記者 | 黃昱

時隔十年后，保利發(fā)展重回銷售規(guī)模第三的位置。顯然，對于這家最大的央企地產(chǎn)商而言，“重回前三”已不再是難題，“進三爭一”才是新目標。

隨著保利發(fā)展于6月12日公告5月銷售業(yè)績，TOP3房企銷售成績?nèi)砍鰻t。5月單月，保利發(fā)展實現(xiàn)全口徑合約銷售金額380億元，同比降幅雖然仍達36.04%，但低于百強房企59%的平均降幅，且登頂百強月度銷冠。

從今年前五月全口徑合約銷售數(shù)據(jù)來看，碧桂園、萬科、保利發(fā)展位列前三，分別實現(xiàn)2012億元、1681.1億元、1592.18億元的銷售額。目前萬科領(lǐng)先保利的幅度不到一百億元。

事實上，“碧萬?！钡木置鎻慕衲?月份就開始出現(xiàn)了，當時保利發(fā)展以前三月約907億元的銷售額超越融創(chuàng)中國。至今，“碧萬?！钡呐盼灰呀?jīng)持續(xù)了三個月，保利發(fā)展第三的位置算是穩(wěn)住了。

保利發(fā)展上一次位居行業(yè)前三還是在2012年，當時剛跨過千億門檻。然而2012年之后，恒大、碧桂園、融創(chuàng)等借助高周轉(zhuǎn)發(fā)展迅猛，保利發(fā)展再也沒進過前三，除在2015年滑落到第六名之外，保利發(fā)展的銷售排名常年保持在行業(yè)第五的位置。

多年來，房企規(guī)模前四都被碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)中國占據(jù)，因為央企對負債率的控制，保利發(fā)展難以重回前三甚至前四。

保利發(fā)展董事長劉平曾坦言，因為城市布局、周期性戰(zhàn)略等因素，保利發(fā)展與“碧萬恒”之間確實存在差距。而在外界看來，保利發(fā)展的競爭對手其實是融創(chuàng)中國，兩者的四、五之爭受到更多關(guān)注。

曾經(jīng)的“黑馬”融創(chuàng)中國在2015年-2017年的銷售復(fù)合增長率達到130%，在2017年突破3600億元，排名躋身TOP4，往后每年穩(wěn)壓保利發(fā)展一個身位。

面對和融創(chuàng)中國之間持續(xù)加大的規(guī)模差距，保利發(fā)展前任董事長宋廣菊在2019年的一次臨時股東會議上曾稱：“因為融創(chuàng)中國通過并購快速儲備資源，采取了超常規(guī)的發(fā)展。”

去年下半年以來，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大調(diào)整，恒大跌出頭部房企的位置，保利發(fā)展從排名第5上升為第4，但仍位居融創(chuàng)中國之后。今年3月份，融創(chuàng)中國的資金壓力凸顯，銷售狀況也不可避免的受到影響，排名滑落到保利發(fā)展之后。

光大證券認為，當前房地產(chǎn)行業(yè)正逐漸從類金融行業(yè)轉(zhuǎn)為類制造業(yè)，高杠桿紅利逐漸消逝，而成本優(yōu)勢和回血能力將成為未來房企的核心競爭力，保利發(fā)展作為央企，預(yù)期會進一步提升市占率。

可以看到，2020年下半年以來，保利發(fā)展逆勢擴張的信號明顯。2020年全年，保利發(fā)展新增項目146個，拓展成本2353億元，同比增長51%，拿地銷售比達46.79%，投資強度明顯高于2019年的33.7%。

2021年，當不少房企的已暫停拿地時，保利發(fā)展繼續(xù)保持一定的投資定力，全年拓展項目145 個，比2021年同期只少了一個，新增容積率面積2722 萬平方米，拓展金額1857 億元，投資力度仍保持在行業(yè)高位。

與此同時，保利發(fā)展2021年拓展樓面地價為6821 元/平方米，同比下降8%。

保利發(fā)展指出，2021年22個重點城市實行集中供地制度，土地出讓節(jié)奏發(fā)生變化，在競爭激烈的首批供地中保利發(fā)展不追高、不盲從；在第二批、第三批供地熱度下降、市場回歸理性時，其迅速加大投資力度，獲取了廣州、南京、廈門等低溢價率的優(yōu)質(zhì)地塊。

今年前五月，保利發(fā)展公告的權(quán)益拿地金額約為429億元，拿地強度約為27%，超過主流房企平均水平。

廣發(fā)證券指出，保利發(fā)展是5月參與投資拿地范圍和力度最高的頭部房企。保利發(fā)展積極拿地的背后，在于其早已不滿足于“重回前三”的目標。

今年1月的保利發(fā)展2022年度工作會議上，劉平提出“進三爭一”的新目標，這也是其在去年7月接替宋廣菊成為保利發(fā)展新任董事長后對外釋放的第一個明確目標。

在4月的20021年度業(yè)績說明會上，劉平解釋稱，“進三爭一”的目標不能簡單、片面地理解成一個榜單上的銷售規(guī)模排名，而是綜合實力的領(lǐng)先，是硬實力、軟實力都過硬的第一。

保利發(fā)展4月發(fā)布《2021-2022年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》指出，2021年的行業(yè)調(diào)控是必要的，要堅持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，不能再回到過去那種資本無序擴張的狀態(tài)。在此背景下，政府也倡導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

“開發(fā)+運營+服務(wù)”并舉成為房地產(chǎn)行業(yè)未來的趨勢之一。保利發(fā)展也在白皮書中提及了兩個方向：一是要做精經(jīng)營性物業(yè)，二是大力發(fā)展租賃住房。

相比開發(fā)物業(yè)的銷售規(guī)模，經(jīng)營性物業(yè)要趕上行業(yè)頭部企業(yè)的難度更大，這也是擺在保利發(fā)展面前的挑戰(zhàn)。