文 | 野馬財(cái)經(jīng) 盧泳志
編輯丨高巖
為了避免“餓肚子”，濱江集團(tuán)（002244.SZ）上半年斥資400億元拿地補(bǔ)倉(cāng)。
2022年上半年的最后一天，在杭州第二輪供地中，濱江集團(tuán)再次成為最大贏家，斥資225億元拿下45宗地塊中的12宗，占總出讓金超過(guò)40%。
加在上第一輪供地中豪擲184億元摘得11宗地塊，上半年濱江集團(tuán)在土地市場(chǎng)共競(jìng)得23宗地塊，投資金額達(dá)409億元。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，濱江集團(tuán)上半年全口徑拿地金額為467.3億元，排名第一；而中指院數(shù)據(jù)顯示，在1-6月權(quán)益拿地金額TOP100中，濱江集團(tuán)同樣排名第一，拿地金額392億元。
因此，濱江集團(tuán)力壓萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)等國(guó)企、央企或有國(guó)企背景的房企，成為2022年上半年拿地“一哥”。
之所以大舉拿地，濱江集團(tuán)解釋稱(chēng)，公司拿地積極，今年在杭州和寧波有新增土地，目前融資環(huán)境整體寬松，按揭額度充足，開(kāi)發(fā)貸獲取順暢。
而濱江集團(tuán)董事局主席戚金興更是直言，公司開(kāi)會(huì)決定2021年的所有項(xiàng)目要在8月份全部清盤(pán)，這就意味著8月底我們的“肚子又要餓了”。
濱江集團(tuán)曾表示，2022年公司的銷(xiāo)售目標(biāo)是1500億元-1600億元，今年杭州第一批集中拿地的項(xiàng)目部分在今年可以達(dá)到預(yù)售條件。
400億拿地的背后：合作開(kāi)發(fā)+深耕杭州
濱江集團(tuán)可以說(shuō)是出生在杭州、成長(zhǎng)在杭州、盤(pán)踞在杭州，長(zhǎng)期成為杭州房企銷(xiāo)售榜頭名，收獲了“杭州一哥”的稱(chēng)呼。
將杭州當(dāng)作“朱砂痣”的濱江集團(tuán)，在4月份土拍一結(jié)束就發(fā)出了準(zhǔn)備好的喜報(bào)深情表白：我們深?lèi)?ài)這個(gè)城市。
一直以來(lái)，濱江集團(tuán)都偏愛(ài)在杭州拿地?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2021年濱江集團(tuán)拿地金額298.86億元，位居杭州拿地金額榜榜首。
2021年杭州推出宅地175宗，推出規(guī)劃總建面2292萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)48％。從歷年宅地成交情況來(lái)講，2021年宅地供應(yīng)規(guī)模及成交規(guī)模均創(chuàng)歷史新高。
從成交來(lái)看，2021年杭州商品房成交量?jī)r(jià)齊漲，商品房累計(jì)成交2334萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)45.7%，成交均價(jià)31156元/㎡，同比上漲10.5%。
得益于區(qū)域深耕，2022年上半年，濱江集團(tuán)完成銷(xiāo)售現(xiàn)金回籠322億，同比增長(zhǎng)6%。
而濱江集團(tuán)曾公開(kāi)表示，權(quán)益拿地金額占現(xiàn)金回款金額比例保持在0.6左右，也就是說(shuō)上半年拿地的409億元，大概一半需要合作方來(lái)出。
據(jù)悉，濱江集團(tuán)今年在杭州首輪供地中拿下的11宗地塊，大部分是合作拿地或后續(xù)引入合作開(kāi)發(fā)伙伴，其持股比例在10%-40%之間。
一位業(yè)內(nèi)人士分析指出，合作拿地或合作開(kāi)發(fā)是一把“雙刃劍”，雖然短期緩解資金壓力，但如果合作方遇到資金壓力，可能拖累項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，甚至可能需要被迫收購(gòu)項(xiàng)目合作方股權(quán)。
除此之外，濱江集團(tuán)還面臨“把所有雞蛋放到一個(gè)籃子”的隱憂(yōu)。
從目前的布局來(lái)看，濱江集團(tuán)經(jīng)營(yíng)范圍主要集中在杭州及浙江省內(nèi)的金華、嘉興、寧波、溫州、湖州等區(qū)域；而省外城市的布局寥寥幾個(gè)，包括上海、深圳、蘇州、南京等。
財(cái)報(bào)顯示，截至2021年末，在濱江集團(tuán)的土地儲(chǔ)備中，浙江省占據(jù)85%，浙江省外占比僅有15%。
實(shí)際上，濱江集團(tuán)在對(duì)外擴(kuò)張一直不太順利。2017年的深圳龍華舊改項(xiàng)目由于政策突變而擱置，導(dǎo)致計(jì)提7.24億元壞賬。2021年，與越秀地產(chǎn)的開(kāi)展合作，本計(jì)劃在年內(nèi)落地3個(gè)項(xiàng)目，但截至年底僅落地1個(gè)項(xiàng)目。
除此之外，濱江集團(tuán)在對(duì)外的擴(kuò)張中，難以體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，去年在上海地區(qū)的毛利率僅為11.91%，遠(yuǎn)低于其公司的毛利率水平。
在戚金興看來(lái)，毛利率差異比較大的原因是因?yàn)樾逻M(jìn)城市一般競(jìng)爭(zhēng)激烈，以及杭州之外濱江進(jìn)入的城市銷(xiāo)售周期相對(duì)較長(zhǎng)。
大舉拿地“后遺癥”初步顯現(xiàn)
濱江集團(tuán)深耕杭州多年，2019年躋身便宜房企之列。直到2021年，房地產(chǎn)行業(yè)遇冷，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)“逆襲”。
2021年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入379.76億元，歸母凈利潤(rùn)30.27億元，分別較上年同期增長(zhǎng)32.8%和30.06%。
不過(guò)，隨著公司規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，濱江集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)成本卻逐年增加，其毛利率也在持續(xù)走低。
數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，濱江集團(tuán)的毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%。2021年毛利率進(jìn)一步下滑，已經(jīng)縮減至24.66%。
“東方財(cái)富”指出，濱江集團(tuán)2021年的營(yíng)業(yè)成本為285.47億元，同比增長(zhǎng)36.8%，高于營(yíng)業(yè)收入32.8%的增速，導(dǎo)致毛利率下降2.2%。
圖片來(lái)源：濱江集團(tuán)2021年年報(bào)
進(jìn)入2022年，去年下半年不斷萎縮的樓市行情，開(kāi)始反映在濱江集團(tuán)今年一季度的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)上。
今年第一季度，濱江集實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入61.83億元，同比下降16.8%；歸母凈利潤(rùn)2.28億元，同比下降42.7%。
更需要注意的是，濱江集團(tuán)第一季度的經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流為-115億元，同比大跌1704.57%。顯然，這與其大規(guī)模拿地脫離不了干系。
在銷(xiāo)售方面，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年上半年銷(xiāo)售額683.9億元，同比下滑22.2%，按1500億元目標(biāo)只完成了45.6%；和去年相比，完成率下滑13個(gè)百分點(diǎn)。
除此之外，濱江集團(tuán)一直被業(yè)界詬病的權(quán)益銷(xiāo)售額降低的現(xiàn)狀仍未改變。
據(jù)了解，去年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)1691億元銷(xiāo)售額，在克而瑞統(tǒng)計(jì)的權(quán)益銷(xiāo)售金額中，只有871.5億元，權(quán)益占比為51.53%，仍然處于一個(gè)較低水平。
這種情況今年依然存在，上半年濱江集團(tuán)全口徑銷(xiāo)售額683.9億元，而權(quán)益銷(xiāo)售額為425.8億元，權(quán)益銷(xiāo)售占比62.34%。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，權(quán)益銷(xiāo)售比例低說(shuō)明企業(yè)在規(guī)模方面獨(dú)立性是欠缺的，這是需要警惕的地方。而且房企合作開(kāi)發(fā)潛在的成本較高，盈利空間會(huì)被壓縮。
逆勢(shì)發(fā)債，一年內(nèi)需償還67億債券
去年以來(lái)，一大批房企債券逾期，資金壓力成為眾多房企的阿喀琉斯之踵。
進(jìn)入2022年，情況并未好轉(zhuǎn)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022上半年，房企境內(nèi)債券融資同比下降27%至2653億元，境外債券融資同比下降80%至2354億元。
在這種情況下，濱江集團(tuán)逆勢(shì)發(fā)債。其中，1月4日和1月25日先后發(fā)行兩筆超短期融資券，金額分別為9.6億元和9.3億元；2月23日，再次發(fā)行短期融資券7.2億元。
進(jìn)入下半年，7月1日，濱江集團(tuán)又發(fā)行一筆9.7億元的短期融資券，期限1年，募資全部用于歸還存續(xù)期債券本金及利息?？傮w來(lái)看，濱江集團(tuán)這四次發(fā)債利率都在3.55%-4%之間。
從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，2022上半年新增債券類(lèi)融資成本4.31%，較2021年全年下降1.04個(gè)百分點(diǎn)，其中境內(nèi)債券融資成本3.31%，較2021年全年下降0.76個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)于融資成本下降的原因，克而瑞研報(bào)表示，上半年境內(nèi)發(fā)債占比從2021年的58%上升至79%，結(jié)構(gòu)性變化導(dǎo)致整體融資成本下降；另外，由于融資環(huán)境收緊，債券發(fā)行向優(yōu)秀房企集中，進(jìn)一步拉低了企業(yè)的發(fā)債成本。
圖片來(lái)源：企業(yè)預(yù)警通
經(jīng)過(guò)數(shù)次發(fā)債，截至目前濱江集團(tuán)存續(xù)債券共有18只，存續(xù)規(guī)模為129.99億元。其中一年內(nèi)到期債券規(guī)模為67.1億元。
其中，7月8日，濱江集團(tuán)有一筆發(fā)行金額9.6億元的債券即將到期，本計(jì)息期債券利率4%。
從債務(wù)水平來(lái)看，截至今年3月底，濱江集團(tuán)貨幣資金168.5億元，比去年底減少43億元，短期借款1.16億元，一年內(nèi)到期有息負(fù)債122.9億元，比去年底增加23.8億元。
除了濱江集團(tuán)，大多數(shù)房企依舊面臨較大的還債壓力?？硕饠?shù)據(jù)顯示，下半年會(huì)有3102億元的債務(wù)到期，主要集中在七八九三個(gè)月，尤其是7月到期規(guī)模高達(dá)830億元，為歷月最高。
在業(yè)界看來(lái)，若房企無(wú)法通過(guò)發(fā)行新債或銷(xiāo)售回款收回資金，隨著債務(wù)到期，債務(wù)違約現(xiàn)象或?qū)⒊掷m(xù)增加。
而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從市場(chǎng)趨勢(shì)看，目前房企最困難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了，雖然可能仍會(huì)有局部爆雷的情況，但是整體已經(jīng)進(jìn)入良性循環(huán)，未來(lái)是杠桿穩(wěn)定的市場(chǎng)。
頻繁發(fā)債、大舉拿地，濱江集團(tuán)似乎沒(méi)有收到行業(yè)下行的影響。2022年，濱江集團(tuán)能否順利償債、完成銷(xiāo)售目標(biāo)？歡迎留言評(píng)論！