記者｜吳波
作為少數(shù)沒(méi)有在需求側(cè)調(diào)整樓市政策的城市，北京二手房市場(chǎng)依舊保持著韌性。
根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年上半年北京二手房成交71067套，與去年上半年110182套相比下跌35.5%。
但2021年是過(guò)去5年中北京二手房市場(chǎng)行情最好時(shí)刻。這一年，北京二手房成交19.2萬(wàn)套，創(chuàng)下五年來(lái)新高。往前追溯，北京二手房在2018年上半年成交76640套，2019年上半年成交72601套，2020年上半年成交49317套。相比之下，今年上半年北京二手房成交量表現(xiàn)并不差。
具體來(lái)看，影響今年二手房成交量的主要有兩方面因素。一方面，去年下半年，北京陸續(xù)出臺(tái)了學(xué)區(qū)房相關(guān)政策以及二手房指導(dǎo)價(jià)，規(guī)范了二手房交易，一定程度上壓制市場(chǎng)上的學(xué)區(qū)房炒作、熱點(diǎn)區(qū)域炒作的行為。
麥田房產(chǎn)分析師對(duì)界面新聞表示，上半年北京整體二手房市場(chǎng)比較平穩(wěn)，沒(méi)有像去年一樣出現(xiàn)某些板塊成交量暴漲的情況。從成交量上來(lái)看，回龍觀、天通苑和亦莊、望京表現(xiàn)相對(duì)較好。
望京是傳統(tǒng)熱門(mén)板塊，成交量一直位居前列。作為北京的超大型居住社區(qū)，回龍觀、天通苑因總價(jià)適中、戶型選擇多樣，一直是剛需的首選之一。
尤其是未來(lái)13號(hào)線拆分為AB兩線后，兩地的通勤將更加方便，回龍觀、天通苑到西二旗和望京等地的通勤將得到極大改善。
亦莊作為北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的板塊之一，人口不斷流入，購(gòu)房需求也隨之而來(lái)。隨著去年新房項(xiàng)目的快速去化，選擇變少，部分需求轉(zhuǎn)移到二手房。此外，亦莊獨(dú)立學(xué)區(qū)政策，也吸引了一部分豐臺(tái)、朝陽(yáng)的購(gòu)房者。
另一方面，今年5月，北京突發(fā)疫情，受疫情影響出現(xiàn)短期波動(dòng)。
來(lái)自北京中原數(shù)據(jù)顯示，受疫情因素影響，5月北京二手住宅成交大幅回落，累計(jì)簽約8600套/82萬(wàn)平方米，環(huán)比下降40%，同比下降54%，成交規(guī)模大幅回落至近一年低位。但這一情況很快得到改善，根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，6月北京二手房網(wǎng)簽11009套，環(huán)比5月增長(zhǎng)28%。
不過(guò)，6月成交量整體依舊處于偏低水平。麥田房產(chǎn)分析師認(rèn)為這主要有三個(gè)原因，一是6月北京仍舊有散發(fā)疫情，對(duì)市場(chǎng)的影響仍然存在；二是疫情和經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響了人們的收入預(yù)期，一些購(gòu)房者的置業(yè)計(jì)劃有所改變；三是在全國(guó)樓市普遍低迷的大環(huán)境之下，買(mǎi)房者的觀望情緒有所加重，根據(jù)麥田數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，6月份，客戶平均成交周期比5月增加8.3天。
熟知一線市場(chǎng)的中介經(jīng)紀(jì)人也有類似的感覺(jué)，市場(chǎng)在轉(zhuǎn)好，但還談不上明顯升溫。一位通州門(mén)店我愛(ài)我家的經(jīng)紀(jì)人表示，“市場(chǎng)在恢復(fù)，但客戶量還沒(méi)有回到之前的高點(diǎn)?！?/p>
該門(mén)店隔壁的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也表示，近期看房的人是增加了，但也不算太多。按往年市場(chǎng)規(guī)律，一般要到9月和10月。實(shí)話實(shí)說(shuō)，現(xiàn)在賣房的人多起來(lái)了?！?/p>
近日，58同城、安居客發(fā)布的2022年《6月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，6月全國(guó)重點(diǎn)城市二手房新增掛牌房源量環(huán)比回升6.8%，北京密云、長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)、昌平縣城和北七家是熱門(mén)板塊。
“不過(guò)現(xiàn)在將房子掛網(wǎng)的業(yè)主都沒(méi)有太著急，因?yàn)樾睦韮r(jià)位都很高?！?上述21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)一步表示。這意味著，北京二手房?jī)r(jià)格頗具韌性。
58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，過(guò)去3個(gè)月，北京二手房掛牌均價(jià)分別是59076元/平方米、59659元/平方米和59253元/平方米，依然保持在接近6萬(wàn)元/平方米的高位。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波總結(jié)稱，從北京上半年二手房掛牌價(jià)格來(lái)看，一季度總體呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，二季度則受疫情等因素影響出現(xiàn)短期波動(dòng)。
在掛牌價(jià)方面，麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示，6月掛牌價(jià)和5月相比維持平穩(wěn)，下降幅度幾乎可以忽略不計(jì)。“雖然成交量在低位運(yùn)行，北京二手房?jī)r(jià)格仍然維持平穩(wěn)，說(shuō)明北京樓市的價(jià)格支撐是比較足的?！丙溙锓慨a(chǎn)分析師稱。
基于市場(chǎng)的韌性和逐漸信貸政策，機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)北京下半年二手房市場(chǎng)的展望較為樂(lè)觀。
張波總結(jié)稱，北京是少數(shù)沒(méi)有出臺(tái)文件，對(duì)需求側(cè)進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整的城市，而北京市場(chǎng)的回暖卻早在一季度就已確立。預(yù)計(jì)下半年，北京二手房市場(chǎng)總體將保持持續(xù)升溫，市場(chǎng)情緒不溫不火，成交量穩(wěn)有中升，而房?jī)r(jià)的變化幅度較小。預(yù)計(jì)在相對(duì)寬松的信貸政策下，市場(chǎng)積極復(fù)蘇的力度會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，總體來(lái)看全年月成交量高峰有望出現(xiàn)在金九銀十。
麥田房產(chǎn)分析師也認(rèn)為，從宏觀政策來(lái)看，隨著上半年各種利好政策的出臺(tái)，目前全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)有所改善，市場(chǎng)開(kāi)始觸底復(fù)蘇。
具體到北京，上半年除了跟隨LPR變動(dòng)下調(diào)了房貸利率之外，依舊執(zhí)行著全國(guó)最嚴(yán)格的限購(gòu)政策，再加上疫情的影響，北京二手房市場(chǎng)在這樣的環(huán)境下依舊保持了韌性。
隨著疫情影響逐步消退，以及全國(guó)性房地產(chǎn)政策寬松的大背景，預(yù)計(jì)下半年北京市二手房市場(chǎng)將從五、六月份的縮量狀態(tài)中恢復(fù)，積壓的購(gòu)房需求將逐漸釋放，和上半年市場(chǎng)相比呈現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的特征。