文|新經(jīng)濟(jì)e線
5月31日晚間，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布消息稱，在前期REITs試點(diǎn)工作基礎(chǔ)上，指導(dǎo)證券交易所制定發(fā)布了《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》，支持上市REITs通過擴(kuò)募等方式收購資產(chǎn)，加大REITs市場(chǎng)建設(shè)力度，著力推動(dòng)多層次資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。
擴(kuò)募是REITs產(chǎn)品的重要特性，是市場(chǎng)建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。《新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》明確了新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的條件、程序、信息披露要求和擴(kuò)募發(fā)售相關(guān)安排，強(qiáng)調(diào)擴(kuò)募相關(guān)要求與首次發(fā)售一致，強(qiáng)化內(nèi)幕信息管理和利益沖突防范，堅(jiān)持持有人利益優(yōu)先，嚴(yán)把項(xiàng)目質(zhì)量關(guān)，壓實(shí)參與機(jī)構(gòu)主體責(zé)任。推出REITs擴(kuò)募機(jī)制，有利于REITs通過增發(fā)份額收購資產(chǎn)，開展并購重組活動(dòng)，進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)。
下一步，證監(jiān)會(huì)將會(huì)同相關(guān)部門單位，按照市場(chǎng)化法治化原則，鼓勵(lì)運(yùn)營情況和業(yè)績(jī)良好、投資運(yùn)作穩(wěn)健、會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范的上市REITs開展擴(kuò)募業(yè)務(wù)，同時(shí)強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，充分發(fā)揮REITs盤活存量資產(chǎn)、拓寬基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)長期資金來源的重要作用。
來源：證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，擴(kuò)募指引有利于資金進(jìn)一步向優(yōu)秀管理人集中，部分解決經(jīng)營權(quán)類資產(chǎn)到期日之前存續(xù)問題，推動(dòng)REITs 市場(chǎng)做大做強(qiáng)。
明確擴(kuò)募底層資產(chǎn)性質(zhì)
新經(jīng)濟(jì)e線注意到，當(dāng)晚，滬深交易所發(fā)布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第3號(hào)—新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《擴(kuò)募指引》）中對(duì)新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的提出了五個(gè)前提條件，特別是明確了擴(kuò)募底層資產(chǎn)性質(zhì)。
針對(duì)購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目要求，基金管理人應(yīng)當(dāng)綜合考慮現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施基金規(guī)模、自身管理能力、持有人結(jié)構(gòu)、二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性等因素，合理確定新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型、規(guī)模、融資方式和結(jié)構(gòu)等。擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和要求與首次發(fā)售要求一致，交易價(jià)格應(yīng)當(dāng)公允。
也就是說，公募REITs 擴(kuò)募的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，仍為包括倉儲(chǔ)物流，收費(fèi)公路、機(jī)場(chǎng)港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施，不含住宅和商業(yè)地產(chǎn)。某種程度來講，這基本避免了綜合性（即橫跨不同業(yè)態(tài)的）REITs 出現(xiàn)。
截止目前，已有三批共12只基礎(chǔ)設(shè)施REITs 成立，基金發(fā)行規(guī)模合計(jì)458.12億元，當(dāng)前。特許經(jīng)營權(quán)及產(chǎn)權(quán)類REITs各有6只，規(guī)模分別為281.91億元，176.21 億元。特許經(jīng)營權(quán)REITs的底層資產(chǎn)集中于高速公路項(xiàng)目，共有4只，其余2只產(chǎn)品的底層資產(chǎn)分別為污水處理以及垃圾焚燒項(xiàng)目。產(chǎn)權(quán)類REITs 的底層資產(chǎn)則為園區(qū)類以及倉儲(chǔ)物流類。
作為擴(kuò)募主體，公募REITs應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律法規(guī)，投資運(yùn)作穩(wěn)健，會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范，上市之日至提交基金變更注冊(cè)申請(qǐng)之日原則上滿12個(gè)月，且持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營情況良好。因此，根據(jù)《擴(kuò)募指引》，最快能參與擴(kuò)募的基礎(chǔ)設(shè)施基金為首批發(fā)行的9 只基礎(chǔ)設(shè)施REITs，該9 只產(chǎn)品均于2021年6 月7 日成立，最快將于2022年6月便可進(jìn)行擴(kuò)募。
《擴(kuò)募指引》還明確了擴(kuò)募購入資產(chǎn)的發(fā)售和定價(jià)方式。基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募可以向不特定對(duì)象發(fā)售（包括向原持有人配售和公開擴(kuò)募），也可以進(jìn)行定向擴(kuò)募，并應(yīng)根據(jù)規(guī)定停復(fù)牌。因擴(kuò)募使投資者擁有權(quán)益的基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額比例達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定履行相應(yīng)的程序和義務(wù)。
若向原持有人配售的話，明確持有份額不低于20%的第一大基礎(chǔ)設(shè)施REITs持有人、新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方應(yīng)當(dāng)承諾認(rèn)購基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額的數(shù)量。
同時(shí)，《擴(kuò)募指引》明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs公開擴(kuò)募的可以全部或者部分向權(quán)益登記日登記在冊(cè)的原基礎(chǔ)設(shè)施REITs持有人優(yōu)先配售，其他投資者可以參與優(yōu)先配售后的余額認(rèn)購。公開擴(kuò)募的發(fā)售價(jià)格可以由基金管理人、財(cái)務(wù)顧問（如有）根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格和新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值等有關(guān)因素合理確定，但發(fā)售價(jià)格應(yīng)不低于發(fā)售階段公告招募說明書前20個(gè)交易日或前1個(gè)交易日的基礎(chǔ)設(shè)施REITs交易均價(jià)。
至于定向擴(kuò)募，發(fā)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)符合基礎(chǔ)設(shè)施REITs持有人大會(huì)決議規(guī)定的條件，且每次發(fā)售對(duì)象不超過35名?？紤]到基礎(chǔ)設(shè)施REITs收益穩(wěn)定、波動(dòng)率相對(duì)較低的產(chǎn)品特征，定向擴(kuò)募發(fā)售價(jià)格應(yīng)不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日基礎(chǔ)設(shè)施REITs交易均價(jià)的90%。
此外，《擴(kuò)募指引》進(jìn)一步明確了擴(kuò)募發(fā)售失敗的情形，分別包括基金擴(kuò)募份額總額未達(dá)到準(zhǔn)予注冊(cè)規(guī)模的80%；新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原始權(quán)益人或者其同一控制下的關(guān)聯(lián)方等未按規(guī)定參與戰(zhàn)略配售；導(dǎo)致基金擴(kuò)募發(fā)售失敗的其他情形。
首批限售份額解禁潮來襲
值得關(guān)注的是，公募REITs開啟擴(kuò)募的同時(shí)，首批限售份額解禁潮也即將來襲。5月21至23日，首批上市的公募REITs產(chǎn)品管理人華安、中金、東吳、富國、浙商證券、中航、紅土創(chuàng)新、平安、博時(shí)相繼發(fā)布旗下REITs產(chǎn)品份額解除限售提示公告。
來源：基金公告
據(jù)新經(jīng)濟(jì)e線了解，2021年6月上市的首批9只公募REITs中，此次解禁的是首發(fā)參與認(rèn)購的其他類型戰(zhàn)略配售投資者，其所持份額鎖定期均為12個(gè)月，共計(jì)約有21.93億份，解禁規(guī)模超百億元。
整體來看，首批解禁規(guī)模占首批9只公募REITs總規(guī)模的31.65%；從單個(gè)REITs看，解禁規(guī)模占各自總市值規(guī)模的比例在19.6%到52.0%之間。對(duì)于首批上市的公募REITs而言，解禁使得上市可流通份額相比此前最少增加了50%，最多的增加了185%，平均增幅在一倍左右。
新經(jīng)濟(jì)e線注意到，居首的中金普洛斯REIT此次解禁的限售份額合計(jì)高達(dá)7.8億份，較其4.2億份的流通份額，占比高達(dá)185.71%。據(jù)該基金5月23日披露的提示性公告稱，自2022年6月21日起，共計(jì)有6家戰(zhàn)略配售份額解禁，分別包括泰康人壽保險(xiǎn)有限責(zé)任公司－分紅－團(tuán)體分紅－019L－FH001滬、北京首源投資有限公司、大家投資控股有限責(zé)任公司、中國中金財(cái)富證券有限公司、建信信托有限責(zé)任公司－建信信托－鳳鳴（鑫益）1號(hào)集合資金信托計(jì)劃、中保投資有限責(zé)任公司－中國保險(xiǎn)投資基金（有限合伙），其限售份額分別達(dá)3億份、1.5億份、1.26億份、1.25億份、5250萬份、2670萬份。
本次戰(zhàn)略配售份額上市流通前，可在二級(jí)市場(chǎng)直接交易的本基金流通份額為4.2億份，占基金全部基金份額的28.00%。本次戰(zhàn)略配售份額解禁后，可流通份額合計(jì)為12億份，占基金全部基金份額的80.00%。
緊隨其后的紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流REIT限售份額也達(dá)3.2億份。本次戰(zhàn)略配售份額解禁后，可流通份額增加至6.4億份，占基金全部基金份額的80%。
余下博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT、華安張江光大園REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT等7只REITs產(chǎn)品的限售份額分別約為2.97億份、1.96億份、1.8億份、1.77億份、1.25億份、0.76億份、0.2億份。
從二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格來看，今年以來基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs走出了一波火熱的上漲行情，盡管近期公募REITs市場(chǎng)有所降溫，部分公募REITs溢價(jià)率仍較高。截至6月1日收盤，較單位凈值而言，12只上市公募REITs產(chǎn)品中，僅平安廣州交投廣河高速公路REIT出現(xiàn)折價(jià)，折價(jià)率為3.74%。
其中，溢價(jià)率超過三成的有3只，分別為中航首鋼生物質(zhì)REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT，分別達(dá)43.10%、35.60%、35.56%。還有，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流REIT、中金普洛斯倉儲(chǔ)物流REIT等3只產(chǎn)品的溢價(jià)率也超過兩成。
有市場(chǎng)人士認(rèn)為，從短期來看，考慮到限售份額即將解禁，并且去年的凈現(xiàn)金流分派率不及二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)，屆時(shí)會(huì)帶來新增的流通份額供給，投資者需警惕解禁可能構(gòu)成的價(jià)格沖擊。
相比之下，盈利與估值更高的項(xiàng)目被減持的可能性相對(duì)更大，部分戰(zhàn)配限售投資者可能在解禁后出于止盈、凈值管理等目的選擇減持，在此角度下前期盈利更高以及相對(duì)估值更高的項(xiàng)目被減持的可能性更大。