記者｜王婷婷

上海仍然是國內最受青睞的商辦投資市場之一。

盡管受到疫情影響，但今年上半年上海的商辦市場仍然展現(xiàn)出韌性。來自戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海大宗交易市場仍然錄得26筆、共計328億元的成交，對比去年同期依然上漲了2.5%。同時，上海也成為四個一線城市中唯一交易額同比上漲的城市。

比較典型的案例有希慎35億元收購世紀盛薈廣場、金茂資本近13億元收購展想中心、ESR以45億元收購DLJ物流資產(chǎn)包等。而且，這其中部分成交還是今年上海甚至全國的標桿案例。

從買家的投資目的來看，自用買家比例增加，由2021年的37%提升至58%。具體到內外資，二季度繼續(xù)延續(xù)著“七三開”態(tài)勢，內資買家以72%的占比，成為市場主導。

最值得注意的是，在此期間辦公物業(yè)成交占比翻倍，不乏優(yōu)質企業(yè)選擇收購上海辦公樓。報告顯示，得益于多筆大體量寫字樓成交，上半年上海辦公類型成交增長明顯，達到64%，較之2021年近乎翻倍。

具體來看，能源化工、TMT、金融等領域的企業(yè)在今年上半年貢獻了多個代表性成交，如匯景能源收購靜安大悅中心、商湯科技及阿里巴巴收購西岸國際人工智能中心和西岸藝島Art Tower、浙商銀行收購綠地創(chuàng)驛大廈A棟等。

更為難得的是，今年二季度還出現(xiàn)了煤炭企業(yè)再度入滬買樓的案例。在5月下旬，內蒙古鄂爾多斯資源股份有限公司宣布以26.7億元購買上海蘇河灣中心寫字樓，一度引起市場關注。

對于上海下半年大宗物業(yè)的走勢，戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強認為， 預計2022全年成交總額雖然難達去年的千億水準，但依然會超過2020年水平（722億）。

“長租公寓項目及可發(fā)行REITs的物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和商務園區(qū)等將繼續(xù)受到追捧”，盧強預測，尤其是自用買家會持續(xù)活躍，預計2022全年自用買家占比將超過去年。同時，不良資產(chǎn)預計下半年也會迎來買賣雙方合意成交高峰，部分會以資產(chǎn)包形式成交。

受今年二季度疫情影響，上海寫字樓市場的租賃成交數(shù)據(jù)有所下降，不過受益于部分新入市項目前期良好預租的表現(xiàn)，在2022年二季度，上海甲級寫字樓凈吸納量仍然錄得7.7萬平方米。

比如新入市的徐匯濱江板塊“星揚西岸中心”和一季度入市的靜安項目“福新匯”、前灘“信德文化中心”等，都有一定成交。在二季度，新增項目除“星揚西岸中心”外，原名為“世紀盛薈廣場”改造后更名為“上海利園”的項目也得以順利入市。

但受疫情影響，寫字樓市場成交相對低迷，空置率也有一定提升。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，二季度上海甲級寫字樓空置率上升至16.21%，比今年一季度提升0.75%；平均租金價8.19元/平方米/天，環(huán)比下滑了0.22%。

而在2021年，上海的商業(yè)地產(chǎn)市場得到明顯復蘇，尤其是辦公樓和物流地產(chǎn)等市場吸納量創(chuàng)出新高。數(shù)據(jù)顯示，在甲級辦公樓方面，上海全年凈吸納量共計150.6萬平方米。

空置率攀升背后的原因仍是疫情，令行業(yè)走勢分化。戴德梁行指出，期間主要是生產(chǎn)制造和對外貿易行業(yè)受挫。

戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務部董事總經(jīng)理魏超英表示，“伴隨6月的復商復市，交通出行陸續(xù)恢復正常，越來越多的企業(yè)復工復產(chǎn)，相信交通物流及生活日?；謴统B(tài)后市場也必然復蘇?！?/span>

不僅如此，在今年二季度，一些新的購物中心項目也推遲入市，上海優(yōu)質零售物業(yè)市場無新增供應入市。同時，由于疫情對上海優(yōu)質零售物業(yè)市場造成短暫沖擊，上海大部分商場暫停或調整營業(yè)時間。

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，二季度上海優(yōu)質購物中心整體需求保持穩(wěn)定，全市整體平均出租率下降0.75個百分點，至95.26%。截至2022年第二季度末，上海優(yōu)質購物中心首層平均租金報價環(huán)比微跌0.2%，至868.4元/平方米/月，整體平均租金環(huán)比微跌至1988元/平方米/月。