文|《中國企業(yè)家》記者 李 艷艷
編輯|周春林
“我被畢業(yè)了?！比肼氉匀鐚⒔鼉赡甑男『诓蛔】嘈?。今年6月初，他突然收到被公司“優(yōu)化”的消息。心里雖不情愿，但他也理解公司的決定，“關(guān)鍵還是疫情（影響）?！?/p>
小胡的遭遇，只是疫情之下個(gè)體與企業(yè)生存狀態(tài)的一個(gè)縮影。6月以來，長租公寓行業(yè)巨頭自如開啟大規(guī)模裁員。據(jù)36氪消息，此次裁員比例約20%，涵蓋互聯(lián)網(wǎng)營銷、運(yùn)營管理、品質(zhì)、設(shè)計(jì)等部門。除一線業(yè)務(wù)部門，自如總部中后臺(tái)及職能部門已經(jīng)不到4000人。
自如回應(yīng)《中國企業(yè)家》稱，此為不實(shí)信息?！敖谧匀鐑H對(duì)個(gè)別部門進(jìn)行正常的組織優(yōu)化調(diào)整，同時(shí)一直在加大服務(wù)客戶和業(yè)主的管家團(tuán)隊(duì)的招聘，為業(yè)主和客戶提供穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。”不過，據(jù)多位員工反饋，受非一線城市業(yè)務(wù)拖累，自如目前出租率不及九成。
過去兩年來，疫情讓本就長期虧損經(jīng)營的長租公寓行業(yè)“雪上加霜”，風(fēng)波之中的自如正面對(duì)來自各方的拷問。對(duì)內(nèi)，被爆“大規(guī)模裁員”；對(duì)外，還被疑“逆勢(shì)漲房租”。尤其是因?yàn)榻诙啻伪环靠唾|(zhì)疑疫情期間“暴漲房租”“收服務(wù)費(fèi)”，自如深陷輿論漩渦。
2021年10月，自如通過股東會(huì)決議，任命創(chuàng)始人、CEO熊林擔(dān)任公司董事長兼CEO，以接替于去年5月過世的貝殼創(chuàng)始人左暉。盡管左暉生前強(qiáng)調(diào)“自如是熊林他們的事”，但眼下，失去了靈魂人物的指引和陪伴，自如和熊林正面臨一個(gè)更為棘手的現(xiàn)實(shí)。
熊林。攝影：鄧攀
最直接的是經(jīng)營壓力。2020年疫情突襲，整個(gè)長租行業(yè)“雪上加霜”。根據(jù)今年4月貝殼在收購圣都家裝時(shí)披露的關(guān)聯(lián)公司自如集團(tuán)業(yè)績，2019~2021年，自如收入分別為3.09億元、1.28億元和1.58億元，2021年盡管同比增長23%，但收入依舊只有疫情前的一半水平。
監(jiān)管部門的態(tài)度更加明確。今年5月30日，北京市人大常委會(huì)官網(wǎng)信息顯示，《北京市住房租賃條例》已在近日通過審議并正式公布，將從今年9月1日起正式實(shí)施。屆時(shí)，住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲，也將受到監(jiān)管部門的干預(yù)。
對(duì)于外界關(guān)注的“房租波動(dòng)”話題，自如表示，今年一季度自如租金無大幅波動(dòng)，新一線城市有微幅下降；二季度環(huán)比波動(dòng)幅度均在±2%范圍內(nèi)。總體來說，當(dāng)前客戶續(xù)約價(jià)格同比去年同期，平均漲幅在2.5%~3%，這一幅度顯著低于一線城市普租價(jià)格在過去一年的漲幅。
顯然，自如并不認(rèn)可外界的論斷。多位行業(yè)人士對(duì)《中國企業(yè)家》表示，除了應(yīng)對(duì)外界的質(zhì)疑和情緒、解決個(gè)別經(jīng)營管理問題，自如還需對(duì)自身角色和價(jià)值定位做出調(diào)試，獲得理解。“租房作為一個(gè)國內(nèi)重要的民生行業(yè)，市場主體所承擔(dān)的并非只有做生意、賺錢這一項(xiàng)?！?/p>
亦有行業(yè)從業(yè)者和觀察人士對(duì)自如的生存境遇表達(dá)了理解。
在他們看來，一方面，為了規(guī)范市場，一定程度的租金監(jiān)管確有必要；另一方面，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的扶持同樣重要。構(gòu)建一個(gè)長期發(fā)展的租賃市場，維持房租水平的合理穩(wěn)定，不能僅僅依靠保障性住房，還需更多市場化主體的深度參與，“市場化與保障性租賃住房要雙管齊下”。
風(fēng)波長在
隨著北京、上海等一線城市疫情防控取得重大成果，租房市場也在迎來新一輪復(fù)蘇。與此同時(shí)，自如與租客的關(guān)系卻在面臨“割裂”。京滬多地均有自如的租客反映稱，他們近期收到了房租上漲通知，漲幅在幾十元到上百元不等，甚至有的租金漲幅超過20%。
對(duì)此，自如相關(guān)負(fù)責(zé)人曾回應(yīng)稱，主要原因可能是大部分業(yè)主委托協(xié)議中租金逐年按照一定幅度遞增的約定，以及個(gè)別房源在續(xù)約時(shí)確實(shí)因?yàn)闃I(yè)主重新簽訂合約、租客前期參與了優(yōu)惠活動(dòng)、周邊房租因市場供求顯著上漲等因素，導(dǎo)致出現(xiàn)了租金漲幅超過平均水平。
多名租客稱，自如逆勢(shì)“漲房租”的操作，讓人難以接受。有網(wǎng)友譴責(zé)自如在發(fā)“疫難財(cái)”。還有租客稱：疫情期間，自如沒有保潔等服務(wù)卻收服務(wù)費(fèi)且不愿退款、管家更換頻繁還不告知。在投訴平臺(tái)上，關(guān)于自如不履行保潔和服務(wù)也不退款的投訴數(shù)量達(dá)1200多條。
這已不是自如第一次陷入“漲價(jià)”風(fēng)波。
2020年疫情剛剛暴發(fā)時(shí)，就有一些自如租客在社交媒體及投訴平臺(tái)中發(fā)布信息，稱自如在疫情期間“坐地起價(jià)”，租金實(shí)際漲幅遠(yuǎn)超此前承諾的范圍，疫情暴發(fā)期被催促回北京換房搬家。此外，自如還被質(zhì)疑疫情期間“兩頭通吃”，即一邊給租客漲價(jià)，一邊給房東壓價(jià)。
當(dāng)時(shí)自如方面回應(yīng)稱：自如定價(jià)體系是集中系統(tǒng)管理，一線人員無權(quán)進(jìn)行隨意價(jià)格調(diào)整，出現(xiàn)租金浮動(dòng)個(gè)例，也多為長租換短租導(dǎo)致，或者僅是個(gè)別租客房租調(diào)整。自如CEO熊林發(fā)文強(qiáng)調(diào)，“絕對(duì)沒有針對(duì)疫情的任何價(jià)格鉆營伎倆?！?/p>
攝影：鄧攀
早在2018年6月，自如就曾被同業(yè)炮轟“助長北京房租暴漲”。一個(gè)月后，杭州阿里P7員工在租住自如房后患白血病去世引發(fā)熱議，讓自如一度陷入“甲醛門”風(fēng)波。兩個(gè)月后，自如下架了9個(gè)城市的全部首次出租房源，待CMA認(rèn)證機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格后再行上架。
到底是什么推高了房租？熊林曾對(duì)《中國企業(yè)家》做過詳細(xì)解釋。他表示，這個(gè)事情的根本，第一個(gè)是供需，第二個(gè)是結(jié)構(gòu)，第三個(gè)是城市化的大進(jìn)程，第四個(gè)是收入水平的上漲。
“城市供需是根本。哪怕供需合理，收入水平上漲，房租也會(huì)漲。關(guān)于結(jié)構(gòu)，今天很多人看這個(gè)問題非常不嚴(yán)肅、不客觀，說我們那兒的房租漲了30%等等，首先這些數(shù)據(jù)我都不知道到底是不是真實(shí)的。作為機(jī)構(gòu)，我們天天分析手里的數(shù)據(jù)，沒有得出這種結(jié)論?！毙芰终f。
更早之前，在2016~2018年，快速擴(kuò)張的自如還被質(zhì)疑過“高價(jià)收房”。
有中介稱，包括自如在內(nèi)的機(jī)構(gòu)搶房導(dǎo)致房租上漲，并會(huì)影響房東預(yù)期。熊林亦不認(rèn)同：“租房是一個(gè)周期性波動(dòng)很強(qiáng)的市場，機(jī)構(gòu)在極度波動(dòng)、極度個(gè)性化的市場里，承擔(dān)了穩(wěn)定性的作用。但是這些規(guī)律對(duì)于行業(yè)從業(yè)者來說，還有一個(gè)認(rèn)識(shí)的過程?！?/p>
步伐放緩
11年前，自如剛剛起步。在熊林的印象里，其網(wǎng)站非常簡陋，甚至連北京地圖都是自己手繪出來的。他和團(tuán)隊(duì)的出發(fā)點(diǎn)非常簡單——真實(shí)?！澳呐略谑掷L地圖網(wǎng)站上點(diǎn)進(jìn)去，你看到的每一套房、每一間房的每張照片、每件房內(nèi)物品、每個(gè)價(jià)格信息，都應(yīng)是真實(shí)的?！?/p>
在租房這個(gè)鏈條漫長且復(fù)雜、需求個(gè)性化的領(lǐng)域中，“真實(shí)”一直是大家持續(xù)關(guān)注且最易被詬病的話題。盡管當(dāng)時(shí)的網(wǎng)站界面粗糙簡陋，用戶體驗(yàn)也不好，但因?yàn)檎鎸?shí)，自如很快被大家接受。如今，在許多大城市，年輕人租房，就像訂酒店一樣方便。
自如原屬于鏈家的一個(gè)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)平臺(tái)。2011年10月18日，熊林在鏈家創(chuàng)始人左暉的支持下創(chuàng)立了自如，由此開啟了房屋租賃產(chǎn)品和服務(wù)的“長租”模式。2016年6月，自如脫離鏈家獨(dú)立運(yùn)作，并迅速成為長租公寓領(lǐng)域的龍頭。
在北京、上海等不少大城市，自如成為很多年輕白領(lǐng)尤其是畢業(yè)生租房的首選。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，自如已在北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢、蘇州10座城市布局，累計(jì)為50萬業(yè)主、500萬自如客提供服務(wù)，管理房源超100萬間。
但據(jù)自如內(nèi)部員工反映，與此前公開的100萬間房源對(duì)比，自如目前的房源數(shù)量已經(jīng)降到85萬間，減少了15萬間。對(duì)此，自如未予回應(yīng)。
自如一度備受資本青睞。早在2018年1月，自如就宣布完成40億元A輪融資，估值200億元。由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投，華晟、融創(chuàng)中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機(jī)構(gòu)跟投。這是當(dāng)時(shí)中國長租公寓行業(yè)規(guī)模最大的一筆融資。
彼時(shí)，在政策支持下，長租公寓作為地產(chǎn)細(xì)分子行業(yè)之一，迎來黃金發(fā)展時(shí)期。隨著政策層面對(duì)于住房租賃市場支持的頂層制度出臺(tái)，地方政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列支持住房租賃市場發(fā)展的政策，尤其是鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)參與住房租賃業(yè)務(wù)方面。
狂飆突進(jìn)的結(jié)果，是各地長租公寓頻頻“暴雷”，租客和業(yè)主都成為受害者。隨后，長租公寓市場也迎來了最強(qiáng)監(jiān)管，火熱的行情迅速冷卻。自如的最近一輪融資，發(fā)生在2020年3月，軟銀愿景基金投資了10億美元。此后，自如再無披露新的融資進(jìn)展。
經(jīng)過“大洗牌”后，長租公寓市場開始放緩步伐。去年，蛋殼公寓從紐交所摘牌；今年初，上海市第三中級(jí)人民法院裁定受理青客公寓破產(chǎn)清算一案。如今，青客公寓已不符合納斯達(dá)克交易所上市規(guī)則中的公開持有股票最低市值規(guī)定，退市已成定局。
“雖然嚴(yán)峻的疫情防控形勢(shì)帶來了很大挑戰(zhàn)，但2021年我們就啟動(dòng)了模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)品升級(jí)，保障經(jīng)營穩(wěn)定、各項(xiàng)業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長?！痹谧钚禄貞?yīng)中，自如還披露了一組數(shù)據(jù)作為佐證：
2022年一季度，新的業(yè)主委托出租模式“增益租”委托量比去年同期增長超過400%；“友家”“心舍”新產(chǎn)品房源分別同比增長近360%、600%；豪宅線“曼舍”新增房源同比增長近56%；集中式“自如寓”“自如里”新增房源同比增長56%。
盈利難解
對(duì)外漲價(jià)、對(duì)內(nèi)裁員，根子上還是“不賺錢”。
《2021中國城市租住生活藍(lán)皮書》指出，2021年我國住房租賃市場規(guī)模已達(dá)到2萬億元，按照年均2%的城鎮(zhèn)化率看，2030年將達(dá)到近10萬億元。從體量來看，市場充滿誘惑，但這又是一個(gè)受到強(qiáng)監(jiān)管的民生行業(yè)，玩家們已不能再用傳統(tǒng)方式謀得生存，盈利更是難解。
空白研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)曾在鏈家和貝殼研究院擔(dān)任高級(jí)副總裁，長期研究租賃市場，面對(duì)《中國企業(yè)家》的疑問，他用“租金收入的彈性穩(wěn)定”來解釋這一局面。
楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，中國租賃行業(yè)中的消費(fèi)者，也就是租客，以進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、藍(lán)領(lǐng)工人和剛畢業(yè)的大學(xué)生為主，他們本身沒有什么消費(fèi)能力。很多在大城市奮斗的人，收入即便增長，也不會(huì)花很多錢去租房，或者擴(kuò)大租房開支，這從根本上就抑制了房租漲幅。因此，從需求端來看，“不僅是政府不允許房租暴漲，房租增長的底層動(dòng)力也是沒有的”。
其次，從國內(nèi)供給來看，由于租金回報(bào)率較低，大部分人還是希望通過房價(jià)而非房租上漲來實(shí)現(xiàn)回報(bào)，因此出租意愿不高。如果出租，交給機(jī)構(gòu)再裝修，相當(dāng)于房東把自己該承擔(dān)的成本風(fēng)險(xiǎn)也全部給了機(jī)構(gòu)，而房東自己又必須要求確定的剛性兌付回報(bào)，就是機(jī)構(gòu)每個(gè)月要給房主打房租過去。因此，“一邊是租不出去，有空置率，所以租金漲不上去，一邊機(jī)構(gòu)要對(duì)房東做剛性兌付，還要承擔(dān)裝修成本，我覺得（任何）一個(gè)正常企業(yè)都無法承擔(dān)這個(gè)問題”。
此外，從運(yùn)營角度來講，中國租客的平均租住周期只有八個(gè)月，這意味著，機(jī)構(gòu)需要經(jīng)常花錢獲客，這是一筆很大的代價(jià)。對(duì)比國外，“比如德國的租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)很強(qiáng)，是因?yàn)樗淖饪偷淖庾≈芷谑?年，英國有4到5年，日本也有2到3年。這些天然條件都不太支持租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)的長大，更難談到盈利了”。
“所以，真正盈利的不是企業(yè)，是那些大量的分散的不規(guī)范的‘二房東’，因?yàn)椋旱谝?，他拿房時(shí)可能會(huì)便宜；第二，他可能無底線，各種手段都用；第三，他們自己比較勤奮，什么都自己做，不用請(qǐng)?zhí)嗳?，把運(yùn)營成本也降下來了，其實(shí)賺的是辛苦錢?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)總結(jié)稱。
原我愛我家高級(jí)副總裁、景暉智庫創(chuàng)辦人胡景暉對(duì)《中國企業(yè)家》表示，租金收入仍然是租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)的重要盈利來源。但由于租金回報(bào)率過低，社會(huì)資本參與度不高，導(dǎo)致整體供應(yīng)量不足，這是目前國內(nèi)租賃市場的核心問題。
“從投資回報(bào)來看，租金太低；但從居民收入來看，租金又太高。這是一個(gè)兩難困境?！焙皶煴硎尽Ｔ谒磥?，需拉長時(shí)間解決這個(gè)問題。結(jié)合國際經(jīng)驗(yàn)，長租產(chǎn)業(yè)的盈利模式并非完全不清晰，但參照國內(nèi)現(xiàn)實(shí)，如何將租賃產(chǎn)業(yè)變成一個(gè)長期可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)，更加值得關(guān)注。
“要么是持有模式，要么就是‘二房東’模式，自如以前是這么做的，現(xiàn)在也在搞輕托管模式。這個(gè)行業(yè)如果你不靠持有，那它實(shí)際上就是一個(gè)靠服務(wù)、靠長期運(yùn)營的一個(gè)掙辛苦錢的行業(yè)。”由此，胡景暉建議，政府在加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，也要考慮現(xiàn)實(shí)，“包括自如在內(nèi)的很多長租企業(yè)因疫情受到重創(chuàng)，基于穩(wěn)定市場的考量，政府層面也要給到企業(yè)一些政策支持和優(yōu)惠。”
胡景暉注意到，自去年夏天開始，從土地供應(yīng)到減稅降費(fèi)，大部分政策性優(yōu)惠都指向了保障性租賃住房，但忽視了市場化租賃住房，這讓他有些擔(dān)憂?！昂芏喑鞘幸?，保障性租賃住房價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)的市場化租賃住房15%~20%，幾乎就把政策所有的優(yōu)惠都對(duì)沖掉了，這就使得租賃住房未來就是微利，或者一不留神就虧損，那誰會(huì)來干呢？”
胡景暉建議，在解決房屋租賃市場的問題上，需要保障性和市場化租賃手段雙管齊下：一方面，彈性制定租金限制比例，將租金控制在一個(gè)合理的利潤空間內(nèi)；另一方面，也要給到市場參與主體更多的政策支持，讓保障性和市場化租賃住房都發(fā)展起來。
從商業(yè)本身來講，很大程度上，長租公寓行業(yè)的盈利模式仍然不夠清晰，虧損成為常態(tài)。這也是很多企業(yè)歷經(jīng)風(fēng)口后隨即陷入困境、甚至折戟的主因。
而在熊林看來，科技驅(qū)動(dòng)居住和服務(wù)時(shí)，能真實(shí)為產(chǎn)業(yè)帶來變革或變化的領(lǐng)域，才是未來自如團(tuán)隊(duì)需要努力的方向。
值班編輯：姚赟 審校：張格格 制作：胡楠楠
