文 | 丁祖昱評(píng)樓市

位于上海大虹橋的申虹路，全長(zhǎng)不足3公里。從南到北，虹橋天地、萬科中心、協(xié)信中心、正榮中心、阿里中心、富力中心、旭輝中心、中駿廣場(chǎng)鱗次櫛比，巔峰時(shí)集中了超過10家房企的總部。

曾經(jīng)的房地產(chǎn)全國(guó)化浪潮下，各大房企就像年輕人熱衷到北上廣深打拼一樣，扎堆至此。那時(shí)候，沖千億、遷總部、謀上市，是中小型房企共同的目標(biāo)，上海，則是房企總部搬遷時(shí)最偏愛的城市。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2000年至今有約40家房企總部遷至上海。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展軌跡從兩年前的高歌猛進(jìn)急轉(zhuǎn)直下，到今年，在日趨嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是房企們，都透露出奄奄一息的味道。

僅2022年上半年，已有約10家房企將總部遷出上海，在當(dāng)時(shí)搬遷總部至上海的房企中，占比已達(dá)25%，遷出的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)遷入的速度。

以此這信號(hào)，房企的全國(guó)化和規(guī)?；M(jìn)程進(jìn)入拐點(diǎn)，繼縮表之后，收縮投資戰(zhàn)線成為房企當(dāng)下發(fā)展的必選項(xiàng)。

千億房企撤出

新力、祥生、弘陽……都做出了將總部遷出上海的決定。

在這三家房企中，新力控股待的時(shí)間最長(zhǎng)。2017年，新力將公司總部遷往上海，同一時(shí)期開始在武漢、惠州、蘇州等發(fā)力拿地。

2019年11月15日，新力成為江西本土唯一一家上市房企。在高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式下，新力的銷售金額從2016年161.3億元，爆發(fā)式增長(zhǎng)至2020年1196.4億元。

進(jìn)入“千億俱樂部”后僅過了幾個(gè)月，2021年7月，一封未注明出處的《新力地產(chǎn)老板張園林求救信》掀開了張園林的“欠債風(fēng)波”，新力“爆雷”，危機(jī)持續(xù)至今。

2018年，弘陽將總部從南京搬至上海。同年弘陽地產(chǎn)成功敲響了港交所的上市鑼聲，這一年弘陽實(shí)現(xiàn)合約銷售金額473.4億，同比增長(zhǎng)84.2%。

2021年，弘陽的銷售額止于872.2億元，千億夢(mèng)碎。幾個(gè)月后，弘陽縮減了上海總部寫字樓的租賃規(guī)模，從最初的一整棟樓到僅保留一層樓。他們又回到了南京。

祥生地產(chǎn)來的最晚，2019年，房企遷總部潮即將進(jìn)入尾聲時(shí)，祥生宣布啟動(dòng)上?？偛俊Ｔ诖酥?，祥生曾嘗到過搬總部的甜頭。

2014年，祥生將自己的大本營(yíng)從諸暨遷到杭州，此后，迎來了飛速發(fā)展，銷售額從百億迅速?zèng)_破千億。

總部遷至上海后不久，2020年11月18日，祥生控股正式在港交所上市，至此，TOP30房企全部上市。

2022年，祥生將上?？偛看髽峭俗猓砍坊睾贾?。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有約10家房企總部選擇撤離上海，占2000年至今搬入總部搬入上海房企數(shù)量約25%。撤離的房企中，多數(shù)為百億規(guī)模，僅新力、祥生等有千億規(guī)模。

中小房企追逐規(guī)模之痛

一直以來，“千億”是成為房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；囊粋€(gè)門檻，也是中小房企競(jìng)相追逐的一個(gè)目標(biāo)。在絕大多數(shù)房企看來，只要跨進(jìn)“千億”就能拿到房地產(chǎn)下半場(chǎng)的“入場(chǎng)券”，否則將難以參與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，甚至有可能被市場(chǎng)淘汰出局。

在這樣的判斷下，規(guī)?；l(fā)的全國(guó)化浪潮，在房地產(chǎn)企業(yè)中愈演愈烈。這也就不難解釋，為什么絕大部分的房企都是在全國(guó)化以后才踏入千億行列。

上海強(qiáng)大的資金、資源優(yōu)勢(shì)以及長(zhǎng)三角城市群的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，對(duì)于房企實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張以及進(jìn)行全國(guó)化布局可以發(fā)揮重要作用，也由此吸引了眾多房企將總部搬遷至此。

在這過程中，就曾出現(xiàn)過幾波浪潮。2016年之前，房企選擇遷總部的房企不多，世茂和旭輝是最早搬遷總部的房企，他們于2000年先后將總部從香港、廈門遷往上海。

2010-2019年是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的十年，期間商品房銷售金額、面積增長(zhǎng)215%和64%。在行業(yè)火爆的十年里，造就了萬科等長(zhǎng)期穩(wěn)居前十的龍頭房企，同樣見證了新城等房企的崛起。

從2008年開始，每年都有房企將總部搬遷到上海。2016-2017年迎來了第一波搬遷高峰，有約13家房企從不同城市遷往上海，其中以閩系房企為最多。

這一輪房企總部搬遷的市場(chǎng)背景是，2016年，一二線城市房?jī)r(jià)率先大幅上漲帶動(dòng)了三四線城市熱度攀高，整體樓市量?jī)r(jià)齊升。不少提前深度布局三四線的房企抓住紅利，業(yè)績(jī)得到了大幅增長(zhǎng)。

其中，2016年把總部遷至上海的中梁控股從2015年僅168億的銷售額到2019年全口徑銷售額突破1500億元，成為行業(yè)備受矚目的“黑馬”房企之一。

中梁的例子，震撼了部分同等規(guī)模的中小型房企，有的也把總部搬來了上海，有的則復(fù)制了“從區(qū)域到全國(guó)”的路徑。

2019年，房企遷總部數(shù)量再創(chuàng)新高。在這其中，有不少抓緊時(shí)機(jī)，成功邁入了千億大關(guān)，祥生、新力便是其中的典型。

房企不可承受之重

在“房住不炒”大方向下，無論是行業(yè)規(guī)模，還是房企規(guī)模，“天花板”效應(yīng)都已逐步顯現(xiàn)。資源集中在規(guī)模房企之間，進(jìn)一步擠壓了小房企的生存空間、加大了規(guī)模進(jìn)階的難度。

數(shù)據(jù)顯示，2019年銷售排行榜TOP50房企權(quán)益銷售金額集中度達(dá)到43%，幾乎占據(jù)行業(yè)一半。而TOP51-100、TOP101-200梯隊(duì)集中度在下滑。競(jìng)爭(zhēng)格局加劇的同時(shí)，梯隊(duì)內(nèi)名次變動(dòng)頻繁，中小房企的生存空間不容樂觀。

2020年8月“三道紅線”政策發(fā)布，百強(qiáng)房企投資意愿、力度大幅下降，收斂聚焦成為共識(shí)。其中已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局的房企資金實(shí)力更為雄厚，在整體投資收緊的情況下，均選擇聚焦一二線城市，提高優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的結(jié)構(gòu)性占比。

由于一二線核心城市土地供不應(yīng)求、拿地金額較大，導(dǎo)致部分規(guī)模沒那么大的房企在投資聚焦時(shí)，選擇了下沉。祥生和弘陽便是其中的典型。

祥生和弘陽，從把總部遷至上海，試圖走全國(guó)化戰(zhàn)略開始，到被迫回到區(qū)域深耕，這中間只有兩年時(shí)間。

時(shí)移事易。2021年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)被下行壓力籠罩，規(guī)模房企的投資力度不斷下滑，投資策略越來越聚焦核心城市，換倉升級(jí)、調(diào)節(jié)方向，去確定性更強(qiáng)、相對(duì)高能級(jí)的市場(chǎng)，退出一些非確定性的市場(chǎng)成為最新的共識(shí)。

每一家房企在沖擊“千億”的背后，都在“負(fù)重前行”。

在房企向千億規(guī)?？癖嫉穆飞希豢杀苊舛济媾R負(fù)債攀升、利潤(rùn)降低、現(xiàn)金流吃緊、運(yùn)營(yíng)管理難度升級(jí)等問題。

這些問題在行業(yè)高速發(fā)展期被不斷增長(zhǎng)的規(guī)模掩蓋了，隨著行業(yè)規(guī)模見頂，尚未完成轉(zhuǎn)型的企業(yè)都不得不“急剎”。同時(shí)，不少錯(cuò)過2016年至2019年飛奔期的百億房企直接選擇了放棄。

新力、祥生、弘陽、中庚、恒泰、三巽、藍(lán)光、奧山、錦藝等紛紛離開上海，有的從搬遷到撤離只經(jīng)歷了短短一年。

哪些房企還在逆勢(shì)擴(kuò)張？

CRIC數(shù)據(jù)顯示，受制于市場(chǎng)下行、資金鏈緊張等因素的影響，諸多百強(qiáng)房企在土地價(jià)格較高的核心城市投資處于“有心無力”的狀態(tài)，僅有不到四成的百強(qiáng)房企在2022年有土地入賬。

除了中海、建發(fā)、萬科、華潤(rùn)等“老面孔”外，還有一些區(qū)域深耕的房企表現(xiàn)較為突出，如濱江、大家等。

濱江房產(chǎn)深耕杭州多年，確定了三省一市，即浙江省、 江蘇省、 廣東省和上海市的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。杭州50%，浙江省內(nèi)除杭州外40%，浙江省外10%。

2021年1月18日，濱江集團(tuán)以27.44億元總價(jià)競(jìng)得甬儲(chǔ)出2021-125號(hào)地塊，落子寧波，4月豪擲184.35億拿下杭州11宗地。CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止5月末，濱江集團(tuán)以566.1億元新增貨值排名第四。

大家房產(chǎn)同樣是來自杭州的本土品牌房企，2022年6月1日上海首批次集中供地中，大家房產(chǎn)攜手錢江房產(chǎn)，以總價(jià)122280萬元競(jìng)得上海浦東新區(qū)惠南東城區(qū)中單元（PDS3-0203）A8-3地塊，折合樓面價(jià)16657元/平方米，溢價(jià)率8.66%。

還有上海大華集團(tuán)以總價(jià)13.28億元拿下增城區(qū)地鐵21號(hào)線朱村街山田站北18003206A21021號(hào)地塊，這是廣州首輪土拍中唯一外來民企競(jìng)得地塊。

從目前來看，房企投資仍持續(xù)聚焦于高能級(jí)的核心城市，并逐步退出部分弱三四線城市。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止4月末，百強(qiáng)房企投資金額83%集中于22城，22城以外僅占17%。百強(qiáng)房企在22城以外的投資則主要集中于佛山、常州、東莞發(fā)達(dá)城市群中熱點(diǎn)的三四線城市。

對(duì)于企業(yè)來說，有選擇性地撤出不確定性較強(qiáng)的市場(chǎng)，既能夠提高資金聚焦、使用的效率，又能夠降低一部分的運(yùn)營(yíng)成本。“回高退低”的投資策略已經(jīng)在2022年得到顯現(xiàn)。

綜合來看，房企遷總部至一線城市的初衷主要還是在全國(guó)化浪潮下，“沖千億、謀上市”為主。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下半場(chǎng)，原本粗放式的發(fā)展模式不再適用，即使把總部遷至上海也很難通過融資和全國(guó)化實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展。

因此，對(duì)百億規(guī)模的房企而言，退出是及時(shí)止損。對(duì)已經(jīng)抓緊機(jī)會(huì)達(dá)到千億及接近千億的房企而言，如何更好地鞏固企業(yè)發(fā)展，在有限條件下守住原有優(yōu)勢(shì)，避免因沖刺千億而造成的負(fù)債及企業(yè)運(yùn)營(yíng)問題更為重要。

上海仍是長(zhǎng)三角乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為重要的一個(gè)城市，企業(yè)也和人才一樣，有流入，也會(huì)有流出，這是市場(chǎng)自然發(fā)展的規(guī)律。隨著市場(chǎng)及企業(yè)重新適應(yīng)如今的行業(yè)變化，未來也將在新常態(tài)中保持相對(duì)穩(wěn)定