)對回收資金用途作出承諾，并以適當(dāng)方式向社會公開。
另據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前12只上市公募REIts實際募集資金總額共458.12億元。其中，7只上市公募REIts在募集說明書中披露了回收資金用途，回收資金共計90.67億元?？傮w來看，多數(shù)上市公募REITs將回收資金用于以資本金形式投資新項目，主要投向原始權(quán)益人主營業(yè)務(wù)相關(guān)領(lǐng)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。如富國首創(chuàng)水務(wù)REIT回收資金13.84億元，全部以資本金形式用于深圳、安徽等地共9個城鎮(zhèn)水務(wù)、水環(huán)境綜合治理等環(huán)保產(chǎn)業(yè)項目投資，項目總投資為62.274億元。
公募REITs底層資產(chǎn)擴圍
此外，新經(jīng)濟e線注意到，作為綱領(lǐng)性文件，“19號文”盤活存量資產(chǎn)的重點方向包括重點領(lǐng)域、重點區(qū)域、重點企業(yè)，多維度推動REITs健康發(fā)展，公募REITs底層資產(chǎn)將進一步擴圍。
較國家發(fā)展改革委2021年6月29日印發(fā)的《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（下稱“958號文”）相比，“19號文”明確的試點范圍有所放寬。如重點領(lǐng)域中，除盤活存量規(guī)模較大、當(dāng)前收益較好或增長潛力較大的基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)，包括交通、水利、清潔能源、保障性租賃住房、水電氣熱等市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、旅游、新型基礎(chǔ)設(shè)施等；還提到統(tǒng)籌盤活存量和改擴建有機結(jié)合的項目資產(chǎn)、長期閑置但具有較大開發(fā)利用價值的項目資產(chǎn)。
重點區(qū)域中，除京津冀協(xié)同發(fā)展等“958號文”提出的戰(zhàn)略區(qū)域外，還提到“建設(shè)任務(wù)重、投資需求強、存量規(guī)模大、資產(chǎn)質(zhì)量好的地區(qū)”，以及“地方政府債務(wù)率較高、財政收支平衡壓力較大的地區(qū)”加快盤活存量資產(chǎn)；重點企業(yè)方面，盤活存量資產(chǎn)對參與的各類市場主體（國企、民企等）一視同仁。
為了進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)行上市，對于在維護產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、強化民生保障等方面具有重要作用的項目，在滿足發(fā)行要求、符合市場預(yù)期、確保風(fēng)險可控等前提下，可進一步靈活合理確定運營年限、收益集中度等要求。根據(jù)“958號文”試點要求，基礎(chǔ)設(shè)施項目成熟穩(wěn)定，項目運營時間原則上不低于3 年。對已能夠?qū)崿F(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項目，可適當(dāng)降低運營年限要求。
此外，為了進一步推動公募REITs擴容、提升發(fā)行效率，相關(guān)支持也將加強，如加快土地合規(guī)性、提升項目收益、明確國有產(chǎn)權(quán)非公開轉(zhuǎn)讓規(guī)則等。此前，公募REITs試點階段對項目資質(zhì)、產(chǎn)權(quán)要求也較為嚴格，如在實際操作層面，公募REITs項目普遍存在土地瑕疵，如未取得國有土地使用證；服務(wù)區(qū)房屋建筑未取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書；土地規(guī)劃面積與實際證照面積不一致等。由此對項目的審核、申報進度造成較大影響。
“19號文”提出從積極落實盤活條件，提升項目收益水平，完善規(guī)劃和用地用海政策等方面支持盤活存量資產(chǎn)。其中，對產(chǎn)權(quán)不明晰的項目，依法依規(guī)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，完成產(chǎn)權(quán)界定，加快辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記。對項目前期工作手續(xù)不齊全的項目，按照有關(guān)規(guī)定補辦相關(guān)手續(xù)，加快履行竣工驗收、收費標準核定等程序。
與此同時，“19號文”指出國有企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs涉及國有產(chǎn)權(quán)非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，按規(guī)定報同級國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)批準。該規(guī)定充分借鑒了首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs先行先試的經(jīng)驗，統(tǒng)一了國有產(chǎn)權(quán)非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓的審批流程和交易規(guī)則，便利了國有企業(yè)發(fā)行REITs產(chǎn)品。
截至目前，已經(jīng)上市的公募REITs項目主要以產(chǎn)業(yè)園、高速、物流園、生態(tài)環(huán)保為主，一些新的業(yè)態(tài)項目上市較慢，或與缺乏相關(guān)實踐經(jīng)驗有關(guān)。后續(xù)，隨著一批具有示范性的項目推出，公募REITs的業(yè)態(tài)進一步豐富，有望形成多業(yè)態(tài)、多層次的REITs市場。
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