文|新經濟e線
5月27日晚間，據證監(jiān)會網站消息，為助力盤活存量資產，拓寬保障性租賃住房建設的權益型資金來源，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，近日證監(jiān)會辦公廳與國家發(fā)展改革委辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《關于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），推動保障性租賃住房REITs業(yè)務規(guī)范有序開展。
來源：證監(jiān)會官網
新經濟e線注意到，自2020年公募REITs試點以來，監(jiān)管層先后推出了試點指引、投資者參與、稅收政策支持、擴募規(guī)則等相關政策。進入2022以來，公募REITs的戰(zhàn)略地位更是進一步提升，重磅支持性政策頻出。
就在今年5 月25 日，國務院辦公廳發(fā)布《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（以下簡稱“19號文”），強調盤活存量規(guī)模較大、收益較好的基礎設施資產，并提高REITs產品上市推薦、審核效率，建立健全REITs擴募機制，建立多層次基礎設施REITs市場。這也是國務院層面首次對REITs發(fā)展作出明確具體的安排和要求，體現(xiàn)了高層對發(fā)展基礎設施REITs的高度支持。
在建立工作臺賬強化組織保障方面，“19號文”明確要積極開展試點探索，在全國范圍內選擇不少于30 個有吸引力、代表性強的重點項目，并確定一批可以為盤活存量資產、擴大有效投資提供有力支撐的相關機構，開展試點示范，形成可復制、可推廣的經驗做法。
保障性租賃住房項目試水
據新經濟e線了解，5月27日，首批保障性租賃住房REITs也正式試水。當天，滬深交易所公開信息顯示，目前已有兩單保障性租賃住房REITs進行了申報。其中，中金廈門安居保障性租賃住房REIT在上交所申報，基金管理人為中金基金；紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT在深交所申報，基金管理人為紅土創(chuàng)新基金。兩只REITs的主要原始權益人分別為廈門安居集團有限公司和深圳市人才安居集團有限公司。
來源：深交所官網
今年4月份，深圳市人才安居集團項目已報送到國家發(fā)展改革委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。據悉，紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REITs選取了4個優(yōu)質項目參與保障性租賃住房REITs試點，項目均已取得保障性租賃住房認定書。4個項目均位于深圳核心區(qū)域或核心地段，整體出租率達99%，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，資產評估值約為11.58億元。
作為廈門市唯一市屬專營保障性住房及公共租賃住房相關業(yè)務的國有企業(yè)，廈門安居集團選取了兩個保障性租賃住房明星項目，申報保障性租賃住房REITs。截至2022年3月末，廈門安居集團共承建18個保障性住房項目，總建筑面積約369萬平方米。
來源：上交所官網
業(yè)內認為，隨著《通知》落地，國家發(fā)展改革委將會同相關部門單位，按照市場化法治化原則，鼓勵權屬清晰、運營模式成熟、具有可持續(xù)市場化收益的保障性租賃住房發(fā)行REITs，推動試點項目盡快落地，此次兩單項目試水或將形成示范效應。
值得關注的是，《通知》為嚴格落實房地產市場調控政策，在發(fā)起主體、回收資金用途等方面構建了有效的隔離機制，壓實參與機構責任，切實防范REITs回收資金違規(guī)流入商品住宅和商業(yè)地產開發(fā)領域。
主要內容包括：一是明確了發(fā)起主體應當為開展保障性租賃住房業(yè)務的獨立法人；二是強調了回收資金用途的嚴格閉環(huán)管理機制，確保凈回收資金優(yōu)先用于新的保障性租賃住房項目建設，或用于其他基礎設施補短板重點領域；三是壓實機構主體責任，要求發(fā)起人的控股股東、實際控制人不得挪用回收資金；四是加強溝通協(xié)作，證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委將指導滬深證券交易所、證監(jiān)局和地方發(fā)展改革委做好推薦、審核和日常監(jiān)管工作。
《通知》強調，發(fā)起人（原始權益人）發(fā)行保障性租賃住房基礎設施REITs的凈回收資金，應當優(yōu)先用于保障性租賃住房項目建設，如確無可投資的保障性租賃住房項目也可用于其他基礎設施補短板重點領域項目建設。鼓勵將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內能夠形成有效投資的新建項目，促進形成投資良性循環(huán)。發(fā)起人（原始權益人）在項目申報發(fā)行基礎設施REITs時，應當對回收資金用途作出承諾，并以適當方式向社會公開。
另據統(tǒng)計，當前12只上市公募REIts實際募集資金總額共458.12億元。其中，7只上市公募REIts在募集說明書中披露了回收資金用途，回收資金共計90.67億元?？傮w來看，多數上市公募REITs將回收資金用于以資本金形式投資新項目，主要投向原始權益人主營業(yè)務相關領域的基礎設施建設。如富國首創(chuàng)水務REIT回收資金13.84億元，全部以資本金形式用于深圳、安徽等地共9個城鎮(zhèn)水務、水環(huán)境綜合治理等環(huán)保產業(yè)項目投資，項目總投資為62.274億元。
公募REITs底層資產擴圍
此外，新經濟e線注意到，作為綱領性文件，“19號文”盤活存量資產的重點方向包括重點領域、重點區(qū)域、重點企業(yè)，多維度推動REITs健康發(fā)展，公募REITs底層資產將進一步擴圍。
較國家發(fā)展改革委2021年6月29日印發(fā)的《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（下稱“958號文”）相比，“19號文”明確的試點范圍有所放寬。如重點領域中，除盤活存量規(guī)模較大、當前收益較好或增長潛力較大的基礎設施項目資產，包括交通、水利、清潔能源、保障性租賃住房、水電氣熱等市政設施、生態(tài)環(huán)保、產業(yè)園區(qū)、倉儲物流、旅游、新型基礎設施等；還提到統(tǒng)籌盤活存量和改擴建有機結合的項目資產、長期閑置但具有較大開發(fā)利用價值的項目資產。
重點區(qū)域中，除京津冀協(xié)同發(fā)展等“958號文”提出的戰(zhàn)略區(qū)域外，還提到“建設任務重、投資需求強、存量規(guī)模大、資產質量好的地區(qū)”，以及“地方政府債務率較高、財政收支平衡壓力較大的地區(qū)”加快盤活存量資產；重點企業(yè)方面，盤活存量資產對參與的各類市場主體（國企、民企等）一視同仁。
為了進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發(fā)行上市，對于在維護產業(yè)鏈供應鏈穩(wěn)定、強化民生保障等方面具有重要作用的項目，在滿足發(fā)行要求、符合市場預期、確保風險可控等前提下，可進一步靈活合理確定運營年限、收益集中度等要求。根據“958號文”試點要求，基礎設施項目成熟穩(wěn)定，項目運營時間原則上不低于3 年。對已能夠實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項目，可適當降低運營年限要求。
此外，為了進一步推動公募REITs擴容、提升發(fā)行效率，相關支持也將加強，如加快土地合規(guī)性、提升項目收益、明確國有產權非公開轉讓規(guī)則等。此前，公募REITs試點階段對項目資質、產權要求也較為嚴格，如在實際操作層面，公募REITs項目普遍存在土地瑕疵，如未取得國有土地使用證；服務區(qū)房屋建筑未取得不動產權屬證書；土地規(guī)劃面積與實際證照面積不一致等。由此對項目的審核、申報進度造成較大影響。
“19號文”提出從積極落實盤活條件，提升項目收益水平，完善規(guī)劃和用地用海政策等方面支持盤活存量資產。其中，對產權不明晰的項目，依法依規(guī)理順產權關系，完成產權界定，加快辦理相關產權登記。對項目前期工作手續(xù)不齊全的項目，按照有關規(guī)定補辦相關手續(xù)，加快履行竣工驗收、收費標準核定等程序。
與此同時，“19號文”指出國有企業(yè)發(fā)行基礎設施REITs涉及國有產權非公開協(xié)議轉讓的，按規(guī)定報同級國有資產監(jiān)督管理機構批準。該規(guī)定充分借鑒了首批基礎設施REITs先行先試的經驗，統(tǒng)一了國有產權非公開協(xié)議轉讓的審批流程和交易規(guī)則，便利了國有企業(yè)發(fā)行REITs產品。
截至目前，已經上市的公募REITs項目主要以產業(yè)園、高速、物流園、生態(tài)環(huán)保為主，一些新的業(yè)態(tài)項目上市較慢，或與缺乏相關實踐經驗有關。后續(xù)，隨著一批具有示范性的項目推出，公募REITs的業(yè)態(tài)進一步豐富，有望形成多業(yè)態(tài)、多層次的REITs市場。
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