記者 | 黃昱

面臨樓市去庫(kù)存壓力，一些城市和房企輪番祭出“奇招”。

近日，佛山三水區(qū)宣布，該區(qū)將在6月21日-6月30日舉辦2022年佛山市三水區(qū)購(gòu)房促消費(fèi)活動(dòng)，共發(fā)放購(gòu)房消費(fèi)券1000萬(wàn)元，針對(duì)購(gòu)買不同大小面積的新房獎(jiǎng)勵(lì)1萬(wàn)元至2萬(wàn)元的消費(fèi)券。

佛山并非個(gè)例，長(zhǎng)春、西寧等城市近期也相繼發(fā)放了購(gòu)房消費(fèi)券。除了發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼外，近期還有不少城市推出了“房票安置舉措”，更有地方政府提出買房送工作，青島市某社區(qū)甚至將購(gòu)房納入工作人員考核范圍。

開發(fā)商為促進(jìn)銷售也是絞盡腦汁，小麥大蒜抵首付、買房送土豬、買房送車等方式層出不窮。

花式促銷

根據(jù)佛山三水區(qū)6月21發(fā)出的通知，此次購(gòu)房促消費(fèi)活動(dòng)發(fā)放的消費(fèi)券金額分為三類：買新建商品住房建筑面積90平方米(不含)以下的，發(fā)放價(jià)值1萬(wàn)元消費(fèi)券；購(gòu)買新建商品住房建筑面積90平方米(含)至144平方米(不含)以下的，發(fā)放價(jià)值1萬(wàn)5千元消費(fèi)券；購(gòu)買新建商品住房建筑面積144平方米(含)以上的，發(fā)放價(jià)值2萬(wàn)元消費(fèi)券。

佛山這一輪發(fā)放的消費(fèi)券合計(jì)1000萬(wàn)元。而據(jù) 6月17日“2022長(zhǎng)春房交會(huì)”消息，長(zhǎng)春市政府及各開發(fā)區(qū)共投入6000萬(wàn)元用于發(fā)放購(gòu)房消費(fèi)券。

部分地方政府在促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)上不遺余力，除了發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼外，廣西玉林市仁東鎮(zhèn)今年還推出了購(gòu)房“送工作”政策。

據(jù)悉，仁東鎮(zhèn)當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)向進(jìn)城購(gòu)房且未就業(yè)的新市民推薦3個(gè)以上就業(yè)崗位，薪酬不低于玉林最低工資標(biāo)準(zhǔn)。

青島市西海岸新區(qū)某街道辦甚至將購(gòu)房納入工作人員考核范圍。一則網(wǎng)傳的名為《關(guān)于做好促進(jìn)居民購(gòu)買新建商品房的通知》顯示，要求各社區(qū)、各股份經(jīng)濟(jì)合作社，發(fā)動(dòng)轄區(qū)居民購(gòu)買新建商品房，組織新建商品房團(tuán)購(gòu)，至6月底每個(gè)合作社完成網(wǎng)簽不少于2個(gè)，并將該項(xiàng)工作納入2022年度工作考核。

“房票安置”是地方政府在此輪降庫(kù)存行動(dòng)中的一大舉措，是指地方政府向被征收房屋的所有權(quán)人，根據(jù)房屋價(jià)值發(fā)放等額面值的房票，被征收人可憑房票在有效期內(nèi)購(gòu)買合作開發(fā)商的樓盤。

據(jù)浙商證券統(tǒng)計(jì)，2022年4-6月期間，全國(guó)已有10個(gè)城市陸續(xù)推出房票安置舉措，包括蘇州常熟、臺(tái)州溫嶺、寧波、麗水、紹興、嘉興、鄭州等。其中鄭州的房票安置舉措因給予被征收人安置補(bǔ)償金額8%的獎(jiǎng)勵(lì)，且使用房票購(gòu)買的商品房不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)而受到廣泛關(guān)注。

除了地方政府層面，開發(fā)商為了促銷售更是不遺余力。近日房地產(chǎn)市場(chǎng)上流傳出的兩份銷售海報(bào)引發(fā)廣泛關(guān)注，其中一份是出自河南商丘市民權(quán)縣建業(yè)河畔洋房，活動(dòng)內(nèi)容為“2元/斤，小麥換房”，最高可抵16萬(wàn)房款；另外一份是來(lái)自河南開封市杞縣建業(yè)城項(xiàng)目，“5元/斤，大蒜換房”，最高額度為10萬(wàn)元。

一個(gè)背景信息是，河南今年的小麥?zhǔn)召?gòu)市場(chǎng)價(jià)約為1.5元/斤，杞縣本地大蒜價(jià)格約為1.5元/斤，這樣折合下來(lái)，基本上等同于“小麥換房、打7.5折”，“大蒜換購(gòu)，首付部分能打三折”。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似做法就是“挖掘農(nóng)民的購(gòu)房潛力，增大購(gòu)房者的購(gòu)買能力”。房企助力農(nóng)戶銷售農(nóng)產(chǎn)品，其實(shí)也是希望增加農(nóng)戶的收入和購(gòu)買的資金，客觀上是對(duì)購(gòu)房首付方面的一種支持。

去庫(kù)存壓力

全面促銷的背后在于各線城市庫(kù)存壓力普遍較大。

銀河證券研報(bào)指出，截止2022年4月，房地產(chǎn)行業(yè)全國(guó)累計(jì)現(xiàn)貨庫(kù)存為55735萬(wàn)平方米，同比增加8.4％；累計(jì)新開工面積為39739.01萬(wàn)平方米，同比減少26.3％；累計(jì)竣工面積為20030.1萬(wàn)平方米，同比減少11.9％；銷售面積為39768.2萬(wàn)平方米，同比減少20.9％。

去化周期也相應(yīng)延長(zhǎng)。截止2022年4月，整體庫(kù)存去化周期為4.20，相比去年同期增加1.14。

銀河證券分析師王秋蘅認(rèn)為，從行業(yè)整體來(lái)看，短期行業(yè)現(xiàn)貨庫(kù)存仍將處于上升階段，從去年年中開始，現(xiàn)貨庫(kù)存同比就一直處于增長(zhǎng)的狀態(tài)且增長(zhǎng)的幅度越來(lái)越大，庫(kù)存去化周期也不斷增加，并接近2020年疫情時(shí)水平。

在此背景下，各地政府因城施策，截至目前，2022年已有超百城放松調(diào)控政策。中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶指出，近兩個(gè)月因城施策節(jié)奏明顯加快，政策內(nèi)容向限購(gòu)、限貸等方面延伸，城市明顯向二線城市擴(kuò)圍。

影響購(gòu)房的重要因素房貸利率也不斷迎來(lái)新低。目前首套、二套房貸利率均處于14年以來(lái)低點(diǎn)。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2022年6月，全國(guó)首套房平均房貸利率為4.42%，二套房平均房貸利率為5.09%，相比去年同期分別下降90bp、51bp，相較去年10月高點(diǎn)分別下降131bp、90bp。

然而，調(diào)控的放松還沒能在銷售上立竿見影?？硕饠?shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企5月單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)5.6%，同比降低59.4%，較2020年疫情期間也下降52.1%。從近3年來(lái)看，業(yè)績(jī)降幅保持在較高水平；前5月累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低52.3%，降幅較4月進(jìn)一步擴(kuò)大，較2020同期下降27.8%。

樓市銷售究竟何時(shí)能企穩(wěn)？

曹晶晶稱，短期來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)降幅接近年初預(yù)期，按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑，上半年全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)降幅或超兩成，二季度難有起色，預(yù)計(jì)6月重點(diǎn)城市有望完成筑底，多數(shù)城市下半年緩慢恢復(fù)。

王秋蘅則表示，目前居民杠桿率處于高位，預(yù)計(jì)房貸利率下調(diào)對(duì)需求端刺激相對(duì)有限，但會(huì)助力市場(chǎng)加速“見底”，銷售企穩(wěn)還需要政策和市場(chǎng)環(huán)境改善的合力，保守估計(jì)市場(chǎng)銷售到第四季度企穩(wěn)。