記者｜吳波

站在年中回望，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)和市場(chǎng)信心似乎都在顯示行業(yè)正在低位修復(fù)，將逐步走出困境。

來(lái)自克而瑞地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，上半年百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售操盤金額的同比降幅處于50.3%的高位，但環(huán)比增長(zhǎng)情況繼續(xù)好轉(zhuǎn)，TOP100房企6月的業(yè)績(jī)規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)61.2%。 

同時(shí)，6月重點(diǎn)30城供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)50%，同比跌幅收窄至36%；成交面積環(huán)比增長(zhǎng)31%，同比跌幅收窄至38%。

走出“今年4月銷售成交腰斬”的下行周期后，5月房地產(chǎn)銷售端就出現(xiàn)環(huán)比改善，定金預(yù)收款和個(gè)人按揭也出現(xiàn)了跌幅收窄的跡象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月商品房銷售規(guī)模在年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)。5月商品房銷售額達(dá)10970萬(wàn)平方米和10548億元，環(huán)比分別上漲26%和30%。

這些數(shù)據(jù)給市場(chǎng)回暖注入更多的信心。

在6月28日舉行的萬(wàn)科2021年度股東大會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮對(duì)樓市發(fā)表了一些積極言論，他稱短期看市場(chǎng)已觸底，會(huì)緩慢、溫和地恢復(fù)。

惠譽(yù)評(píng)級(jí)亞太區(qū)公共融資業(yè)務(wù)主管兼大中華區(qū)評(píng)級(jí)業(yè)務(wù)拓展負(fù)責(zé)人洪碩亨認(rèn)為，從監(jiān)管的角度講，房地產(chǎn)最艱難的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去了。

貝殼研究院也判斷，當(dāng)下樓市已經(jīng)走向復(fù)蘇，強(qiáng)二線和一線城市已經(jīng)領(lǐng)頭修復(fù)。假設(shè)下半年外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)沒(méi)有突發(fā)事件，根據(jù)不同城市需求基本面和政策支持力度綜合判斷，預(yù)計(jì)今年6-12月一線城市與去年同期銷售額基本持平，二線和三線及以下城市同比略有下降，帶動(dòng)2022年全年一線、二線、三線及以下城市銷售額同比降幅約9%、19%、14%。

“整體看，新房市場(chǎng)將基本回到合理中樞水平，全國(guó)商品住宅累計(jì)銷售額13.8萬(wàn)億元，較2021年降幅15%，與2019年13.9萬(wàn)億元的銷售規(guī)?；境制?，略低于2018-2020年三年平均14萬(wàn)億元的規(guī)模?！必悮ぱ芯吭赫J(rèn)為。

6月28日，惠譽(yù)評(píng)級(jí)分析稱，中國(guó)人民銀行于2022年5月下調(diào)住房按揭貸款利率。此外，面對(duì)新房銷售急劇下滑和土地出讓收入縮減，各線城市的地方政府也調(diào)整了購(gòu)房限制。為提振住房需求而調(diào)整限制性政策的二線城市，或?qū)⒂瓉?lái)新房銷售的溫和復(fù)蘇，但低線城市的政策效果料將有限。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，今年6月，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)更具彈性，蘇州、南京等成交放量，環(huán)比漲幅超30%。6月上海購(gòu)房需求回補(bǔ)，成交率先同比轉(zhuǎn)正，新盤平均去化率高達(dá)85%，“日光盤”占比近7成。

比如，仁恒位于上海楊浦的仁恒海上源項(xiàng)目6月末推出372套房源，吸引了近1800組客戶參與認(rèn)購(gòu)并全部售罄，單項(xiàng)目銷售近60億元。盡管因供應(yīng)“撞車”，部分遠(yuǎn)郊剛需盤去化率跌至3成，但開(kāi)盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)套數(shù)也都在百套附近，實(shí)際去化壓力整體可控。

中西部地區(qū)市場(chǎng)也在筑底，成都、西安、長(zhǎng)沙等成交穩(wěn)中有升，核心片區(qū)“日光盤”屢見(jiàn)不鮮。

環(huán)渤海地區(qū)市場(chǎng)也出現(xiàn)局部轉(zhuǎn)暖，北京市場(chǎng)顯著升溫，新盤平均去化率超40%，高性價(jià)比樓盤持續(xù)熱銷，尤其是豪宅成交熱度不減。濟(jì)南、青島等集中網(wǎng)簽備案，成交環(huán)比漲幅都在70%附近。

中指數(shù)據(jù)也顯示，上半年一線城市和強(qiáng)二線城市修復(fù)更快。 上半年，20家代表房企55.7%的銷售業(yè)績(jī)來(lái)源于二線城市，同比微降0.6個(gè)百分點(diǎn)，銷售貢獻(xiàn)率仍為主導(dǎo)。一線城市銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率同比大幅增長(zhǎng)5.7個(gè)百分點(diǎn)至25.7%，增幅顯著。

具體來(lái)看，北京銷售貢獻(xiàn)率最高，“北廣深”貢獻(xiàn)率提升較快。中指數(shù)據(jù)顯示，上半年，20家代表企業(yè)銷售額貢獻(xiàn)前三城市分別為北京、南京和廣州，銷售額貢獻(xiàn)率分別為9.4%、7.1%和6.3%。

相較2021年同期，代表企業(yè)銷售額貢獻(xiàn)率第一的杭州滑落至第四，銷售貢獻(xiàn)率同比下降2.0個(gè)百分點(diǎn)；北京、南京和廣州均前進(jìn)一位，銷售貢獻(xiàn)率分別同比增長(zhǎng)1.8個(gè)、1.0個(gè)和1.5個(gè)百分點(diǎn)。

從增速來(lái)看，20家代表企業(yè)在一線城市的銷售額貢獻(xiàn)率均提升較快，其中，深圳銷售額貢獻(xiàn)率增長(zhǎng)最快，同比增長(zhǎng)2.1個(gè)百分點(diǎn)。上海因受到疫情影響，銷售額貢獻(xiàn)率與去年同期基本持平。

分企業(yè)來(lái)看，華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、首開(kāi)股份等圍繞其總部所在地的優(yōu)勢(shì)資源，深耕一線城市北京、廣州、深圳，一線城市銷售貢獻(xiàn)率均在40%以上；碧桂園和美的置業(yè)布局偏向三四線，50%的銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)來(lái)源于三四線城市，但業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率逐步下降，同比分別下降5.8和1.1個(gè)百分點(diǎn)。

盡管市場(chǎng)已有所回暖，但距離真正企穩(wěn)復(fù)蘇還需要時(shí)間。

郁亮判斷，市場(chǎng)恢復(fù)仍將是一個(gè)緩慢溫和的過(guò)程。洪碩亨也有著類似判斷，“地產(chǎn)行業(yè)可能還處于一個(gè)相對(duì)低谷的狀態(tài)，并沒(méi)有完全從困境中走出來(lái)。大概要等到今年7、8月才能看到地產(chǎn)行業(yè)是否有可能整體回暖。因?yàn)椋?月之前可能全國(guó)多地都處于疫情升級(jí)或封控狀態(tài)下，很難支撐購(gòu)房者的消費(fèi)信心?！?/p>

中泰證券研究所政策組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢對(duì)界面新聞表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來(lái)邊際改善。億翰股份董事、首席研究員張化東則稱，三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖較難，但四季度回暖概率較大。