文｜中指研究院
2022年上半年，受多地疫情反復等超預期因素影響，全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)，商品房銷售規(guī)模大幅下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比首次負增長。同時，我國經(jīng)濟運行的外部環(huán)境仍嚴峻復雜，經(jīng)濟下行壓力加大，“穩(wěn)地產(chǎn)”對“穩(wěn)經(jīng)濟”十分重要。
今年以來，中央和各部委頻繁釋放積極信號，各地全面落實因城施策，上半年地方優(yōu)化政策近500次，創(chuàng)歷史同期新高，行業(yè)政策環(huán)境進入寬松周期。隨著疫情影響的逐漸減弱以及政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，5月以來重點城市銷售面積環(huán)比轉增，市場底部回升。
下半年，預計有利于房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策將繼續(xù)出臺，房地產(chǎn)市場將逐步企穩(wěn)恢復，但全年難改下行態(tài)勢，商品房銷售面積同比降幅或超10%。面對新的市場環(huán)境，企業(yè)該如何應對？
2022年上半年中國房地產(chǎn)市場形勢總結
(一)價格水平：上半年新房與二手房價格累計均微幅上漲，房價呈現(xiàn)企穩(wěn)橫盤態(tài)勢
圖：2020年1月至2022年6月百城新建住宅均價及環(huán)比變化
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
百城新建住宅方面，2022年上半年百城新建住宅價格累計上漲0.15%，房價現(xiàn)底部企穩(wěn)跡象。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年上半年百城新建住宅價格累計上漲0.15%，為2016年以來同期最低水平，漲幅較2021年同期收窄1.55個百分點。4月以來，在持續(xù)性的穩(wěn)樓市政策助力下，百城新建住宅價格穩(wěn)中微升，6月百城新建住宅均價16205元/平方米，環(huán)比上漲0.04%，房價呈現(xiàn)底部企穩(wěn)跡象。
圖：2020年1月以來主要城市群新建住宅均價環(huán)比變化
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
分梯隊來看，一線城市新建住宅價格持續(xù)橫盤，上半年累計上漲0.21%，累計漲幅處近五年同期較低水平；二線城市新房價格有所恢復，累計上漲0.33%；三四線代表城市新房價格持續(xù)低迷，上半年各月價格環(huán)比均下跌。分城市群來看，長三角上半年價格累計上漲0.24%，新房市場穩(wěn)步恢復，嘉興、寧波等城市房價累計漲幅均超1%；珠三角價格累計漲幅較2021年同期收窄幅度最大，房價低位盤整，肇慶、中山等城市新建住宅價格累計跌幅居百城前列；京津冀新房市場分化，價格恢復動力不足；山東半島新房市場仍顯低迷，價格累計變化由漲轉跌。
百城二手住宅方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年上半年百城二手住宅價格累計上漲0.17%，較2021年上半年收窄2.39個百分點，較2021年下半年亦有所收窄。受多地疫情反復沖擊，市場信心有所走弱，5月、6月價格環(huán)比再次下跌，但跌幅有限，房價整體呈橫盤態(tài)勢。
(二)成交規(guī)模：上半年重點城市住宅銷售面積同比下降超四成，5月起環(huán)比轉增，市場底部回升
2022年1-5月，全國商品房銷售面積為5.1億平方米，同比下降23.6%，商品房銷售額為4.8萬億元，同比下降31.5%。5月，全國商品房銷售面積、銷售額同比降幅較4月分別收窄7.2和8.9個百分點，市場邊際有所修復。
圖：2019年以來100個代表城市新建商品住宅月度成交面積
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
上半年，重點100城新建商品住宅成交面積降幅超四成，購房者置業(yè)信心不足，成交規(guī)模為近幾年同期最低水平，市場延續(xù)調整態(tài)勢。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年上半年，重點100城新建商品住宅月均成交面積約3099萬平方米，同比下降42%（受部分安置房項目集中網(wǎng)簽等因素影響，6月廣州、青島和蘇州等城市商品住宅成交規(guī)模環(huán)比明顯增長，若剔除安置房數(shù)據(jù)，重點100城成交面積同比下降44%），與2019-2021年同期均值相比下降31%，較2019年同期下降28%，市場情緒整體偏低。
5-6月，政策優(yōu)化疊加疫情影響逐漸弱化，熱點城市房地產(chǎn)市場略有恢復，重點100城成交面積同比降幅持續(xù)收窄，5月環(huán)比轉增，6月環(huán)比繼續(xù)增長，據(jù)初步統(tǒng)計，6月環(huán)比增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%（若剔除安置房，6月環(huán)比增長近四成，同比下降約34%）。
圖：2021年以來重點50城商品住宅周度成交面積及同比走勢
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
從周度數(shù)據(jù)來看，5月以來，重點50城商品住宅周度成交面積整體呈回升態(tài)勢，第26周(6月20-26日)，重點50城商品住宅總成交面積796.2萬平米，同比下降14.1%。市場成交規(guī)模的環(huán)比提升，一方面，因政策效果初顯，市場情緒有所修復；另一方面，部分城市項目集中網(wǎng)簽，一定程度亦帶動交易數(shù)據(jù)回升（受部分安置房項目集中網(wǎng)簽等因素影響，廣州、青島、蘇州、溫州等城市近期周度成交規(guī)模顯著增長，若剔除安置房數(shù)據(jù)，重點50城第26周成交面積同比下降27%）。
不同梯隊城市來看，2022年上半年，在部分地區(qū)疫情反復、政策效果不及預期等影響下，一線城市商品住宅成交面積同比下降32.9%，二線代表城市同比下降42.0%，三四線代表城市同比下降43.8%。6月，各線代表城市新建商品住宅成交面積環(huán)比均增長，但同比仍延續(xù)下降趨勢，其中一線城市同比下降8.1%，降幅明顯收窄，市場信心有所改善，三四線城市同比降幅超三成。
二手住宅方面，1-5月重點城市成交規(guī)模明顯下行，5月中下旬起市場情緒有所修復。2022年1-5月，15個代表城市二手住宅累計成交面積為3015萬平方米，同比下降49.6%，較2019-2021同期均值下降30.3%。二季度受疫情反復和市場預期偏弱等因素影響，市場成交延續(xù)低溫態(tài)勢，5月中下旬以來，部分熱點城市市場情緒有所修復。
(三)需求結構：短期剛需觀望情緒濃，改善性需求韌性強，多數(shù)城市90平以下住宅占比回落
圖：2022年1-5月30個代表城市套總價均值和中位數(shù)較2021年變化圖
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
2022年以來，宏觀經(jīng)濟下行壓力明顯加大、居民收入預期走弱以及市場預期不穩(wěn)等因素，對剛需置業(yè)群體的影響更加明顯，購房者觀望情緒更重，特別是房價較高的熱點一二線城市，低總價段產(chǎn)品的剛需客戶買房意愿下降明顯，需求釋放動力不足，而較高總價段產(chǎn)品的改善性群體入市積極性相對較好，改善型產(chǎn)品體現(xiàn)出一定韌性。
受此影響，30個代表城市中超半數(shù)城市平均套總價延續(xù)上漲趨勢，深圳、南京、無錫、蕪湖等城市成交套總價均值及中位數(shù)漲幅較為突出，沈陽、福州、蘇州、廊坊、佛山等城市樓盤成交套總價均值與中位數(shù)均較2021年有所下跌。
市場主流需求仍聚焦90-120平方米產(chǎn)品，代表城市90-120平方米住宅成交套數(shù)占比普遍在四成以上。從成交套數(shù)占比變化來看，多數(shù)城市90平以下產(chǎn)品占比下降，改善性產(chǎn)品占比有所提升。與2021年相比，30個代表城市中，19個城市90平米以下面積段產(chǎn)品成交占比下降，剛需戶型表現(xiàn)整體偏弱。19個城市120-144平方米成交套數(shù)占比有所提升；21個城市144-200平方米和21個城市200平方米以上大戶型成交套數(shù)占比小幅提升，改善類產(chǎn)品表現(xiàn)相對較好。
(四)供求關系：供應明顯走弱，庫存維持高位，短期庫存出清周期延長
今年以來，企業(yè)資金壓力不減疊加市場調整態(tài)勢延續(xù)，房企新開工積極性不足。2022年1-5月，全國房屋新開工面積為5.2億平方米，同比下降30.6%。全國房屋施工面積為83.2億平方米，同比下降1.0%。房屋竣工面積為2.3億平方米，同比下降15.3%。
圖：2019年以來50個代表城市商品住宅月度供應面積走勢
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
上半年重點城市供應端明顯走弱，新批上市面積同比降幅超四成，6月房企推盤意愿提升。2022年上半年，受購房者觀望情緒濃厚、疫情管控和市場銷售低迷等因素影響，房企推盤積極性不足，供應節(jié)奏明顯放緩。據(jù)初步統(tǒng)計，2022年上半年，重點50城商品住宅月均新批上市面積1675萬平方米，同比下降44%，與2019-2021年同期均值相比下降39%，較2019年同期亦下降39%。6月，企業(yè)推盤節(jié)奏有所加快，50個代表城市商品住宅月均供應規(guī)模同比下降近四成，降幅較5月收窄約10個百分點，環(huán)比增長42%，市場供應端有所修復。
重點城市短期庫存穩(wěn)定在相對高位，出清周期有所延長。截至5月末，50個代表城市商品住宅可售面積處于2017年以來的相對高位，按近12個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為15.3個月，較2021年末延長3.3個月；若按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為18.9個月，較2021年末延長5.0個月。
圖：2020年以來各線代表城市商品住宅短期庫存出清周期（按近6個月月均銷售面積計算）
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
分梯隊來看，截至2022年5月底，按近6個月月均銷售面積計算，一線城市短期庫存出清周期13.9個月；二線代表城市出清周期18.3個月，較2021年末延長4.9個月，短期庫存面臨一定壓力；三四線代表城市出清周期23.4個月，較2021年末延長6.1個月，市場庫存去化壓力較大。
(五)土地供求：300城住宅用地供需規(guī)模同比大幅縮量，市場低溫態(tài)勢未改
圖：2009年以來上半年全國300城各類用地和住宅用地成交面積
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
2022年上半年，受房地產(chǎn)交易市場活躍度不足、企業(yè)資金壓力大等因素影響，政府供地力度放緩，全國300城住宅用地供求規(guī)模均縮量明顯，推出面積和成交面積同比分別下降44.3%和55.6%，其中成交面積處于2009年以來同期最低水平。
住宅用地樓面價保持平穩(wěn)，溢價率繼續(xù)下探。2022年上半年，全國300城住宅用地成交樓面均價為6133元/平方米，同比上漲1.4%，平均溢價率為4.3%，保持在低位。
圖：2022年上半年全國300城各線城市住宅用地推出和成交相關指標同比變化
注：一線城市成交樓面價同比數(shù)據(jù)剔除了上海動遷安置房、租賃住房用地數(shù)據(jù)。
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
上半年各線城市住宅用地供求規(guī)模均下降，成交規(guī)模降幅均在四成以上。其中，一線城市推出面積同比降幅超兩成，二線、三四線城市土地市場整體表現(xiàn)仍較低迷，推出面積同比降幅均超四成，成交面積降幅均在50%以上。多城市供地量雖然縮減，但為了提高企業(yè)拿地積極性，地方政府提高供地質量，優(yōu)質地塊增加帶動一線和二線城市住宅用地成交樓面均價結構性上漲，而三四線城市受市場下行影響較大，成交樓面價同比下跌超兩成。
圖：2016-2022年半年度全國住宅用地流拍和撤牌情況
注：流拍撤牌率=（流拍宗數(shù)+撤牌宗數(shù)）/（流拍宗數(shù)+撤牌宗數(shù)+成交宗數(shù)）。
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
流拍和撤牌方面，2022年上半年土拍情緒延續(xù)去年下半年的低溫態(tài)勢，房企拓儲投資力度偏弱，全國住宅用地流拍撤牌率仍居高位。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年上半年，全國流拍和撤牌數(shù)量合計1995宗，在土地供地力度減弱的影響下，流拍和撤牌地塊數(shù)量同比分別下降14.3%、21.5%，流拍撤牌率達23.4%，較去年同期提升5.1個百分點，較去年下半年下降3.1個百分點。
(六)開發(fā)投資：房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比負增長，房企到位資金同比大幅下降
受市場成交恢復不及預期、企業(yè)資金壓力大等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降。2022年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為5.2萬億元，同比下降4.0%。5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1.3萬億元，同比下降7.8%，單月降幅較4月收窄2.3個百分點。
1-5月房企到位資金同比下降超25%，降幅繼續(xù)擴大。除利用外資外，各項資金來源同比均下降，企業(yè)資金壓力不減。2022年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為6.0萬億元，同比下降25.8%。其中，國內貸款為0.8萬億元，同比下降26.0%；定金及預收款為1.9萬億元，同比下降39.7%；個人按揭貸款為1.0萬億元，同比下降27.0%。
2022年下半年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望
(一)宏觀環(huán)境：穩(wěn)增長政策加快發(fā)力，經(jīng)濟運行有望逐步回歸正軌
今年二季度，受國內多地疫情暴發(fā)等超預期因素影響，實體經(jīng)濟短期受到的沖擊較大，就業(yè)壓力增加，加劇我國經(jīng)濟下行壓力。短期看，國內經(jīng)濟運行的內外部環(huán)境仍存在較大不確定性，穩(wěn)就業(yè)保民生壓力仍在。
伴隨著穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策的落地見效以及疫情影響的逐步減弱，國內生產(chǎn)恢復有望進一步加快，除個別疫情防控仍較嚴格的城市外，受壓制的消費需求有望逐漸改善，同時地方專項債加快發(fā)行帶動基建項目開工建設加速，基建投資的支撐力度有望進一步提升。貨幣政策繼續(xù)從總量上發(fā)力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤，下半年不排除繼續(xù)非對稱降息，房貸利率短期仍有一定下降空間。
(二)調控政策：有利于房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策將繼續(xù)出臺
2022年以來，各地積極結合自身情況出臺相關調控措施，上半年，全國已有超180個省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產(chǎn)調控政策，需求端政策不斷發(fā)力，政策出臺頻次近500次。熱點一二線城市需求較為旺盛，因此政策調控優(yōu)化較為謹慎；普通二線及三四線城市房地產(chǎn)市場調整壓力較大，政策調控頻次較高，但市場對調控措施優(yōu)化的敏感性弱，政策效果不明顯。
圖：2022年上半年各月政策發(fā)布次數(shù)
圖：2022年上半年各月各線城市政策發(fā)布次數(shù)
數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理
2022年上半年，宏觀經(jīng)濟下行壓力加大，“穩(wěn)地產(chǎn)”對“穩(wěn)經(jīng)濟”重要性有所提升，中央多次表態(tài)支持地方政府因城施策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。但目前部分城市調控政策力度仍保持相對克制，在市場銷售繼續(xù)下行的情況下，政策力度有望進一步加強。短期來看，房地產(chǎn)市場恢復穩(wěn)定運行前，各地因城施策頻次或將維持在較快節(jié)奏，供需兩端政策均仍有空間。
具體來看，需求端，一是，預計住房政策與人口、人才、租賃政策結合仍是各地因城施策優(yōu)化調控政策的重要方向，跟進城市的范圍有望繼續(xù)擴大；
二是，優(yōu)化“認貸認房”標準、降低首付比例和房貸利率、降低交易稅費等政策或持續(xù)，降低購房者的置業(yè)成本；
三是，熱點城市有望繼續(xù)優(yōu)化限購政策，允許補繳社?；騻€稅成為樣板，企業(yè)、法拍房等限購政策均存在優(yōu)化空間；
四是，各地政策或更加精細化，因城施策、因區(qū)施策，出臺更加精細化、針對性強的政策促進剛性和改善性住房需求釋放；
五是，預計一線城市仍以微調為主，二線及三四線城市政策優(yōu)化力度有望繼續(xù)加大。
供給端，一是，預計將繼續(xù)優(yōu)化調整預售資金監(jiān)管政策，更好地為企業(yè)補充資金流動性，提高預售資金使用效率。二是，降低企業(yè)稅費支出，減輕企業(yè)資金壓力或是企業(yè)端政策發(fā)力方向。
(三)市場趨勢：下半年市場企穩(wěn)恢復，全年商品房銷售面積降幅或超10%，全年投資或微降
表：2022年全國房地產(chǎn)市場主要指標預測結果
圖：2011年以來全國商品房半年度銷售面積及同比增速（樂觀、中性和悲觀情形）
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指研究院綜合整理
預計全年市場規(guī)模同比回落，悲觀情形下，商品房銷售面積同比降幅或超13%。短期來看，三季度全國市場有望進入企穩(wěn)恢復通道，但恢復節(jié)奏仍依賴于宏觀經(jīng)濟的修復節(jié)奏、疫情防控效果、政策優(yōu)化力度等方面。樂觀情形下，預計下半年商品房銷售面積同比小幅增長，帶動全年銷售面積同比降幅在7%左右；中性情形下，下半年商品房銷售面積與去年同期基本持平，全年同比降幅或超10%；悲觀情形下，下半年全國商品房銷售面積同比仍小幅下降，全年商品房銷售面積同比降幅或超13%。
圖：各線城市購房者置業(yè)意愿變化
數(shù)據(jù)來源：中指·調查，中指數(shù)據(jù)CREIS
分梯隊來看，根據(jù)中指調查數(shù)據(jù)，2022年6月，各線城市置業(yè)意愿均有所提升，一線置業(yè)意愿強烈，二線持續(xù)改善。
一線城市市場有望繼續(xù)恢復。6月以來北京、上海市場呈現(xiàn)復蘇態(tài)勢，商品住宅周度成交規(guī)模上行，在房貸利率下行、引才政策發(fā)力等因素影響下，北京、上海市場或將進一步恢復。廣州、深圳當前市場情緒整體不高，但6月以來廣州樓市政策有所松動，政策效果有待進一步顯現(xiàn)。
預計二線和三四線城市分化將加劇，熱點二線及東部核心城市群內部三四線城市市場或將率先企穩(wěn)回暖。二線城市中，城市基本面較好，經(jīng)濟韌性強、人口流入量大，突出的住房需求對房地產(chǎn)市場形成有力支撐的城市，在政策的持續(xù)顯效下，市場或將繼續(xù)好轉，如杭州、成都、蘇州等城市。而太原、天津、貴陽、南寧等城市購房者置業(yè)情緒未見明顯好轉，市場活躍度不高，短期市場調整壓力仍在。
三四線城市中，佛山、東莞、昆山、湖州等城市市場活躍度有所好轉，購房者置業(yè)意愿提升，市場信心有所修復。但對于大多數(shù)三四線城市來說，當前市場仍處于深度調整階段，短期繼續(xù)優(yōu)化政策的空間和力度均較弱，市場修復動力不足，預計短期市場規(guī)模繼續(xù)探底，市場恢復仍需時間。
圖：2021年以來部分省商品房銷售面積占比變化情況
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指研究院綜合整理
價格方面，優(yōu)勢地區(qū)市場份額有望提升，如江蘇、廣東、浙江、安徽等地，對下半年全國房價形成結構性帶動，全年商品房銷售均價或處于橫盤狀態(tài)。
新開工方面，短期來看，在市場銷售未出現(xiàn)明顯復蘇及房企融資端得到改善之前，開工或仍面臨較大下行壓力，但隨著房地產(chǎn)市場的逐漸企穩(wěn)恢復，企業(yè)新開工積極性或將有所修復，特別是熱點城市新開工節(jié)奏有望加快。另外，土地規(guī)模的縮量或成為下半年新開工修復的主要拖累項之一。全年來看，新開工面積難改下降趨勢，悲觀情形下，全年新開工面積同比降幅或超20%。
投資方面，下半年竣工或逐漸修復帶動投資好轉，但全年仍面臨調整壓力。2022年下半年，隨著交易市場的進一步好轉，企業(yè)投資積極性有望提升，特別是地方政府“保交付”要求下，在施工程建設或逐漸修復，竣工或將對投資形成一定支撐。另外，今年以來土地出讓金大幅度下滑，下半年土地購置費或難有明顯改觀。樂觀情形下，下半年開發(fā)投資小幅增長，帶動全年投資額微增。悲觀情形下，若交易市場修復不及預期，企業(yè)資金面壓力未得到更好改善，企業(yè)投資端或仍面臨調整壓力。
(四)關注點
上半年，22城已全部完成首批次集中供地出讓，北京、廣州、上海、杭州、蘇州、合肥、成都等18城公布二批次，其中北京、福州、廈門、青島、武漢、寧波、杭州、合肥、蘇州9城已完成競拍。
1. 優(yōu)質地塊放量，部分核心城市主城區(qū)推地規(guī)模占比提升，多宗回爐地塊下調起始價
圖：部分“兩集中”城市首批集中供地區(qū)域分布變化（市本級）
注：按推出規(guī)劃建面統(tǒng)計。
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
2022年22城首批次推出面積較去年首批次下降58.7%，其中，僅合肥、廈門、深圳增長，其余19城推出面積較去年首批次均下降。多數(shù)城市首批集中供地主城區(qū)推出規(guī)模占比較去年首批次提升，武漢、長沙、福州、鄭州、南京主城區(qū)地塊面積占比均超六成。在土地市場熱度較低情況下，多城市優(yōu)化供地結構、提高核心區(qū)優(yōu)質土地占比，以期提升房企參拍積極性。
表：部分重點城市2022年首批次下調地價情況
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
推出地價上看，2022年首批次22城中有18城推出樓面價較2021年首批次提升，但對于具體地塊來說，多個地塊下調起始價，特別是回爐地塊。如廈門集美區(qū)中亞城、后溪回爐地塊，下調起始樓面價幅度近5000元/㎡；寧波江北區(qū)CC09-06回爐地塊起始樓面價由6404元/㎡降至5700元/㎡；杭州一宗地塊降低起拍價，同時取消無償移交保障性租賃住房面積。
整體來看，為提高企業(yè)拿地意愿，帶動土地市場活躍度，今年以來，地方政府一方面拿出核心區(qū)優(yōu)質地塊，同時減少競配建降企業(yè)成本，并有多宗回爐地塊已實質性降地價。這些優(yōu)質項目未來入市后區(qū)位及成本優(yōu)勢明顯，或將對早期拿地的項目產(chǎn)生直接沖擊。
2. 核心城市土地縮量或導致新房階段性供應不足，下半年市場重啟過程中，房價面臨上漲壓力
22城首批次整體成交面積較去年首批次下降62%，出讓金較去年首批次下降53%。22城中僅深圳、廈門、上海成交面積較去年首批次增長，其余19城均下降，其中廣州、蘇州、鄭州、濟南、青島降幅均超六成，天津、武漢、沈陽、長春降幅超九成。
二批次中，上半年北京、廈門、福州、青島、蘇州、合肥等9城已完成競拍，成交面積較首批次繼續(xù)下降6.0%，其中杭州、北京、寧波等熱點一二線城市成交面積較首批次降幅超10%。核心城市土地縮量將限制未來新房市場供應量，或導致這部分城市新房市場階段性供應不足，市場重啟后，核心城市或面臨房價上漲壓力。
除此之外，拿地企業(yè)仍以國央企、地方平臺為主，部分城市地方平臺托底明顯，民企拿地態(tài)度整體偏謹慎。據(jù)統(tǒng)計，2022年首批次國央企及地方平臺拿地宗數(shù)占比達75%，民企僅為25%。國央企和地方平臺拿地規(guī)模占比持續(xù)在高位，未來企業(yè)格局亦將發(fā)生新的變化。
房企應對策略
2022年1-6月，TOP100房企累計銷售額均值為356.4億元，同比下降48.6%，較上月收窄2.1個百分點；其中銷售額超千億房企9家，較去年同期減少10家；超百億房企85家，較去年同期減少47家。業(yè)績目標方面，2022年上半年，15家代表房企目標完成率均值為32.0%，明顯低于去年同期的50.5%。拿地方面，2022年1-6月，TOP100企業(yè)拿地總額6594.7億元，拿地規(guī)模同比下降60.0%，降幅比上月收窄4.7個百分點。
整體來看，2022年以來中央及地方房地產(chǎn)供求兩端政策雖然持續(xù)調整，但購房者置業(yè)預期不足，疊加疫情反復影響下，房地產(chǎn)市場仍延續(xù)低溫態(tài)勢。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，新時期，企業(yè)更需科學決策，甄別潛力區(qū)域與城市，把握結構性機會，修煉內功，提升產(chǎn)品力與服務力，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。當前，隨著各地調控政策的持續(xù)發(fā)力，部分城市市場已現(xiàn)企穩(wěn)恢復跡象，企業(yè)應緊跟政策變動，及時把握市場周期變化，調整營銷策略促進銷售回款。
對于不同類型的企業(yè)來說：
國央企繼續(xù)發(fā)揮擔當作用。在房地產(chǎn)行業(yè)運行不暢的當下，國央企仍需發(fā)揮擔當作用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。投資方面，建議聚焦優(yōu)勢地區(qū)和優(yōu)勢板塊，運用數(shù)據(jù)工具科學決策，不盲目拿地，從投資端把握風險。
經(jīng)營穩(wěn)健的民企在防控風險前提下，積極作為，把握機遇。房地產(chǎn)行業(yè)市場空間仍較大，穩(wěn)健性民營企業(yè)仍需積極作為，抓住新一輪市場重啟機遇，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。
出險企業(yè)切實解決自身問題，化解風險。一方面，可從公司層面引入國企進行混改，為企業(yè)增信，促進融資暢通，助力企業(yè)恢復正常經(jīng)營。另一方面，收并購是目前房企風險化解的重要手段之一，其中項目層面收并購是現(xiàn)行收并購的主要形式，其優(yōu)勢是可以快速回籠資金、實現(xiàn)資產(chǎn)負債表瘦身等，但當前由于種種原因，收并購成交效率不高，出險企業(yè)在此過程中應更加主動作為。此外，經(jīng)過多年經(jīng)營發(fā)展，企業(yè)普遍擁有專業(yè)化優(yōu)秀團隊，在行業(yè)調整過程中，更應保留核心團隊，探索發(fā)展代建等新的業(yè)務發(fā)展模式。