記者 杜萌

去年6月7日成立的首批9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs今天迎來解禁。根據(jù)此前基金公司發(fā)布的《REIT基金份額解除限售的提示公告》，解禁的限售規(guī)模為21.82億份，占9只公募REITs總規(guī)模的33.9%。

截至今日收盤，除富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT跌幅為1.37%外，其余項(xiàng)目的漲跌幅均在1%以內(nèi)，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)。12只REIT最新規(guī)模合計(jì)為624.49億元。

本次解禁的為參與初始戰(zhàn)略配售的機(jī)構(gòu)投資者，所持有的份額已經(jīng)過12個(gè)月的限售期，解禁后就可以按照即時(shí)市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行交易。經(jīng)過一年的限售期，今日面臨解禁的21.82億份戰(zhàn)略配售份額，獲得了怎樣的收益？

建信基金介紹，公募REITs收益來源分為兩個(gè)部分，即每年的派息分紅及二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的資本利得。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，自發(fā)行至今，只有平安廣州廣河一只基金出現(xiàn)了7.51%的跌幅，其余11只基金均實(shí)現(xiàn)程度不一的漲幅。富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT自上市以來漲幅最大，為38.38%，紅土鹽田港REIT次之，為34.42%。

而機(jī)構(gòu)投資者更關(guān)心的是另一個(gè)關(guān)鍵性指標(biāo)：凈現(xiàn)金流分配率。

所謂凈現(xiàn)金流分配率，是用2021年該項(xiàng)目的可供分配金額除以REIT的買入總金額。以中金普洛斯REIT來推算，該基金去年可供分配金額為1.51億元，基金發(fā)行時(shí)每份價(jià)格為3.89元，共發(fā)行了15億份。由于REIT項(xiàng)目是2021年6月7日成立的，去年實(shí)際運(yùn)營(yíng)天數(shù)為208天。

根據(jù)公式可以推算，該項(xiàng)目2021年的凈現(xiàn)金流分配率為4.54%。

從2021年凈現(xiàn)金流分配率來看，中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT兩個(gè)項(xiàng)目的分配率最高，均超過了12%。富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT為7.41%，平安廣州廣河RETI為5.93%，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、華安張江光大REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT等5個(gè)項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流分派率則在4%-5%之間。

界面新聞?dòng)浾吡私獾剑?/span>根據(jù)監(jiān)管指引要求，REIT產(chǎn)品的底層資產(chǎn)現(xiàn)金流需要持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散。2020年7月31日，發(fā)改委與證監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》指出，項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%。在符合分配條件的情況下公募REIT的分配每年不得少于1次，把基礎(chǔ)設(shè)施基金年度可供分配金額的90%以上分配給投資者。

為何不同的REIT項(xiàng)目，年度現(xiàn)金流分配率差別如此大？這和底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的盈利能力相關(guān)。平安基金REITs有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，因?yàn)?/span>REITs屬于權(quán)益性產(chǎn)品，不設(shè)業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)，無固定收益概念，基金份額收益全部來自于基金分紅。凈現(xiàn)金流分配率代表的是底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的盈利和分紅情況，從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來看，不管是不動(dòng)產(chǎn)類還是特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目，其年度分紅均符合預(yù)期。

作為去年的新生事物，公募基礎(chǔ)設(shè)施REIT自誕生以來就引發(fā)市場(chǎng)的關(guān)注，尤其是在二級(jí)市場(chǎng)上市后，場(chǎng)內(nèi)交易價(jià)格屢上新高。此次面臨近1/3份額的解禁，是否會(huì)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響？

德邦證券分析師吳開達(dá)分析稱， 解禁后市場(chǎng)供給大幅提升，假設(shè)個(gè)人投資者占比稀釋，則長(zhǎng)期來看REITs定價(jià)風(fēng)格或更為基本面導(dǎo)向，流通份額受此次解禁影響變化最明顯的是中金普洛斯倉儲(chǔ)物流REIT等。

那么解禁后是否是配置REITs的好機(jī)會(huì)？

建信基金表示，今年以來，我國(guó)公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)較大，“股”性特征較為明顯。公募REITs綜合收益中派息分紅部分的價(jià)值，在長(zhǎng)期持有的前提下才能得到充分彰顯，發(fā)揮增益效果；如果過于關(guān)注公募REITs短期內(nèi)的“股票特征”，容易偏離公募REITs的本質(zhì)，導(dǎo)致價(jià)格短期波動(dòng)較大。同時(shí)，當(dāng)公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)漲幅過大后，產(chǎn)品的現(xiàn)金流分派率也會(huì)顯著降低，價(jià)格的預(yù)期波動(dòng)幅度也會(huì)提高。

因此，投資者有必要深入了解公募REITs的底層資產(chǎn)及收益情況，在短期關(guān)注二級(jí)市場(chǎng)漲幅的同時(shí)，從長(zhǎng)期持有的角度看，也要留意對(duì)應(yīng)分派率，綜合考慮兩部分收益來源，堅(jiān)持價(jià)值投資理念，理性看待公募REITs產(chǎn)品的投資價(jià)值。