文|空間秘探 雷布同
近日，凱德投資旗下的服務(wù)式公寓及酒店業(yè)主和住宿運(yùn)營(yíng)商雅詩(shī)閣有限公司（以下簡(jiǎn)稱雅詩(shī)閣）官宣全盤收購(gòu)?qiáng)W克伍德全球（以下簡(jiǎn)稱奧克伍德）。據(jù)了解，收購(gòu)預(yù)計(jì)于今年第二季度完成。屆時(shí)，雅詩(shī)閣將新增81家物業(yè)、約15000套單元，在全球39個(gè)國(guó)家的200多個(gè)城市，約900個(gè)物業(yè)中擁有超過(guò)15萬(wàn)套公寓單元。如此龐大的體量規(guī)模，加上覆蓋的國(guó)家和城市之廣泛，不斷壯大自身的雅詩(shī)閣，會(huì)不會(huì)帶領(lǐng)服務(wù)式公寓就此進(jìn)入“寡頭時(shí)代”？
時(shí)隔5年，奧克伍德迎來(lái)新買家
簡(jiǎn)單介紹一下本次的買家與賣家，凱德旗下的雅詩(shī)閣創(chuàng)立于1984年，總部位于新加坡。1998年正式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，且在華首家物業(yè)開(kāi)業(yè)。經(jīng)過(guò)了24年的發(fā)展，目前雅詩(shī)閣在華投入運(yùn)營(yíng)物業(yè)已達(dá)85家，共計(jì)超過(guò)16400套單元。預(yù)計(jì)至2022年底，雅詩(shī)閣中國(guó)運(yùn)營(yíng)的服務(wù)公寓及酒店將突破100家。
奧克伍德于1962年在美國(guó)洛杉磯成立，2000年正式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。旗下共有奧克伍德豪景、奧克伍德雅居、奧克伍德華庭、奧克伍德優(yōu)閣、奧克伍德尚軒、奧克伍德水上步道酒店和奧克伍德碧軒等7大產(chǎn)品。據(jù)了解，奧克伍德目前共管理著80多家酒店公寓，業(yè)務(wù)遍及全球15個(gè)國(guó)家。
收購(gòu)?qiáng)W克伍德，不僅為雅詩(shī)閣帶來(lái)了全球新增的15000套公寓單元，還為其帶來(lái)包括韓國(guó)清州、中國(guó)張家口與青島、孟加拉達(dá)卡以及美國(guó)華盛頓特區(qū)在內(nèi)的多個(gè)新增市場(chǎng)。聚焦中國(guó)市場(chǎng)，這筆收購(gòu)將會(huì)為雅詩(shī)閣中國(guó)區(qū)帶來(lái)16個(gè)項(xiàng)目共計(jì)3100套公寓單元的新增。預(yù)計(jì)收購(gòu)?fù)瓿珊?，雅?shī)閣將在中國(guó)41個(gè)城市擁有和管理超過(guò)195家物業(yè)、約43000套公寓單元及酒店客房。
無(wú)論是對(duì)雅詩(shī)閣或是奧克伍德而言，收購(gòu)這件事都不陌生。對(duì)于被收購(gòu)方奧克伍德來(lái)說(shuō)，雅詩(shī)閣是繼上次被收購(gòu)后時(shí)隔五年出現(xiàn)的新買家。
2014年，新加坡房地產(chǎn)龍頭企業(yè)豐樹(shù)集團(tuán)宣布斥資40億美元收購(gòu)?qiáng)W克伍德亞太有限公司49%的股份，此后可直接收購(gòu)并發(fā)展除北美洲以外由OAP管理的所有業(yè)務(wù)市場(chǎng)的酒店式公寓。其中，奧克伍德亞太有限公司成立于1997年，是奧克伍德國(guó)際和國(guó)際投資基金柯羅尼資本的合資企業(yè)，總部同樣設(shè)在新加坡。這是奧克伍德用于在亞太地區(qū)管理的奧克伍德品牌的子公司，后被豐樹(shù)集團(tuán)收購(gòu)，成為后者的全資子公司。
2017年，豐樹(shù)集團(tuán)宣布收購(gòu)?qiáng)W克伍德全球，涵蓋了奧克伍德全球的所有業(yè)務(wù)。合作契機(jī)是彼時(shí)豐樹(shù)集團(tuán)正準(zhǔn)備發(fā)展亞太地區(qū)以外的業(yè)務(wù)，再加上注意到了投資企業(yè)住房和酒店式公寓領(lǐng)域的機(jī)遇，因此業(yè)務(wù)范圍覆蓋全球超過(guò)95個(gè)國(guó)家的“老搭檔”奧克伍德就成了首選。
眼下，雅詩(shī)閣從豐樹(shù)產(chǎn)業(yè)私人有限公司手中全盤收購(gòu)?qiáng)W克伍德全球。不同于豐樹(shù)集團(tuán)的兩步走，雅詩(shī)閣選擇了一步到位，直接將奧克伍德全球所有業(yè)務(wù)收入囊中。不過(guò)，雙方也有一些些小默契，與豐樹(shù)國(guó)際在宣布收購(gòu)?qiáng)W克伍德全球一樣，本次雅詩(shī)閣也未曾對(duì)外公開(kāi)這筆收購(gòu)的金額。不過(guò)，從奧克伍德亞太40億美元的收購(gòu)價(jià)來(lái)看，本次收購(gòu)價(jià)或是百億美元級(jí)別甚至更高一些。
雅詩(shī)閣的買買買之路
與時(shí)隔五年才迎來(lái)新買家的奧克伍德不同，雅詩(shī)閣卻一直行走在買買買的路上。從酒店到服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)商再到學(xué)生公寓和商業(yè)物業(yè)，都是雅詩(shī)閣愿意為其豪擲千金的“對(duì)象”。
首先來(lái)看公寓運(yùn)營(yíng)商及公寓物業(yè)，除了本次收購(gòu)的奧克伍德之外，此前雅詩(shī)閣也頻頻出手。
2000年，雅詩(shī)閣與誕生于1998年的盛捷品牌合并。
2002年，雅詩(shī)閣獲得馨樂(lè)庭50%股權(quán)，并于2004年完成對(duì)剩余股權(quán)的收購(gòu)。這家有著28年歷史的服務(wù)式公寓品牌，讓雅詩(shī)閣在歐洲的業(yè)務(wù)迅速增長(zhǎng)。
2000年，雅詩(shī)閣與誕生于1998年的盛捷品牌合并。2002年，雅詩(shī)閣獲得馨樂(lè)庭50%股權(quán)，并于2004年完成對(duì)剩余股權(quán)的收購(gòu)。
2006年，雅詩(shī)閣宣布斥資約7.7億元人民幣收購(gòu)北京和天津兩個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，用于改建成酒店式公寓，項(xiàng)目總投資近8億元。這兩個(gè)項(xiàng)目分別是位于北京的悅?cè)R酒店公寓及在天津的君誼大廈，此后被打造為天津盛捷友誼服務(wù)公寓與北京盛捷中關(guān)村服務(wù)公寓。
2010年，雅詩(shī)閣與瑞安建業(yè)有限公司下屬公司簽署協(xié)議，以3.66億元收購(gòu)成都市招商銀行大廈部分物業(yè)，用于改造成旗下服務(wù)公寓。這個(gè)動(dòng)作，也意味著雅詩(shī)閣首次進(jìn)駐蓉城，同時(shí)雅詩(shī)閣在中國(guó)的業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)大到了13個(gè)城市。
2014年，雅詩(shī)閣以5.45億元港幣收購(gòu)一家正在運(yùn)營(yíng)的香港服務(wù)公寓，該服務(wù)公寓擁有55套客房。2014年第三季度，這家公寓以香港馨樂(lè)庭上環(huán)服務(wù)公寓的新身份，再度開(kāi)業(yè)。
2017年，雅詩(shī)閣斥資1.8億澳幣增持澳大利亞最大服務(wù)公寓品牌奎斯特60%的股份。累積持有奎斯特80%的股份，雅詩(shī)閣并成為奎斯特最大的股東。同時(shí)，奎斯特180家公寓物業(yè)也讓雅詩(shī)閣一舉成為大洋洲最大的服務(wù)公寓業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商。
其次來(lái)看酒店品類與房地產(chǎn)品類。
2012年，倫敦奧運(yùn)會(huì)期間，雅詩(shī)閣收購(gòu)了靠近白金漢宮的卡文迪什倫敦酒店。此后，這家處于經(jīng)營(yíng)中的酒店被更名為Ascott St James London。同年，雅詩(shī)閣信托基金又宣布在德國(guó)漢堡收購(gòu)了一家新的服務(wù)公寓Madison Hamburg，該公寓共有166個(gè)單元。
2016年，雅詩(shī)閣公寓信托以1.58億美元，收購(gòu)美國(guó)紐約Tribeca的喜來(lái)登酒店。同年，雅詩(shī)閣與卡塔爾投資局合資成立的環(huán)球服務(wù)公寓基金，共同在英國(guó)倫敦以5200萬(wàn)英鎊收購(gòu)了一房地產(chǎn)項(xiàng)目，擁有108個(gè)單元。
2018年起，雅詩(shī)閣著手收購(gòu)印尼知名酒店集團(tuán)塔姿亞酒店管理公司。2021年完成重組后，雅詩(shī)閣新增Preference、Vertu.海睿思、狐度、也旅、FoxLite和POP!等七大品牌，業(yè)務(wù)范圍拓展至快速增長(zhǎng)的中型商務(wù)酒店領(lǐng)域。
2019年，在中東主權(quán)財(cái)富基金、卡塔爾投資局的資金支持下，雅詩(shī)閣斥資2.02億澳元，收購(gòu)了位于北悉尼第一高樓內(nèi)一處擁有252間客房的酒店。
今年2月，雅詩(shī)閣公寓信托在美國(guó)完成收購(gòu)6處學(xué)生公寓物業(yè)。3月，雅詩(shī)閣公寓信托斥資約104億日元在日本收購(gòu)四套租賃住宅和其首個(gè)學(xué)生宿舍。收購(gòu)?fù)瓿珊?，雅?shī)閣公寓信托的租賃住房和學(xué)生公寓物業(yè)將占資產(chǎn)組合價(jià)值的17%左右。4月，雅詩(shī)閣通過(guò)與卡塔爾投資局合作的雅詩(shī)閣服務(wù)公寓全球基金，斥資約1.9億新元分別在中國(guó)和荷蘭阿姆斯特丹收購(gòu)了兩個(gè)住宅產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。
當(dāng)然，以上只是雅詩(shī)閣部分的“買買買”，除此之外，雅詩(shī)閣還在不斷地出售物業(yè)，獲得資產(chǎn)升值帶來(lái)的利潤(rùn)。
2020年，雅詩(shī)閣公寓信托出售了兩個(gè)公寓項(xiàng)目，分別是位于中國(guó)廣州的雅詩(shī)閣和位于法國(guó)巴黎的馨樂(lè)庭。廣州雅詩(shī)閣出售額為1.55億新元，約合7.8億元人民幣，較該物業(yè)賬面價(jià)值高52%，較2012年的收購(gòu)價(jià)高約81%；巴黎馨樂(lè)庭出售價(jià)格為2360萬(wàn)歐元，比該物業(yè)的賬面價(jià)值高約69%，較2010年的收購(gòu)價(jià)高出60%。兩項(xiàng)交易完成后，雅詩(shī)閣公寓信托共獲得2320萬(wàn)新元的凈收益，約合人民幣1.18億元。要知道，這樣的巨額交易，已然成為了雅詩(shī)閣一路走來(lái)的發(fā)展常態(tài)。
服務(wù)式公寓進(jìn)入“寡頭時(shí)代”？
正如上文所提，完成收購(gòu)后的雅詩(shī)閣將會(huì)在全球39個(gè)國(guó)家的200多個(gè)城市，約900個(gè)物業(yè)中擁有超過(guò)15萬(wàn)套公寓單元。放眼全球，能夠在涉及城市數(shù)量以及公寓單元規(guī)模兩大層面，與雅詩(shī)閣并肩的品牌的確少有。這是不是意味著，一旦二季度收購(gòu)?fù)瓿芍?，服?wù)式公寓將進(jìn)入“寡頭時(shí)代”？
從規(guī)模層面來(lái)看，答案是肯定的。以2022年開(kāi)業(yè)計(jì)劃為例，雅詩(shī)閣本年度計(jì)劃新開(kāi)業(yè)的物業(yè)共有22家，分布于11個(gè)城市，其中包括首次進(jìn)入的寧波和佛山。覆蓋的品牌除了既有的雅詩(shī)閣、盛捷以及馨樂(lè)庭，還有首進(jìn)中國(guó)的國(guó)際商務(wù)酒店品牌——馨樂(lè)庭連心。相對(duì)應(yīng)的，此前輝盛國(guó)際去年曾公布了未來(lái)4年在中國(guó)開(kāi)設(shè)的7家服務(wù)式公寓名單，其中2022年待開(kāi)業(yè)的是4家公寓。而即將被收購(gòu)的奧克伍德原計(jì)劃2022年在亞太地區(qū)開(kāi)設(shè)20家新店，眼下這些新增門店將會(huì)被統(tǒng)一收歸雅詩(shī)閣?！皬?qiáng)者愈強(qiáng)”，馬賽效應(yīng)在雅詩(shī)閣將奧克伍德收購(gòu)后或?qū)⒂l(fā)顯著。
從玩家層面來(lái)看，答案是否定的。服務(wù)式公寓不同于常規(guī)白領(lǐng)等職住公寓，行業(yè)玩家“非貴即富”，既有來(lái)自奢華酒店如瑰麗酒店旗下的瑰麗府邸、麗思卡爾頓旗下的麗思卡爾頓行政公寓以及萬(wàn)豪旗下的萬(wàn)豪行政公寓，也有如恒隆地產(chǎn)旗下定位高端的恒隆府和K11旗下的K11 ARTUS寓館等。這些玩家們擁有一群忠誠(chéng)的高凈值消費(fèi)群體，其有著自己獨(dú)特的住宿消費(fèi)偏好，可能會(huì)為了一杯咖啡，或是一頓餐點(diǎn)，選擇一家服務(wù)式公寓。再加上，本身服務(wù)式公寓就并非“普惠型”產(chǎn)品，而是服務(wù)于少數(shù)群體的住宿產(chǎn)品。因此，一般而言服務(wù)式公寓不大會(huì)出現(xiàn)“壟斷性消費(fèi)”的局面。
從品牌層面來(lái)看，答案是肯定的。目前大多服務(wù)式公寓旗下主要是以單品牌、單產(chǎn)品的姿態(tài)行走于市場(chǎng)，能夠搭建較為完善的品牌矩陣的企業(yè)不在多數(shù)。除了既有的雅詩(shī)閣、馨樂(lè)庭和盛捷之外，還有為年輕消費(fèi)群體打造了共享公寓品牌lyf和為中國(guó)市場(chǎng)打造的長(zhǎng)租公寓品牌雅遇，以及為商旅客打造的馨樂(lè)庭連心以及服務(wù)于長(zhǎng)者的達(dá)美庭。不難看出，雅詩(shī)閣在中國(guó)打造了一個(gè)能夠覆蓋全生命周期的服務(wù)式公寓品牌矩陣。這樣的品牌矩陣，既能夠?yàn)榉?wù)式公寓企業(yè)拓寬消費(fèi)者受眾群體，也能更好地提升消費(fèi)者對(duì)品牌的忠誠(chéng)度。
一個(gè)有意思的點(diǎn)是，不同于其他行業(yè)，服務(wù)式公寓玩家們似乎鮮少以“寡頭”或是“巨頭”自我標(biāo)榜。沉穩(wěn)，低調(diào)才是服務(wù)式公寓更樂(lè)于貼上的標(biāo)簽。不過(guò)無(wú)論如何，隨著雅詩(shī)閣這樣“巨量級(jí)”選手的出現(xiàn)，“巨頭時(shí)代”的到來(lái)，勢(shì)不可擋。
誰(shuí)能站在新時(shí)代周期的起點(diǎn)上？
隨著“寡頭時(shí)代”的開(kāi)啟，服務(wù)式公寓和高端公寓玩家們需要如何才能站在新時(shí)代周期的起點(diǎn)上，然后順勢(shì)起飛，搶占發(fā)展機(jī)遇？以下3點(diǎn)僅供參考。
01 與“長(zhǎng)情”的資本結(jié)交
眾所周知，公寓行業(yè)公寓行業(yè)需要大規(guī)模投入，且投資回報(bào)周期漫長(zhǎng)，投資回報(bào)率低。但是公寓所能依賴的往往是與行業(yè)屬性極其不匹配的資金，短錢、快錢和熱錢。這些資本并不能扶持一個(gè)公寓品牌健康穩(wěn)健地前行，甚至?xí)鸬酱輾б患移髽I(yè)的副作用，失敗案例更是數(shù)不勝數(shù)。尤其是服務(wù)式公寓的產(chǎn)品和物業(yè)造價(jià)更是不菲，更需要與“長(zhǎng)情”的資本結(jié)交。
可供服務(wù)式公寓玩家們選擇的主要有主權(quán)財(cái)富基金、養(yǎng)老基金、國(guó)家投資局以及成立自有信托基金。龍湖集團(tuán)在2018年與加拿大養(yǎng)老基金投資公司（CPPIB）共同設(shè)立長(zhǎng)租公寓投資平臺(tái)，雙方首期投資額共計(jì)8.17億美元。此外，雅詩(shī)閣曾先后與中東主權(quán)財(cái)富基金、卡塔爾投資局等成立合作公寓基金，同時(shí)還在2005年成立了雅詩(shī)閣公寓信托基金以及新近成立的學(xué)生住宿開(kāi)發(fā)投資基金，用于收購(gòu)并持有物業(yè)然后實(shí)現(xiàn)投資升值。
02 堅(jiān)定自有的發(fā)展主張
在一個(gè)時(shí)代周期中，服務(wù)式公寓玩家難免會(huì)遇到各種各樣的危機(jī)和風(fēng)暴。無(wú)論是曾經(jīng)的金融風(fēng)暴，或是眼下尚在持續(xù)中的疫情影響，都是企業(yè)們必須直面的。面對(duì)困境時(shí)，不同企業(yè)因?yàn)楦髯詧?jiān)守的發(fā)展主張，會(huì)有不同的境遇。以2008年金融風(fēng)暴之際，堅(jiān)持純粹管理輕資產(chǎn)發(fā)展模式的輝盛可以照常在中國(guó)區(qū)擴(kuò)張項(xiàng)目并順利開(kāi)業(yè)。但是，同在中國(guó)區(qū)的雅詩(shī)閣卻開(kāi)始將旗下資產(chǎn)進(jìn)行分割出售，加速回籠資金以抵御風(fēng)險(xiǎn)。
不過(guò)，一段時(shí)間的表現(xiàn)不能代表全部。放眼一家企業(yè)自創(chuàng)立以來(lái)的發(fā)展歷程，勢(shì)必會(huì)經(jīng)歷起起伏伏。但是，只要確定了正確的發(fā)展主張，然后堅(jiān)定地向前行，時(shí)代會(huì)給予這些企業(yè)應(yīng)有的獎(jiǎng)賞。需要注意的是，雖然雅詩(shī)閣從重資產(chǎn)模式中受益匪淺，但是并不是所有企業(yè)都有足夠的資金和物業(yè)實(shí)力可以支撐這種模式。而且，輕重資產(chǎn)模式?jīng)]有優(yōu)劣之分，適合企業(yè)自己的才是最好的。
03 確保產(chǎn)品的高標(biāo)水準(zhǔn)
服務(wù)式公寓之所以能在眾多住宿品類中脫穎而出，一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)在于其產(chǎn)品的特殊性，即比高端酒店更居家，比常規(guī)公寓更高端。模式與發(fā)展資金固然重要，但是作為服務(wù)式公寓的立足點(diǎn)，產(chǎn)品質(zhì)量的高標(biāo)水準(zhǔn)需要確保。事實(shí)上，產(chǎn)品已經(jīng)成了新老服務(wù)式公寓玩家近年來(lái)重點(diǎn)打磨的環(huán)節(jié)。
僅以裝修風(fēng)格為例，從唐風(fēng)宋韻、極簡(jiǎn)風(fēng)格、西洋復(fù)古再到現(xiàn)代摩登等，服務(wù)式公寓都在根據(jù)時(shí)下消費(fèi)風(fēng)尚不斷進(jìn)行調(diào)整，在確保品質(zhì)的基礎(chǔ)上更好地滿足新生審美需求。一邊創(chuàng)新，一邊延續(xù)產(chǎn)品既有的高標(biāo)水準(zhǔn)，這才是服務(wù)式公寓能夠在新時(shí)代周期更好行走的關(guān)鍵所在。
雖然當(dāng)下雅詩(shī)閣足以稱得上服務(wù)式公寓的“巨頭”，但是商業(yè)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，能夠保證的只有時(shí)間的徐徐前行，而“巨頭”的寶座上人選卻不是固定的。新時(shí)代周期的起點(diǎn)上，新老玩家都在躍躍欲試。至于誰(shuí)將成為下一個(gè)“巨頭”，出發(fā)姿態(tài)，行前準(zhǔn)備都在悄悄透露著答案。