文｜正解局
過去20年，干什么合法買賣最賺錢？
那肯定是買房。
不過，對(duì)日本稍有了解的中國(guó)人可能會(huì)覺得奇怪，日本房子的投資收益率不低，還是永久產(chǎn)權(quán)。可是，日本人現(xiàn)在基本就是不炒房。
其實(shí)，日本人也炒過房，而且十分瘋狂，才有了歷史上的兩次房地產(chǎn)危機(jī)。
二戰(zhàn)后，日本經(jīng)濟(jì)崛起的故事很多人都知道了，簡(jiǎn)單說就是靠美國(guó)幫助和發(fā)戰(zhàn)爭(zhēng)財(cái)，經(jīng)濟(jì)回到了正軌。
隨后，通過貿(mào)易出口和技術(shù)不斷升級(jí)，日本制造開始在國(guó)際貿(mào)易舞臺(tái)大放異彩，平均每年GDP增速高達(dá)9%，一度超過德國(guó)，成為新的工業(yè)大國(guó)以及世界第二大經(jīng)濟(jì)體。
日本步入工業(yè)國(guó)后，帶動(dòng)了地價(jià)飛升。
借助1960年“國(guó)民收入倍增計(jì)劃”的實(shí)施，不僅城市人變得有錢了，連賣掉土地進(jìn)城的農(nóng)民兜里也揣滿了錢，住宅用地價(jià)格隨即水漲船高。
1972年，日本政府提出“列島改造論”，大搞基建和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，進(jìn)一步提升了地價(jià)的上漲幅度。
地價(jià)利好的背景下，自然少不了無孔不入的資本。無論多偏遠(yuǎn)的土地，紛紛閉著眼地買。
從1955年到1974年，日本全國(guó)城市地價(jià)指數(shù)上漲了28倍，東京、大阪、名古屋等六大城市更是上漲了34倍。
日本政府也對(duì)此喜聞樂見，由于日本是土地私有制，所以房地產(chǎn)交易實(shí)際是土地交易。
土地價(jià)格高，代表著經(jīng)濟(jì)繁榮了。
但是日本整個(gè)工業(yè)基礎(chǔ)實(shí)際是靠石油產(chǎn)業(yè)維系，對(duì)石油價(jià)格十分敏感。
1975年，中東石油危機(jī)波及了日本，造成國(guó)內(nèi)工業(yè)品成本和價(jià)格急速上漲，眼瞅著就要惡性通脹。
日本政府嚇得立刻捂緊“錢袋子”，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)聲而跌。全國(guó)跌了4.4%，六大城市跌了8.1%，出現(xiàn)了日本第一次房地產(chǎn)危機(jī)。
不過，這次危機(jī)實(shí)際對(duì)日本房地產(chǎn)的影響并不大。
這是由于戰(zhàn)后那股“嬰兒潮”變成了買房主力，購(gòu)房成為剛需。
當(dāng)時(shí)日本20歲到49歲需要買房的適齡人口多達(dá)5200多萬，加上城市化率也才70%，有大量人口急需住房，市場(chǎng)房源總體供不應(yīng)求。
最關(guān)鍵的是，日本人那時(shí)的普遍心態(tài)是自己掏錢買房，很少去銀行貸款，金融上暴雷的風(fēng)險(xiǎn)并不大。
說到底，是巨額的美日貿(mào)易逆差使日本積累了大量財(cái)富。
幾十年時(shí)間，日本的家電、半導(dǎo)體、鋼鐵、汽車成批地融入美國(guó)，錢被日本人賺走了，美國(guó)的財(cái)政赤字進(jìn)一步擴(kuò)大。
1985年9月，實(shí)在熬不住的美國(guó)召集德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)和日本在紐約廣場(chǎng)飯店開了個(gè)會(huì)，這就是著名的“廣場(chǎng)會(huì)議”。
這次會(huì)議，造成了兩個(gè)結(jié)果。
一是美元急速貶值。原來1美元可以兌換250日元，但現(xiàn)在只能換120日元了，后來只能換70多日元了，日元升值導(dǎo)致日本出口業(yè)受阻。
二是為應(yīng)對(duì)美元貶值，日本實(shí)行了貨幣寬松政策，使國(guó)內(nèi)和海外游資全部涌入賺錢更快的股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)。
股市從一萬多點(diǎn)應(yīng)聲漲到四萬點(diǎn)，整個(gè)市場(chǎng)翻了三倍。
那段時(shí)間，日本人民啥事不干，開啟了全民炒股、全民炒房的模式。所有人都在多倍杠桿投資，集體做多。
不差錢的日本企業(yè)也開啟了“買買買”的征程，索尼買下哥倫比亞影片公司，三菱收購(gòu)了洛克菲勒集團(tuán)。
日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的禍根就此埋下，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)已經(jīng)開始出現(xiàn)泡沫。
第二次房地產(chǎn)危機(jī)
啥是泡沫？
簡(jiǎn)單說就是一個(gè)東西如果因?yàn)橘F沒人買，那是正?，F(xiàn)象；可一個(gè)東西越貴越有人買，那就是泡沫，因?yàn)檎鎸?shí)需求并沒那么高。
1990年，日本六大城市中心地價(jià)比五年前上漲了約90%，東京更是達(dá)到每平30萬美元的天價(jià)。
“賣掉東京，就可以買下整個(gè)美國(guó)?！?/p>
地價(jià)虛高的泡沫下，人們開始買不起房，只能貸款。同時(shí)，企業(yè)也覺得買房炒股比干實(shí)業(yè)賺錢多了，也去借貸炒房。
剛開始還喜滋滋的日本政府漸漸發(fā)現(xiàn)不對(duì)勁了，企業(yè)拿到貸款，并沒投入實(shí)際生產(chǎn)，而是買地然后再貸款，不斷循環(huán)，使得地價(jià)完全脫離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。
這個(gè)問題很嚴(yán)重，錢都變成金融產(chǎn)品在那里反復(fù)吹泡泡，這不是毀了實(shí)體經(jīng)濟(jì)么？
而此時(shí)，城鎮(zhèn)需要買房的人已經(jīng)買得差不多了，日本又碰到首次“老齡化”社會(huì)問題，1990年，65歲以上人口占比已高達(dá)12.1%，僅靠房地產(chǎn)完全沒法維持后續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
而且地價(jià)高，買不起房的人就很不滿，貧富差距就出現(xiàn)了，社會(huì)矛盾也隨之激增，政府無法坐視不理。
從上世紀(jì)80年代末開始，日本政府開始緊縮貨幣政策，央行連續(xù)提高利率，市場(chǎng)資金流動(dòng)性迅速下降，巨大的經(jīng)濟(jì)泡沫也終于被戳破。
1990年2月，日本央行將利率從2.5%一路上調(diào)到了5%，錢再次回流到了銀行。
日本股市就跌慘了，一年內(nèi)蒸發(fā)掉50%。
股市崩了，日本政府又騰出手收拾房地產(chǎn)市場(chǎng)，收縮房貸同時(shí)推出房產(chǎn)稅，然后再規(guī)定銀行對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行總量控制。
自1990年起，日經(jīng)指數(shù)曾長(zhǎng)期處于下滑狀態(tài)
企業(yè)沒法借錢炒房了，還被銀行追債。沒辦法，只能拋售手里的房子套現(xiàn)，市場(chǎng)上的房屋瞬間就多了起來。
由于當(dāng)時(shí)日本的城市化率已超過90%，人均住房都已達(dá)到滿足，使得全國(guó)住房空置率高達(dá)9.8%，房?jī)r(jià)立即開始“跳水”。
日本房地產(chǎn)市場(chǎng)隨即第二次崩盤。
自1992年起，日本地價(jià)指數(shù)開始持續(xù)性下跌
被股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)套牢的炒股和炒房者，跳樓的跳樓，跑路的跑路，大量日本家庭破產(chǎn)。
一系列組合拳下來，日本政府等于主動(dòng)擠爆了股市和房市里的兩個(gè)“泡沫”。
本想借此機(jī)會(huì)重振日本經(jīng)濟(jì)，卻至今都沒完全恢復(fù)元?dú)狻?/p>
經(jīng)歷過兩次房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤慘痛教訓(xùn)的日本人，再也不覺得炒房是暴富的手段，這種痛苦的回憶，也使政府實(shí)行了嚴(yán)厲的管控手段。
首先，日本政府對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行了復(fù)雜的繳費(fèi)制度。
具體來說，在日本，購(gòu)房的時(shí)候一般會(huì)有表層收益率和具體收益率兩組數(shù)據(jù)，其中的差距從幾萬到幾十萬日元不等。
一套總價(jià)3億多日元的房產(chǎn)購(gòu)置時(shí)所需繳納的稅款
關(guān)鍵因素是日本任何一所房屋即便空關(guān)一個(gè)月，也必須繳納服務(wù)費(fèi)等稅費(fèi)，不交的后果很嚴(yán)重。
這讓日本人有房就趕緊出租，避免繳納不必要的稅費(fèi)?？陀^上促進(jìn)了日本房屋市場(chǎng)始終保持流動(dòng)，也保證了豐富的房源。
其次，日本針對(duì)房產(chǎn)征收稅費(fèi)的種類很多，如按照階梯式收稅的遺產(chǎn)稅。
一般來說，遺產(chǎn)稅包括房屋、現(xiàn)金、股票、債券、基金等，起征點(diǎn)為1000萬日元（約49.6萬元人民幣），稅率為10％。
1000萬日元以上、3000萬（約148.8萬元人民幣）以下，稅率為15％；
3000萬日元以上、5000萬日元（約248萬元人民幣）以下，稅率為20％；
如果遺產(chǎn)總數(shù)超過1億日元（約496萬元人民幣），稅率可以達(dá)到40％。
不過，日本的遺產(chǎn)稅也會(huì)根據(jù)家庭成員人數(shù)進(jìn)行相應(yīng)抵扣，目前的規(guī)定是：3000萬日元+600萬日元×法定繼承人數(shù)。
再次，日本在租售同權(quán)制度上做得較好，不管是買還是租，租戶和業(yè)主的權(quán)利幾乎一樣。
這就讓現(xiàn)在的日本人不會(huì)糾結(jié)到底是買房還是租房，更不會(huì)有我們那種結(jié)婚必須買房的觀念。日本在租售同權(quán)制度上執(zhí)行得比較到位，租戶和業(yè)主的權(quán)利幾乎一樣。
正因如此，日本二手房和二手車一樣，保值率并不高。日本人自然不會(huì)去炒房，也不會(huì)覺得房子是什么財(cái)富增值的手段。
同時(shí)，還有個(gè)不容忽視的因素，日本不僅老齡化現(xiàn)象嚴(yán)重，人口基數(shù)不斷減少也幾乎成為每屆政府最頭疼的問題。
日本社會(huì)買房的基本都是成年人，可2021年，日本達(dá)到20歲的“新成人”僅有120萬，已連續(xù)12年低于日本總?cè)丝诘?%。
成年人數(shù)減少，出生率就更別提了。
2021年日本總務(wù)省公布的新出生人口約為81.2萬，是自1899年有統(tǒng)計(jì)以來的最低值。
不難看出，在如此人口倒懸的情況下，日本人對(duì)新房的急迫性也就更低了。
經(jīng)過兩次房地產(chǎn)崩盤，日本人也更加真切地認(rèn)識(shí)到：
房是用來住的，不是用來炒的。