記者 | 黃昱
站在債務違約門前，廣東房企富力地產(chǎn)（02777.HK）決定為旗下全部美元債尋求展期。
近期，富力地產(chǎn)在港交所英文版面發(fā)布公告稱，為改善集團整體的財務狀況、保持資本結構的可持續(xù)性，正向旗下10只美元票據(jù)的持有人發(fā)起同意征求，以尋求豁免票據(jù)項下現(xiàn)有和潛在的相應違約或違約事件，并延長其債務期限，總存續(xù)金額達約49.44億美元（約合331.84億元人民幣）。
這已經(jīng)不是富力地產(chǎn)第一次尋求債務展期。今年富力地產(chǎn)還有大概4筆債券尋求展期，除了一筆4億元人民幣的境內(nèi)債未獲通過外，其余一筆美元債和兩筆境內(nèi)債均獲通過。
相對于其它資金緊張的民營房企，富力地產(chǎn)債務展期的通過率相對較高。至于原因，一位券商人士對界面新聞表示，主要是因為富力地產(chǎn)并沒有像很多出險房企一樣“躺平”，同時持有的資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)。
全面境外債重組
結合DM統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，這10只尋求展期的美元債是富力地產(chǎn)旗下的全部存續(xù)美元債，未償還總金額約為49.44億美元。其中今年內(nèi)到期的有3筆，未償還余額約為12.6億美元，最近一筆到期日為今年7月13日，需償還金額約為6.1億美元。
除了這三筆今年到期的美元債外，另外3筆是2023年到期、4筆是2024年到期，票面利率都比較高，普遍超過8%，最高達到12.375%。
對于尋求展期的原因，富力地產(chǎn)表示，在完成關于2022年票據(jù)的投標要約和征求同意之后，中國的房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)經(jīng)歷調(diào)整。銀行對房地產(chǎn)開發(fā)的貸款減少，加上某些負面的信貸事件，加劇了市場對開發(fā)商運營可持續(xù)性的擔憂。
“盡管本集團努力改善流動性狀況，但由于流動性狀況不佳，債務再融資的不確定性高，經(jīng)營和融資條件具有挑戰(zhàn)性，本集團的信用評級出現(xiàn)負面變化，并在某些離岸債務下發(fā)生了某些違約，以及與某些法律程序有關的某些違約?！?/span>
在此背景下，富力地產(chǎn)正在對上述10筆美元債進行“同意征求”，以尋求對票據(jù)項下現(xiàn)有和潛在的相應違約或違約事件的豁免，并延長其債務期限，以改善集團的整體財務狀況，并維持可持續(xù)的資本結構。
富力地產(chǎn)還指出，如果擬議修正案獲得票據(jù)持有人批準，則將在修訂和重申的條款和條件中加入額外的契約，以便在完成對某些其他資產(chǎn)的任何處置后，使用由此產(chǎn)生的凈收益部分為票據(jù)再融資，包括位于馬來西亞柔佛州的富力公主灣項目和位于英國倫敦的倫敦一號項目。
同意征求將于2022年6月17日開始，并于倫敦時間2022年7月7日下午4時截至，發(fā)行人按照相關規(guī)定予以延長的情況除外。
富力地產(chǎn)公告表示：“如果關于任何系列票據(jù)的同意征求活動未能完成，集團可能會根據(jù)重組支持協(xié)議的條款進行債務重組，并將邀請票據(jù)持有人加入該協(xié)議。”
事實上，此番“同意征求”也可以理解成富力地產(chǎn)擬在債務出現(xiàn)實質(zhì)性違約前提前進行債務重組。
例如，年初因無力償還即將到期債務，富力地產(chǎn)提出的針對2022年1月13日到期的共7.25億美元高級無抵押票據(jù)的要約收購方案，通過后，富力地產(chǎn)用于回購上述票據(jù)的資金約為1.16億美元，剩余約6.09億美元展期到2022年7月13日償還。
評級機構標普當時就將上述現(xiàn)金要約購買及同意征求，視作不良債務重組。
對于此次10只海外債一同尋求展期，有分析人士認為，通過的幾率還是很大的，畢竟現(xiàn)在除了展期也有沒有其它更好的方法了。
資產(chǎn)處置
惠譽在4月19日對富力地產(chǎn)做出的評級報告中指出，截至2021年末，富力地產(chǎn)的無限制現(xiàn)金余額約為63億元人民幣（不包括148億元人民幣受限制現(xiàn)金），而在完成境外債券交換、境內(nèi)債券展期，并加入可回售債券后，該公司2022年到期資本市場債券規(guī)模約161億元人民幣。
如果今年待償還的3只美元債展期獲通過，富力地產(chǎn)2022年到期債券規(guī)模將降至約77億元人民幣，償債壓力大幅下降。
惠譽評級亞太區(qū)企業(yè)評級董事金泰倫對界面新聞表示，短期內(nèi)房企融資緊張的情況可能會持續(xù)，穩(wěn)定的銷售是獲取更多外部融資的關鍵。
然而，在地產(chǎn)銷售普遍承壓的背景下，富力地產(chǎn)的銷售也出現(xiàn)明顯下降。據(jù)富力地產(chǎn)公告，今年5月其合約銷售額約為40.8億元，同比下降66.58%； 1-5月合約銷售額約218.3億元，同比下降58.4%。
在此背景下，去年以來，富力地產(chǎn)一直在努力通過資產(chǎn)處置來回籠資金。
有券商人士對界面新聞表示，富力地產(chǎn)的部分債務展期能夠獲得通過的重要原因，就是在于持有較多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
截至2021年底，富力地產(chǎn)的投資物業(yè)（酒店除外）組合總建筑面積約為385.7萬平方米，其中在運營的投資物業(yè)組合總建筑面積為187.9萬平方米。
而富力地產(chǎn)目前最大的“包袱”其實還是酒店，截至去年底，擁有在運營的酒店數(shù)量為93家，比去年中期還多了兩家。
關于酒店出售目前一直未有明確進展，但有市場傳聞稱，富力地產(chǎn)目前在接洽買家的酒店項目有10個左右，單價在2億-7億元之間，大都位于三四線城市。
今年以來，富力地產(chǎn)處置最多的還是開發(fā)物業(yè)，包括以7.96億元人民幣出售的英國倫敦的房地產(chǎn)項目Vauxhall Square、以26.6億港元出售的倫敦Thames City項目，以及以10億元出售的海南?？谖飿I(yè)等。
但這些資產(chǎn)出售回流的資金，依然未能緩解富力地產(chǎn)的龐大債務。